我们都知道本杰明·富兰克林所说的话：“除了死亡和税收，没有什么可以确定的。” 无论您多么努力地避免它们，总有一段时间，您必须面对一个，然后面对另一个。 通常，税收是大多数人宁愿最低限度支付的义务。 纳税人将竭尽全力减少应付山姆大叔的部分收入。
虽然可能会发现漏洞，从而减少您的欠税总额，但要使税后收入最大化，可能会花费大量时间，费用和创造力。 如果您拥有财产，那同样如此。 但是，在房地产销售方面，有一种方法可以帮助您推迟向国税局（IRS）支付高额税款。 它被称为1031交易所，因其为各级投资者带来的税收优惠而日益受到认可。 继续阅读以了解有关此规则及其如何提供帮助的更多信息。
重要要点
- 1031交易所是指在美国为商业或投资目的而持有的同类财产的交易所，该交易所允许对首次出售的财产的任何应纳税所得额进行递延。出售该物业以识别可能的替换财产。必须对替换财产进行抵押，并且必须在出售原始资产后的180天之内完成交易。
什么是1031交易所？
1031交易所是美国同类财产的交易所。 简而言之，待出售的房地产最终在不进行收益再投资的情况下被出售，才需要缴纳资本增值税。 从本质上讲，这不是为了避免这种情况，而是要考虑到首次出售财产的任何应税收益。
在1031年的交易所中，两种财产都必须出于商业或投资目的而持有，并且必须位于美国。 尽管它们本质上必须相似，但是属性的质量无关紧要。 公司，合伙企业，有限责任公司和信托是可以根据第1031条建立交易所的合格纳税实体。
但是个人财产呢？ 根据1031年交易指南，不得将住房出售给他人。 此外，某些特定类型的财产不符合条件，因此不符合1031年交易所的条件。 这些包括：
- 商业库存股票和债券债务票据证券合伙权益
对于许多人来说，税收问题可能很快变得令人困惑。 只需在方程式中增加一些属性，税收就可以从简单变为高度复杂。 但是，接受有关可以使用哪些有效税法的教育本身可能是一项资产。 1031交易所是税法的一部分，可以奖励从事某些商业和投资活动的个人。
规则1031的变更
2017年12月通过的《减税和就业法案》（TCJA）对财产的定义进行了一些更改。 在进行更改之前，飞机，设备和特许经营权等适当的物品才有资格进行1031交换。 但是新法律将财产的定义限于房地产。 共同租约（TIC）也适用。 这些安排涉及两个或两个以上在一块财产或土地上拥有所有权的人。
《减税与就业法案》的通过，从1031年交换规则中删除了某些种类的财产，包括飞机，设备和特许经营许可证
必要准则
要获得1031交易所的授权，交易必须视每个财产的获得和放弃而定。 所涉及的各方通常使用交流促进公司来协助管理这种性质的交易，以确保交易得以正确执行。 幸运的是，不必进行相同种类的交换，但是必须遵守一些时间限制。
首先，纳税人自财产出售之日起有45天的时间来确定可能的替代财产。 必须签署此身份的书面通知，并将其交付给所需财产的卖方或合格代理商。 对于房地产，文档必须包括有关房地产的特定详细信息，例如地址和法律说明。 接下来，必须确保重置财产的安全，并且交易所必须在出售原始资产后的180天内或出售原始资产的纳税年度的所得税申报表的截止日期之前完成，以先到者为准。 该属性必须与最初的45天时间内的描述非常相似。
反向交流
既然您对常规的1031交换有了更多的了解，那么了解反向交换也是可能的，这一点很重要。 此类交换的吸引力在于，纳税人可以花费所需的时间购买房产，因为在正式购置该房产并将其记录在交流住宿所有权持有人之前不强制执行最后期限。 从技术上讲，这是一个拥有财产合法所有权的代理，直到交换完成为止。 房地产投资者有45天的时间来指定他或她想出售的财产，这通常是众所周知的。 投资者还有135天的时间来完成对已放弃财产的出售。 反向交换提供了另一种利用这种独特税收利益的方法。
文书要求
在满足所有前面的条件的情况下，还必须记录和跟踪管理要求。 必须记录从第一笔资产的原始出售中获得的收益，因此，如果出售了替代资产，则对这两项收益都应进行少量调整以征税。 美国国税局（IRS）要求在表格8824上跟踪1031个交易所，该表格指定了有关交易的详细信息。 表单本身要求描述已交换的属性，获取和转让的日期，交换双方之间的关系以及这两个属性的值。
此外，该表格还要求声明所出售财产的损益以及从交易中获得或支付的现金以及任何负债（如有）。 最后，必须列出原始财产的基础（或成本以及必要的增加和扣除）。 IRS出版物544还提供了有关资产出售和处置及其适当税收处理的其他详细信息。
底线
通过1031个交易所进行的递延税款增长的独特渠道，可以使个人在正确使用的情况下以指数方式增长自己的财富，从而赋权。 这些收益可以在实现资本收益时缴纳税款，而无需再缴税，而是可以再投资到具有相似或更高价值的资产中。 理想情况下，可以通过使用资金购买房地产而不是支付IRS来重复此过程，从而加速增长。 反向交易为该规则提供了更大的灵活性，为投资者提供了更多选择。
跟踪此类交易所需的文书工作是详尽的，但不要让它成为不利因素。 最后，请注意买卖房屋的时间表和期限。 错过这些关键的窗口可能是支付高达35％的税或增加您的净资产的差额。 最终，1031交易所是完全合法的延税策略，美国任何纳税人都可以使用。 从长远来看，持续，正确地使用此策略可以在未来几年中带来可观的收益。
