目录
- 卖方优势
- 买家如何获胜
- MLS声明8.0
- MLS声明8.0的影响
- 场外交易仍然存在
- 联系房地产经纪人
- 上网
- 接近房主
- 了解过程
- 底线
由于全国许多市场的房地产库存仍然紧张，作为潜在的购房者，您想在竞争中保持领先地位。 这是场外挂牌上市的地方。这些房屋也可能被出售，但未在多个挂牌服务（MLS）上列出，也被称为安静或袖珍清单。 这意味着出售这些物业的房地产经纪人必须尽一切努力自行寻找买家。
在过去，将房屋挂牌上市很少见，但近年来在房主中越来越受欢迎，这使得这些挂牌成为二级市场的一部分，尤其是在需求不断增长的情况下。
全国房地产经纪人协会（National Association ofRealtors®）的新政策（称为“ MLS声明8.0”）极大地限制了场外交易。
场外上市似乎对卖方是违反直觉的。 毕竟，需求多于库存，这意味着竞标战在许多社区都很普遍。 那么，卖方为什么要进行秘密列出，以及您（买方）如何找到它们呢？
重要要点
- 场外挂牌是可供出售但未在多种挂牌服务上列出的物业。一些卖家希望通过场外挂牌来测试水域，维护隐私，节省佣金或产生可能导致对于买家而言，场外挂牌提供了更多库存的途径，如果佣金较低，则有机会节省，并且有机会避免在理想区域内竞争房地产。仅涉及一名代理商的场外销售可以有时，对于希望协商价格的买家来说，他们提供的回旋余地很小。要访问这些列表，买家可以直接与代理商或房主联系，或者尝试上网。
卖方优势
一些房屋销售商选择在市场外挂牌来测试水域，而另一些房屋销售商则希望有更多的私人销售流程，或者因为只有一个代理商参与，因此有机会就较低的销售佣金进行谈判。
某些房主认为，挂牌出售会吸引他们，从而使他们获得更高的价格。毕竟，如果房屋上市并最终在市场上停留了30天以上，那么潜在买家很有可能会尝试低价出售。 如果没有``市场上的交易日''行情自动收录，卖家被抢购的可能性就不会太大。
买家如何获胜
对于您作为买家来说，场外交易的好处是双重的。 对于初学者来说，它使您可以访问购房者看不到的库存。 如果您在特别热的市场上购买商品，口袋里的物品清单可能是购买房屋的唯一方法。 在正常的市场环境下，您可能会得到一笔交易，部分原因是卖方必须支付的佣金较低。
并非所有购房者都在寻找主要居住地。 您可能正在寻找投资物业，或寻找房屋进行买卖以获取利润。 在一个很好的社区中进行场外交易可能是实现该目标的绝佳方法。
MLS声明8.0明确的合作政策
全国房地产经纪人协会最近通过了“ MLS声明8.0明确合作政策”，这是在非公开市场上市的重大障碍。这项政策于2020年1月1日生效，必须在2020年5月1日之前在当地实施任何参与多重上市服务的房地产经纪人，应在向公众推销该物业的一个工作日内将其清单提交给MLS。
MLS声明8.0的实际影响
值得注意的是，MLS声明8.0不是传统意义上的法律。 根据RE / Max Victory的房地产经纪人Doug Wagner的说法，“全国房地产经纪人协会是一个管理协会，而不是一个法律实体，但是该协会的所有会员MLS，经纪人和代理商必须遵守新政策。”
Wagner指出，非房地产经纪人（不是NAR成员）的许可代理不受政策约束。 但是，鉴于最近有89％的购房者使用房地产或经纪人，并且十分之七的持牌房地产经纪人是房地产经纪人，因此实际影响是，《报表8.0》适用于大多数住宅房地产交易。
场外交易仍然存在
幸运的是，MLS声明8.0并不意味着场外上市结束。 NAR的新政策具有内置选项，允许会员代理和经纪人维持有限和完整的场外交易清单。
例如，根据MLS声明8.0，卖方可以选择退出MLS IDX或互联网显示。 想要维护隐私的卖家也可以使用另一种选项，称为“办公室专用”列表。 如果是独家办公室，则代理商可以与办公室中的其他代理商共享清单，也可以与买家一对一共享。
声明8.0不再允许以前通过经纪人提供的某些其他场外期权，例如“私人上市网络”。 其他内容（包括“即将推出”和“延迟显示”）将在本地MLS的控制下，但将包括新的限制，以防止代理商与买家共享。
根据Wagner的说法，在线网站Zillow可以从MLS数据中获取清单，但它不是NAR的成员，因此不排除继续进行内部的非市场计划，例如“ Make Me Move”，“即将推出”，“ FSBO”和“ iBuyer。”
联系房地产经纪人
要找到传统的，独家的，非上市的房屋，需要做些功课和大量的联网。 确定要购买的社区后，您需要列出一些顶级房地产经纪人，并与他们联系以获取他们可能拥有的所有办公室独家房源。
上网
除了直接与房地产代理商联系外，买家还可以在线使用工具来查找非MLS清单，例如业主出售（FSBO），报纸分类甚至Craigslist。 如上所述，在线网站Zillow拥有一些可供潜在的买卖双方使用的场外交易程序。
接近房主
如果您对某个地区或社区特别感兴趣，一种选择是直接与房主联系。 您可以通过敲门或发送邮件找到线索。 尽管这将花费您时间和金钱，并且不能保证成功，但至少有一个人会做出回应的机会很小。
不要排除被忽视的属性，尤其是如果您知道自己有能力进行维修的话。 也许有一个房主对维修成本如此不知所措，而一个从未相信自己可以卖出的房主，主动提出要约将被视为一种祝福。
只是为了确保您最终不会破产，请确保打印出既便宜又有效的邮件。 毕竟，您希望自己的方法看起来尽可能专业。 而且你不知道，直到你问，对不对？
了解过程
找到场外上市只是成功的一半。 看到一笔交易即将结束，这就是为什么场外交易的买家必须了解交易过程的来龙去脉的原因。 一旦签订合同，这是一项标准交易，但是由于代理人很可能代表你们俩，因此可能会有些模糊。
被称为双重代理销售（虽然完全合法），但买方很难说出代理是否考虑到他或她的最大利益。 销售价格越高，代理的佣金就越高。 如果您是在库存很少的市场上购买商品，那么只要您有房屋，就可以得到最好的交易，但这并不重要，但是要注意任何利益冲突。
底线
在该国许多地区，房地产市场仍然很火爆，需求多于库存。 沮丧的购房者需要获得任何优势。 尽管MLS声明8.0严格限制了进入场外上市，但并未完全禁止它们。 做功课，意识到存在风险，并知道通过场外交易找到下一个房屋值得您付出努力。
