目录
- 翻新房屋的成本
- 硬钱贷款
- 硬钱与常规
- 在哪里寻找贷款人
- 私人贷款人
- 如何对私人贷款人进行投票
- 网上私人贷款人
- 众筹
- 众筹网站
- 众筹的缺点
- 底线
得益于房价上涨和可用资金的增加，房屋翻转达到了2007年以来的最高水平。 更重要的是，供应有限正在帮助鳍状肢现在赚取的利润比2008-2009年住房危机（当时止赎房产充斥房地产市场）后的利润要高。
重要要点
- 通常来说，翻房子要比买房子要花更多的钱，放贷人认为翻房子是一个冒险的提议，通常不适合没有经验的鳍状肢工作。硬贷人可以在网上找到，期限不到一年利率为12％至18％，外加2至5分。考虑与其他鳍状肢进行审查来审查私人贷方。鳍状肢可能会尝试通过集资网站为投资筹集资金。
翻新房屋的成本
虽然购买，修理和快速转售房地产可能有利可图，但与仅仅购买要居住的房屋相比，翻倒房屋要花更多的钱。 从销售结束到修复工作直至销售之日，您不仅需要钱来成为财产所有人，而且还需要翻新资金以及支付财产税，水电和房主保险的手段。 短期资本利得税税率在10％至37％之间，具体取决于您的联邦所得税税率，将削减您在一年或更短时间内翻转房屋所获得的任何利润。
此外，许多贷方将不使用经验不足的脚蹼。 他们将希望看到您有成功出售至少一所房屋以获取利润的成功记录。 其他人将使用经验不足的脚蹼，但会收取更高的费用和利息。
硬钱贷款
专家们对辛苦赚钱的名字持不同意见。 有人说这是指这样一个事实，即它比传统融资要昂贵得多，而且术语“更难”。 其他人则说，这是因为它为传统贷方难以融资的房屋融资。 还有一些人说，该术语描述了贷款的抵押品，例如在一种硬资产中，在这种情况下是房地产。
无论期限的起源如何，硬钱贷款的期限通常都不超过一年，利率为12％至18％，外加2至5分。 一个点数等于贷款金额的1％，因此，如果您借入112, 000美元，而放款人收取两个点数，则您将支付112, 000美元的2％，即2, 240美元。 与其像传统的抵押贷款那样在交易结束时支付点数，不如在住房以硬钱贷款出售之前不必支付点数，这是关于硬钱的一件小事。
硬钱贷款人可以根据房屋的装修后价值（ARV）来决定可借的金额。 如果房屋价格为$ 80, 000，但ARV为$ 160, 000，并且您最多可以借入ARV的70％，则可以借入$ 112, 000。 在支付了$ 80, 000的购买价之后，您将剩下$ 32, 000的交易费用（尽管您可以协商房屋卖方支付的费用），贷方费用，修复，搬运费用以及销售费用，例如分期，营销，和房地产经纪人佣金。 如果您能坚持这一预算，那么您将不需要花任何钱来搬家。
$ 2, 240的积分将占$ 32, 000预算中的很大一部分，而且，如果您六个月支付15％的利息，则$ 112, 000的总利息成本为$ 8, 400。 硬钱放贷人通常希望在贷款未偿还时每月只付利息，但是有些人可能会允许产生利息，并且不要求在转账完成之前付清利息。 扣除这两项巨额费用后，您仅需支付21, 360美元的其他所有费用，即使您不必支付结算费用也是如此。 但是，如果房屋确实确实以160, 000美元的价格售出，那么您在六个月的工作中将获得48, 000美元的利润（不含税），可能无需从您自己的银行帐户中开出一张支票。
硬钱与常规贷款
House Heroes的总裁卢卡斯·马查多（Lucas Machado）是一群房地产投资商，他们在佛罗里达进行房屋翻新并为硬钱贷款提供资金，他表示，硬钱贷款在另一种情况下很容易：缺乏官僚繁文tape节。 与传统银行不同，放贷人不受有关房地产形态的指导原则的约束。 “状况不佳的房地产不符合传统抵押融资的准则。 另一方面，硬钱放贷人希望借贷维修的房屋。”马查多说。
马查多说：“相反，“硬钱放贷人通过评估交易的强度和房屋抵押的可靠性来决定是否发放贷款。” 如果购买和维修成本与转售价值之间的关系合理，并且房屋置信机构值得信赖，那么有钱的放贷人将提供贷款。
在评估脚手架时，硬钱放款人通常并不担心借款人的资质，例如债务收入比和信用评分。 在某些情况下，他们可能希望查看申请人的文件，例如纳税申报表，银行对帐单和信用报告。 他们也不在乎是否借用了首期付款资金（与传统贷方不同）。 毕竟，“如果脚手架违约，硬钱放贷人可以取消抵押品赎回权，获得房屋所有权，并自行出售利润，”马查多指出。
Senna House Buyers的收购经理Mat Trenchard解释说，与银行类似的硬钱放款人将在房屋上拥有第一笔留置权，直到借款人偿还贷款为止，但借款人将是房主并持有契据。休斯顿最大的购房公司之一。
在哪里寻找贷款人
在网上可以找到一个硬钱放贷人的地方。 例如，Lima One Capital将与新的鳍状肢配合使用，并将提供最高90％的贷款成本成本或75％的贷款对ARV贷款。 费用和利率随着借款人的翻转经验而降低。 利马一世在大多数州提供贷款，费率和费用因州而异。
一般来说，期望支付：
- 如果在过去24个月内完成最多一轮交易，您将获得3.5％的启动费和12％的利率在您进行2至4轮交易时，将获得3％的启动费和11％的利率或更多次完成的翻转，您会看到2％的启动费和9.99％的利率
信用评分低于680的借款人将能够借到较少的钱，并将支付最高的费用。 最低信用评分为630。此外，Lima One Capital需要10％的首付，并提供最长13个月的还款期。
第二个例子来自LendingHome。 该公司提供固定和翻转贷款，最高购买价格的90％和翻新成本的100％。 借款人必须提交银行对帐单，以表明他们可以支付预付款和交易费用。 其他要求包括采购合同，过去的固定和翻转项目清单，财产文件以及预付款。 利率通常在7.5％至12％之间。 需要支付199美元的申请费，以支付第三方贷款承销费用。 LendingHome还收取启动费，评估费，产权和代管费，并且公司将保留康复资金，直到装修完成。
House Heroes总裁Lucus Machado建议与当地房地产投资协会，当地投资者和当地房地产经纪人接触，以找到实体，硬性放贷人。 但是谈判的空间可能不大，尤其是在积分和利率上。 马查多指出，在过去的几年中，有太多的借贷机会，因此没有必要达成协议。 他问道：“为什么今天明天可能会遇到另一个机会，为什么要以较低的收益率借贷？”
私人贷款人
塞纳之家购房者Mat Trenchard说：“私人贷方只是一个拥有大量资本来借给您的个人。” “您会惊讶地发现有这么多人想借钱来存钱。 它们的运行方式与HML十分相似，除了通常可以得到更好的汇率和条款。”
特伦查德说，私人贷款人可能比硬性贷款人更愿意谈判支付条款。 他们甚至可能愿意作为交易的合作伙伴，并分享部分利润以换取不收取利息的权利。
Trenchard说：“没有经验的鳍状肢的关键是在谈判时要有信心。” “他们需要建立联系并与其他鳍状肢进行交流，以了解他们习惯于支付多少钱，并且知道自己可以离开。 不要认为，因为您无法与第一家贷方达成协议，因此您找不到交易的钱。”
您可以在本地房地产网络活动中寻找私人贷方。 Trenchard说，这些人可能收取8％至12％的费用，外加零至两点的费用，相比之下，硬钱贷款机构的收费为12％至15％的两至五分的费用。 就像硬钱放贷人或银行一样，他们将对房屋采取第一留置权。
如何对私人贷款人进行投票
经验丰富的专业鳍状肢人士说，衡量您正在考虑的私人贷方的最佳方法是与其他鳍状肢进行交谈（您还会在房地产网络活动中找到他们），并询问他们是否与这些贷方有经验。 周转速度有多快？ 他们收到了什么价格？ 贷方的反应如何？ 您也可以要求参考并致电给他们。
最坏的情况通常是交易失败，因为贷方没有提供承诺的资金，而买方损失了他或她的定金。 意外的出借人费用使结算表感到惊讶的另一种可能性。 还有可能就合同条款进行法律斗争，也可能有贷方试图抓住违约的借款人，以便他可以取消财产抵押。 这些都是在签署任何东西之前签出贷方的充分理由。
“也就是说，请记住，在这种交易中，贷方正在交易一大笔钱，以换取一些已签署的纸质单据（贷款文件）。 对于借款人来说，这并不是一件坏事。”马查多说。
网上私人贷款人
从技术上讲，私人贷方是朋友，家庭成员或另一个不借钱做生意但同意为您提供资金的人，SparkRental的联合创始人，拥有15个房地产的房地产投资者Brian Davis说。 有些公司之所以称自己为私人贷方，仅仅是因为它们是私人拥有的。 就像硬贷款放款人一样，您也可以在互联网上找到它们。
5 Arch Funding总部位于加利福尼亚州欧文，与30个州的经验丰富的蛙鞋合作。 它提供固定利率贷款的个位数利率。
总部位于加利福尼亚州卡拉巴萨斯的公司Anchor Loans可以在46个州以具有竞争力的利率完成各种房地产类型的交易。 条款因州而异。 例如，在加利福尼亚州，贷款的利率为8％至13％，具体取决于贷款价值比和借款人的经验，初始费用为2％至3％，贷款期限为6到12个月，无预付款处罚。 脚蹼最多可借用房屋的ARV的70％。 需要至少购买成本的10％到20％的首付。 借款人在过去18个月中必须有至少五次翻转的可靠记录。 锚定贷款将考虑向合格的公司和多成员有限责任公司（LLC）进行少于五次翻转的贷款。 根据该公司的网站，资金可以在两天到两周内完成，通常需要一个星期。
众筹
众筹依靠一群个人和/或机构共同为贷款筹集资金。 每个被称为投资者的贷方提供借款人贷款的一小部分，并从中赚取利息。
像Prosper这样的传统众筹网站并不适合购买和转移房屋。 Prosper的最高贷款金额为$ 35, 000，用于诸如房屋翻新，债务合并和小型企业融资等项目。 那就是用于住宅房地产脚蹼的专业众筹网站出现的地方。有些会为您的贷款预先注资，这意味着该公司将在等待投资者投入资金的同时，用自有资金迅速关闭您的贷款，而其他人则不会关闭您的贷款。直到投资者完全资助了它。 这可能意味着收盘较慢或没有收盘。
戴维斯说：“众筹网站占据了与硬钱贷方类似的利基市场。” “它们相对昂贵，但是无论他们有多少抵押贷款，它们都将借给房地产投资者，并将重点放在交易本身的抵押和质量上。”
众筹网站
Groundfloor提供的贷款从25, 000美元到200万美元不等，融资高达LTC的90％（翻新费用的100％），关闭时间仅7天，在贷款期内无需付款，贷款也不需要纳税申报表或银行对帐单不到一百万 利率从5.4％到26％不等。 借款人必须尽快偿还至少三个月的利息。 典型的交易费用为500到1500美元，Groundfloor每笔贷款收取2到4个点。 所有积分和费用均可计入贷款。 Groundfloor通常不适用于没有经验的脚蹼。
Patch of Land提供的贷款从100, 000美元到500万美元不等，融资额高达贷款总额的80％或翻新后价值的70％，关闭时间仅7天，利率从7.99开始％。 借款人自动每月支付其贷款的利息，期限为1到36个月。 土地补丁只与经验丰富的开发商合作。
Flip Fund提供最高90％的购买价格，最多100％的工作范围，仅需7天即可完成，贷款期限为6至24个月，利率从7.99％开始。
众筹的缺点
Trenchard和Machado表示，他们没有使用任何房地产众筹网站，但是他们都怀疑，用于评估和承诺交易的众筹过程可能比借款人在私人或硬贷款机构的经历慢。 一旦鳍状肢与贷方之间建立了牢固的关系，当一个巨大的机会出现并且所有文书工作都井井有条时，两家公司就可以在24小时内达成交易。
与私人贷方不同，众筹网站也可能没有提供进行谈判的机会。 他们可能为每笔交易设置了参数，因为它们负责大量的投资者。
底线
与用于自住房的传统抵押融资相比，所有这些选择都很昂贵，但是它们的价格反映出贷方承担的高风险以及您获得低息银行贷款来翻房子的可能性。 但是，利用别人的钱，不仅可以让您在资金很少或没有现金时就可以开始翻新业务，而且还可以让您有机会同时翻新更多物业，并在获得足够的经验进行多次交易后增加总体利润。 。
Trenchard说：“如果您知道各种选择，在哪里找到它们以及如何建立联系，那么问题就出在寻找交易上，而不是找到钱。” “很容易找到大笔钱，但是很难找到大笔钱。”
