私募股权房地产基金允许高净值个人和机构（如捐赠基金和养老基金）投资于房地产资产的股权和债务。 运用积极的管理策略，私募股权房地产对财产所有权采取了多元化的方法。 一般合伙人在不同地点投资各种房地产类型。 所有权策略的范围可以从新开发和原始土地持有到现有房地产的完全重建或向陷入困境的房地产注入现金流。 （ 有关更多信息，请阅读：什么是私募股权？ ）
这里是投资者如何参与私募股权房地产的概述，并概述了该行业的机会，风险和限制。
寻找理想的私募股权房地产基金
首先，普通人无力参与私募股权房地产投资。 传统的私募股权基金要求投资者向基金注入至少25万美元，尽管大多数管理人员正在寻找愿意与其他投资者共同向长期集体投资计划提供2000万至2500万美元的个人或机构。
由于对私募股权房地产基金的监管很少，因此传统上机会仅限于“合格投资者”。这意味着投资者必须拥有至少100万美元（不包括其主要居民的价值）的个人或联合资产或个人的年收入必须至少为$ 200, 000。 在过去两年中的总收入至少达到30万美元的夫妇，并且“有合理的期望”他们的收入水平将在今年保持在这一水平，这对夫妇也符合资格。
寻求投资私募股权房地产的个人或夫妇应选择一家专门从事该学科的公司。 在研究私募股权公司的资金选择时，他们应该了解每个私募股权基金结构的性质，这种结构通常是有限合伙制。
加入基金时，外部投资者将成为有限合伙人，这意味着他们对投资于该基金的资金承担责任，并且对普通合伙人（GPs）选择的财产没有否决权。 有限合伙人的资金将与其他参与的投资者集中在一起，基金经理将建立一系列资产，旨在最大程度地提高利润率并最大程度地降低财务风险。
了解基金的成本和投资结构
私募股权房地产基金有许多管理和绩效费用，必须由投资者支付。 私募股权基金通常需要每年支付所投资资本的2％，以支付公司薪金，交易采购和法律服务，数据和研究成本，营销以及其他固定和可变成本。 但是，这些投资者费用没有限制。
个人在投资之前应该对这些成本有充分的了解，因为这会限制总的投资回报率。 例如，如果一个私募股权房地产基金筹集了5亿美元，它将每年收取1000万美元来支付相关费用。 在其10年周期的整个期间内，一个基金将收取1亿美元的费用，这意味着在该十年中实际上只投资了4亿美元。
私募股权基金经理还会收取“进位费”，这是一项绩效费，传统上是基金超额毛利润的20％；由于基金有能力缓解公司治理和管理问题，因此投资者传统上愿意支付这些费用。可能会对上市公司产生负面影响。
大多数私募股权房地产基金被认为是“基于需求”的投资，这意味着合作伙伴根据需要分期向一般合作伙伴承诺资本。 当全科医生找到潜在的投资物业时，该基金将发出正式的资本要求，有限合伙人在周期开始时向房地产基金质押。 这是有限合伙人必须履行的法律义务 （更多信息，请阅读：学习私募股权投资的术语）。
如果有限合伙人未能满足资本要求，基金可能会迫使该人或机构违约并丧失其全部所有权份额。 如果发生这种违约，其他有限合伙人通常会获得购买任何没收股票的机会。
私募股权房地产策略的类型
投资私募股权房地产时，传统上有四种投资策略：
- 核心是最保守的策略，并且可能只包括提供较低风险和较低潜在回报的房地产，因为它们存在于人口稠密或旅行频繁的地点。 该策略也可能会重点关注对几乎不需要重新开发或维护的高质量，高价值物业的投资。 这些物业提供可预测的现金流量，通常由完全租赁的多租户结构组成。 核心优势要求更高的风险，但可以提供比核心战略更高的回报。 这些属性要求适度的增值活动水平或增强位置。 增值是一种中到高回报，中等风险的策略，其重点更多地放在房地产开发和市场时机上。 在这种策略下，投资组合经理购买房地产，进行一定程度的重建并在市场表现良好时出售。 增值属性通常需要更改管理，进行物理改进或解决资本约束问题。 这些步骤包括建筑翻新和寻找在改善市场中提高租金的方法。 增值战略还包括扭转经营中的公司破产或承担债务以控制基本财产。 机会主义提供最高的回报水平，但承担最大的风险。 通过这种策略，管理人员可以购买包括未开发土地或表现不佳或交通不畅的市场在内的房地产。
接受风险和长期展望
私募股权房地产的投资者应了解，通过投资基金，他们必须愿意接受其资本可能会占用可能持续多年的预定期限。
另外，房地产市场存在多种风险，在个人现金流量较低的时候，在资本呼吁期间可能需要大量投资。 许多普通合伙人将其基金的结构设计为长达十年或更长时间的投资，它们为投资者提供很少或根本没有机会提现或赎回资金。 私人股本基金的非流动性要求投资者了解将其资金长时间捆绑在一起的风险。
私募股权基金结构的性质使得很难评估基金的财务绩效或其持有的资产。 由于存在对私募股权房地产基金的有限监管，因此普通合伙人无需向投资者提供有关潜在投资，投资组合估值或与投资有关的任何其他其他信息的最新信息。 投资私募股权房地产需要有限合伙人投入大量资金，并完全相信基金经理将实现他或她的投资目标，而没有任何要求的透明度。 但是，基金经理通常会向其投资者发送更新信息，并可能选择对业绩保持透明，以灌输对任何当前或未来基金的信心。
底线
在投资私募股权房地产之前，个人必须确定他们是否有资格参与该过程。 那些有资格的人将希望探索他们的个人投资目标，流动性要求以及对房地产市场风险的承受能力。 与财务顾问交谈后，投资者应研究各种不同的基金，以更好地理解普通合伙人的管理策略和其他房地产基金的过去表现。
