租赁财产所有权有其好处。 如果您选择合适的租赁物业，您将获得包括抵押贷款在内的固定收入来源，并每月为您提供可观的利润。 当您出售该物业时，您可能会大赚一笔。
但是，当您出售产品时，该创收机器可能会花费您。 这是因为在出售该物业时，您将对资本收益（利润）纳税。 对于2018年，如果您已婚并共同申报，应税收入在77, 201美元至479, 000美元之间，则长期资本利得税税率为15％。 如果您的收入为$ 479, 001或更多，则资本收益率为20％。
出售租赁物业可能会导致严重的税收负担，具体取决于您从出售中获得的利润。 例如，对于一对夫妻，应税收入为480, 000美元，资本收益为100, 000美元，这些租金财产收益的税额为20, 000美元。 但是，有一些方法可以减轻您出售出租物业时的负担。 以下是三种策略。
抵消亏损
什么是 税收损失
适用对象： 在给定纳税年度内遭受资本损失的任何人
您得到什么： 从出租物业销售中实现的资本收益中减去这些损失的能力
出售租赁物业时，减少税负的有效方法是将出售收益与投资其他领域的损失配对。 这称为税收损失收获。 许多人在年底采用这种策略来减少他们从股票收益中所欠的金额，但是它也可以用于出租房地产。 这是因为美国国税局（Internal Revenue Service）可以让您将收益与损失配对，以降低您欠政府的金额。
假设您通过出售租赁公寓赚了50, 000美元，但在股票市场洗了个澡，损失了75, 000美元。 您可以抵消全部50, 000美元的资本收益，从而使出售出租物业的利润大为减少。
利用税法第1031条
是什么： 国税局第1031节“类似”交易
适用对象： 任何能够将出售投资性房地产（即出租房地产）的收益再投资于新房地产的人
您能得到什么： 能够对资本利得递延部分或全部税款的能力
由于税法第1031条的规定，不打算套现的房地产投资者可以推迟支付资本利得税。 第1031节的交换允许您出售租赁财产，购买“同类”财产并在进行交换时延缴税款。 您可以根据需要执行1031次交换，但是当您最终获利时，就要交税。 在2017年《减税与就业法案》通过之前，您的1031节交易可能甚至涉及某些类型的个人财产。 根据新法律，交易所必须涉及房地产。
延税的最简单方法是将一处财产交换为另一处财产。 一种更复杂的策略称为“递延交换”，使您可以出售财产，然后购买一个或多个其他类似的替代财产。 术语“同类”具有非常广泛的解释。 您不必将一个公寓换成另一个，也不必将一个生意换成另一个。 财产的主要规定是，财产必须用于出租，并且必须产生收入。 您的个人住宅，度假屋或其他财产不计在内。
时间很重要。 从销售日期算起您有45天的时间来确定潜在的替换物业，并且必须在180天内关闭替换物业。 如果您的纳税申报单应在180天之前到期，则必须尽快关闭。 错过最后期限，您将不得不为原始租赁物业的销售缴税。
将您的出租物业变成您的主要住所
简介： 将出租物业转换为主要住所
适用对象： 出售房屋时能够将出租物业转换为主要住所以获得更好税收处理的任何人
您将获得什么： 能够从税收中扣除多达500, 000美元的资本收益
出售您所居住的房屋所带来的税收优惠要比出售出租物业获利要好，这就是为什么有些人将出租物业转换为主要住所以避免资本利得税受到打击的原因。 如果您是单身人士，美国国税局（IRS）第121条允许您从出售主要住所中扣除高达250, 000美元的利润，如果您与已婚夫妇共同申请，则最多可扣除500, 000美元。 要获得资格，您必须拥有该房屋五年，并且在其中五年中至少住了两年。 扣除额取决于该物业用于出租的时间与作为主要居住地的时间。
例如，假设您五年前以20万美元的价格买了房子，并在头三年将其出租。 两年前，您搬进来，然后最近以30万美元的价格卖掉了房子。 您将实现$ 100, 000的资本收益，但只能扣除该金额的五分之二（40％），因为您仅在五年中住了两年。 其余的60, 000美元资本收益将缴纳资本收益税。
出租物业所有者的税收减免
底线
资本利得税可以从出售房地产投资中获得的利润中占很大一部分，但值得庆幸的是，有很多方法可以解决这一问题。 无论您是将一项财产交换为另一种财产，将投资损失与收益抵消税收损失还是将租金转换为主要居住地，这些策略都将帮助您延期或避免支付部分或全部资本利得税。 没有这些收益，资本收益可能会使您损失多达15％或20％的利润，具体取决于应纳税所得额。
