租赁物业折旧如何运作

投资租赁物业可以证明是明智的财务举动。 对于初学者来说，租赁资产可以在您建立权益时提供稳定的收入来源，并且该资产（理想情况下）会升值。 还有税收优惠：您可以从所赚取的任何租金收入中扣除租金支出，从而降低您的纳税义务。大多数租金财产支出-包括抵押保险，财产税，维修和保养支出，家庭办公室支出，保险，与管理相关的专业服务和差旅费用-在您花费这笔钱的当年扣除。

但是，另一项主要的税收减免（折旧方法）的工作方式有所不同。 折旧是用于扣除购买和改善租赁物业成本的过程。 折旧不是在您购买（或改善）房产的当年进行大笔扣减，而是将扣减分配到了房产的整个使用寿命中。 美国国税局（IRS）有关于折旧的非常具体的规则，如果您拥有租赁财产，了解此过程的工作原理很重要。

哪个财产可折旧？

根据IRS，如果满足以下所有条件，您可以折旧租赁物业：

• 您拥有该财产。 （即使该物业有债务，您仍被认为是所有者。）您将该物业用于业务或创收活动。该物业具有可确定的使用寿命，这意味着该物业会逐渐磨损，腐烂，被用尽，变得过时或因自然原因而失去价值。该财产预计可使用一年以上。

即使该物业符合上述所有要求，如果您在同一年将其投入使用并处置（或不再将其用于商业用途），也不能折旧。 土地不被认为是可折旧的。通常，您无法折旧清理，种植和美化环境的费用，因为这些活动被视为土地成本的一部分。

何时开始折旧？

您可以在物业投入使用或可以用作租金时开始进行折旧扣除。这是一个示例：您在5月15日购买了租赁物业。在房子工作了几个月之后，您可以准备在7月15日租用它，以便您开始在网上和本地报纸上刊登广告。 您找到一个租户，租约于9月1日开始。随着该物业投入使用（即准备好租赁和占用），您将从7月15日开始贬值房屋，而不是9月。你开始收取租金。

您继续对资产进行折旧，直到满足以下条件之一。

• 您已从财产中扣除了全部成本或其他基础。即使您尚未完全收回其成本或其他基础，也已将其从服务中退役。 当某物业不再用作创收型物业时，或者如果您出售或交换该物业，将其转换为私人用途，放弃该物业或将其销毁，则该物业将从服务中退役。

您可以继续主张暂时“闲置”或未使用的财产的折旧扣除。 例如，如果您在一位租客搬出后进行维修，则在为下一租户做好准备时，您仍可以折旧。

折旧方法

每年您可以扣除的折旧金额由三个因素决定：您的财产基础，回收期和所使用的折旧方法。 1986年后投入使用的任何住宅租赁物业均使用改良加速成本回收系统（MACRS）进行折旧，该会计技术将成本（和折旧扣除额）摊分到27.5年内，即IRS认为是“使用寿命”的时间出租物业”。

尽管始终建议您在计算折旧时与合格的税务会计师合作，但以下是基本步骤：

1. 确定财产的基础：财产的基础是其成本，或您为获得财产而支付的金额（现金，抵押贷款或其他方式）。 基础中包括一些结算费用和结算费用，包括律师费，记录费，调查，转让税，产权保险以及卖方应支付的任何应付款项（例如补缴税）。 某些结算费用和结算费用不能算作您的依据，其中包括火灾保险金，与物业提前关闭相关的租金以及与获得贷款或再融资有关的费用：积分，抵押保险费，信用报告成本，和鉴定费。 分开土地和建筑物的成本：由于您只能折旧建筑物的成本，而不是土地的折旧费用，因此必须确定每个建筑物的折旧额以正确折旧。 要确定价值，您可以在购买物业时使用每个物业的公平市场价值，也可以将数字基于评估的房地产税值。 假设您以110, 000美元的价格买了房子。 根据最新的房地产税评估，该物业的价值为90, 000美元，其中81, 000美元用于房屋，9, 000美元用于土地。 因此，您可以将购买价格的90％（$ 81, 000÷$ 90, 000）分配给房屋，将购买价格的10％（$ 9, 000÷$ 90, 000）分配给土地。 确定房屋的基础：现在您知道财产的基础（房屋加土地）和房屋的价值，您可以确定房屋的基础。 使用上面的示例，您的房屋基准（可以折旧的金额）为99, 000美元（110, 000美元的90％）。 您在土地上的基础为$ 11, 000（$ 110, 000的10％）。 如有必要，请确定调整后的基准：您可能需要对某些特定事件进行增加或减少，这些特定事件发生在您购买房屋与准备出租之间。 基准增加的例子包括在使用该物业之前将使用寿命至少一年的任何增加或改进的成本，您用于恢复受损财产的金钱，为该物业提供公用事业服务的成本以及某些法律费用。

降低基础的示例包括因损坏或失窃而收到的保险金，扣除的保险未涵盖的伤亡损失以及为您提供地役权的款项。

使用哪个系统

下一步涉及确定两种MACRS中的哪一种适用：通用折旧系统（GDS）或替代折旧系统（ADS）。 GDS适用于已投入使用的大多数财产，一般而言，除非您为ADS做出不可撤销的选举，或者法律要求您使用ADS，否则您必须使用GDS。

• 具有合格业务用途的时间在50％或更少的时间内具有免税用途由免税债券提供资金主要用于农业

通常，除非有理由使用ADS，否则将使用GDS。 同样，建议您咨询合格的税务会计师，该会计师可以帮助您确定最优惠的折旧方法。

一旦知道适用哪种MACRS系统，就可以确定该属性的恢复期限。 对于住宅租赁物业，使用GDS的恢复期为27.5年。如果您使用的是ADS，则2017年12月31日之后投入使用的财产的相同类型的恢复期为30年，如果放置则为40年在此之前服役。

接下来，确定您每年可以贬值的金额。 由于大多数住宅租赁物业都使用GDS，因此我们将重点关注该计算。

对于使用年限的财产，您将每年平均折旧：只要您继续对财产进行折旧，每年就会折旧3.636％。 如果该物业的使用年限不到一年（例如，您在5月份买了房子，并在7月开始租房），则该年的折旧率会降低，这取决于该物业的启用时间。 根据IRS住宅租赁物业GDS表：

一月	3.485％
二月	3.182％
游行	2.879％
四月	2.576％
可以	2.273％
六月	1.970％
七月	1.667％
八月	1.364％
九月	1.061％
十月	0.758％
十一月	0.455％
十二月	0.152％