房地产投资信托（REIT）必须至少将其应税利润的90％作为股利支付给股东，这使得REIT的收益率较高。 实际上，从总收益（股息加价格升值）的角度来看，房地产投资信托基金的行为就像典型的小型股。 但是与小型股不同，房地产投资信托基金的大部分预期回报不是来自价格升值，而是来自股利。 实际上，平均而言，房地产投资信托基金回报的三分之二来自股息。 对于投资者来说，这样做的一个缺点是，作为高收益投资，房地产投资信托基金有望表现出对利率变化的敏感性。 ，我们将探讨这种关系。 （有关背景知识，请参阅 什么是REIT ？）
相对高产
在图1中，我们显示了截至2004年9月每个REIT部门的平均收益率，作为REIT可能存在风险的示例。 每个条的顶部是75％的收率； 最低的是25％的收益率； 中间从绿色到蓝色的突破是中位数收益率。
图1：不同房地产投资信托部门的收益率
您可以看到产量因部门而异。 截至2004年9月，所有REITs的中位数收益率（右侧最远的条形）约为5.5％，但收益率分散：25％的收益率（蓝色部分的底部）约为4％，而75％收率超过6.5％（绿色部分的顶部）。 这意味着只有一半的房地产投资信托收益率在4％至6.5％之间，而另一半的房地产投资信托收益率不在此范围内。 同时，美国长期政府国债的收益率不到5％。 这表明如果您的目标是收入，则使用REIT可能会做得更好，但您会承担额外的风险。 的
房地产投资信托基金总收益与利率比较
传统观点认为，较高的利率通常对房地产投资信托基金不利。 最受欢迎的房地产投资信托指数是NAREIT股权房地产投资信托指数。 图2比较了从1972年初到2004年底将NAREIT指数与10年期国债（T-bond）的价值：
图2-版权NAREIT索引
截至2004年9月的年度回报率
| 1年 | 2年 | 3年 | 4年 | 5年 | 6年 | 7年 |
| 25.6％ | 26％ | 20.4％ | 18.6％ | 18.8％ | 13.7％ | 9.2％ |
表格1
REIT的价格回报率与利率相比不幸的是，我们可能假设过去的回报率无法从整个行业的长期角度复制到未来。 短期内会有例外。
让我们只关注房地产投资信托股票的价格部分。 在下面的图3中，我们将相同的10年期国债利率与仅价格指数进行了比较。 换句话说，我们不包括股息，而仅根据价格变化进行隔离，以了解如果在1972年进行投资，100美元会发生什么。
图3-来自运营的版权资金（FFO）。
尽管今后可以复制这些收益，但这是不可能的。 此外，价格完全有可能恢复为先前的倍数（例如，价格为FFO的倍数）。
第二，按历史标准衡量，中期利率较低。 该利率很有可能会上升。 如果上述利率与房地产投资信托基金价格之间的15年反相关关系持续下去，那么房地产投资信托基金价格将受到影响。
摘要
上面研究的15年期表明，房地产投资信托价格与利率之间存在很强的反比关系。 平均而言，可以安全地假设房地产投资信托价格下跌可能会满足利率上升的需求。 当然，各部门的反应会有所不同。 例如，有人认为，在住宅和办公房地产投资信托基金中，利率上升将推高房地产投资信托价格，因为利率上升与经济增长和更多需求相对应。 但是您将需要在这样的环境中保持选择性。 有关房地产投资信托基金的好消息是，高收益债券是对价格下跌的一种套期保值：如果您购买高收益房地产投资信托基金，那么任何价格下跌都会被高收入所缓解。
要了解有关REIT的更多信息，请参阅 房地产投资信托（REIT）的基本评估 和 REIT方式 。
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