在为住宅房地产融资时，大多数交易都遵循一个过时的流程。 卖方找到了一个愿意的买方，该买方具有所需的收入，工作经历和信用评分，有资格获得抵押权，然后借贷机构将这笔钱用于交易融资。
但是，如果没有传统的融资方式，而买卖双方仍想私下进行出售该怎么办？ 输入所谓的卖方融资。 顾名思义，出售房屋的人为购买交易提供资金，而不是由银行向买方提供抵押。
卖方资助的房地产交易的来龙去脉
卖方融资的好处
在抵押贷款难以获得的时候或地方，这种替代传统融资的方法是一个有用的选择。 在这种严峻的条件下，卖方融资使买方能够获得另一种信贷形式。 反过来，卖方可以吸引不一定符合传统抵押资格的买方群体。 并且由于卖方为出售提供资金，因此该物业可能会要求更高的出售价格。
银行不直接参与卖方资助的销售； 买卖双方自行安排。 他们起草了一张期票，规定了利率，买方对卖方的付款时间表以及买方违约的后果。 因此，与涉及抵押的销售不同，没有本金从买方到卖方的转移，而只是达成协议以偿还该笔款项。
仅涉及两个主要参与者，所有者融资比以惯常方式出售房屋更快，更便宜。 总部设在哈林的房地产经纪人的主要经纪人兼所有者威利·凯瑟琳·萨格斯（Willie Kathryn Suggs）表示，当卖方为出售交易提供资金时，该交易将很快完成，因为无需等待银行信贷员，承销商和法律顾问部门清除文件。” 萨格斯还指出：“买家之所以喜欢，是因为他们可以花更少的钱就能回家。”
卖方资助的销售的结账成本确实更低。 在没有银行参与的情况下，该交易可避免抵押或贴现点的成本，以及发起人费用和贷方在融资过程中通常会收取的其他费用。 从规定的首付款到利率到协议期限，贷款准备金也至少在表面上具有更大的灵活性。
卖方的融资通常只在相当短的期限内（例如五年）运行，并且在该期限结束时将获得一笔大笔付款。 该理论（或至少是希望）是，买方最终将通过传统贷方为该笔付款进行再融资，这些贷方拥有较高的信用等级并积累了一定的房屋净值。
买家须知
对于卖方融资的所有潜在优势，使用这种融资方式的交易对双方都有风险和现实。 这是买方在完成卖方资助的交易之前应考虑的事项。
不要期望有比抵押更好的条件。 随着卖方资助交易条款的敲定，灵活性经常可以实现。 卖方消化了他们的财务需求和风险，包括买方可能拖欠贷款的可能性，以及潜在的昂贵和混乱的驱逐过程。
结果对于买家而言可能是发人深省的。 例如，您可能会获得比银行提供的更优惠的利率，但您更有可能支付更多的费用，也许比现行利率高出几个百分点。 而且，您可能必须提供与典型抵押贷款相当的首付，即等于房屋价值的10％或更多。
您可能需要将自己卖给卖方。 对于您不符合传统抵押资格的原因，做到透明和直接是明智的。 无论如何，当卖方检查您的信用记录和其他背景数据（包括您的工作，资产，财务要求和参考资料）时，其中某些信息可能会出现。
但也要确保您指出对借贷能力的任何限制，这些限制在卖方的尽职调查期间可能不会出现。 抵押贷款经纪人兼位于丹佛的Huettner Capital总裁Todd Huettner指出，即使是拥有良好信誉和大量首付的潜在买家，最近也可能开始了新业务，因此无资格获得贷款。贷款期限最长为两年。
准备建议卖方融资。 提供卖方融资的房主通常会公开宣布这一事实，以期吸引不符合抵押资格的购房者。 抵押贷款经纪人托德·休特纳（Todd Huettner）表示，如果您没有提到卖方融资，也可以轻松询问。
他说，当您这样做时，请尽可能明确地建议该选项。 休特纳建议买家提出具体建议，而不是询问是否可以选择所有者融资。 “例如，'我的报价是全价，首付下降20％，卖方融资350, 000美元，利率为6％，在30年内摊销了五年的气球期。 如果我在两到三年内不进行再融资，我将在第四年和第五年将利率提高到7％。”“
确认卖方可以自由资助销售。 当卖方完全拥有财产时，卖方融资是最简单的。 物业抵押所带来的额外麻烦。 在物业上进行产权搜索可以确认契据中已正确描述了该物业，并且没有抵押或税收留置权。
宾夕法尼亚州兰开斯特的房地产经纪人韦彻特（Weichert）的经纪人，销售经理和房地产经纪人杰森·伯克霍尔德（Jason Burkholder）表示：“大多数抵押贷款都有“到期出售”条款，该条款禁止卖方在不偿还抵押贷款的情况下出售房屋。如果卖方进行所有者融资而抵押公司发现，则它将认为房屋已“卖出”并要求立即全额偿还债务，从而使贷方可以取消抵押品赎回权。”
卖家需要知道的
如果您正在考虑为房屋买卖筹集资金，请牢记这些技巧和现实。
您不必为销售筹集长期资金。 作为卖方，您可以随时将本票出售给投资者或贷方，然后买方将付款发送给该贷方。 根据佛罗里达州中部的房地产投资者兼房东罗宾·丹尼尔斯（Robin Daniels）的说法，“许多卖家害怕通过所有者融资卖出，但不知道所持有的票据可以卖给别人。这可能在同一天发生关闭时，卖方立即获得现金。”
换句话说，卖方不需要拥有现金，也不必成为贷方。 但是请注意，为了卖出它，您可能不得不接受低于该票据全部价值的票据，从而降低了您的财产收益。 据专门从事二级市场融资的公司Amerinotexchange称，房地产的期票通常以其票面价值的65％至90％出售。
使卖方融资成为您出售该物业的一环。 由于卖方融资相对较少，因此请从房地产列表开始，宣传您正在提供融资的事实。 在文本中添加“可用卖方融资”一词将警告潜在的买家及其代理商，该选项已摆在桌上。
当潜在买家查看您的房屋时，请提供有关融资安排的更多详细信息。 准备一份描述融资条款的信息表，以及有关卖方融资是什么的一般说明，因为许多买方对此并不熟悉。
寻求税收建议，并考虑提供贷款服务帮助。
由于卖家资助的交易可能会给税务带来麻烦，因此请财务规划师或税务专家作为销售团队的一部分。 另外，除非您经验丰富且经验丰富，否则请考虑聘请一家贷款服务公司来收取每月还款，开具报表以及执行与管理贷款有关的其他杂务。
底线
对大多数人来说，这是不寻常且不熟悉的事情，卖方融资可能是挑战房地产市场的有用选择。 但是，这种安排给买卖双方带来了一些特殊的风险，明智的是请专业人士帮助减轻这些风险，并使流程顺利进行。
双方都应聘请律师或房地产经纪人来撰写和审阅销售合同和期票以及相关任务。 尝试找到经验丰富的卖方资助的房屋交易的专业人员，并在可能的情况下经验丰富的专业人员，因为某些相关法规（例如，用于管理大笔付款的法规）会因管辖区的不同而有所差异。
专业人士还可以帮助买卖双方确定最适合他们的特定协议以及销售情况。 Solutions 3D LLC的房地产投资者Don Tepper指出，如果这不是卖方资助的交易，那么除了传统的抵押贷款安排外，“实际上还有许多其他购买方式”。Tepper指出，这些安排包括租赁。购股权，租赁购买，土地合同，契约合同，股权共享和抵押包装。“大多数买家和大多数房地产经纪人都不知道其中的任何工作方式，”他说。
