您可能听说过私人抵押贷款保险（PMI），这是您在购买房屋贷款时必须支付的保险费用，而该抵押贷款的首付款少于传统贷方的20％。 不幸的是，尽管联邦住房管理局（FHA）在许多方面比传统的贷方更为慷慨，但它也要求为低首付贷款提供抵押保险。 ，您将了解什么是FHA抵押贷款保险，它与PMI有何不同，需要携带该保险的人，需要携带多长时间，花费多少，以及避免或摆脱它的选择。 让我们开始吧。
教程：抵押基础
什么是FHA抵押保险？
与PMI一样，FHA抵押贷款保险的目的是保护贷方。 当借款人的房屋净资产最少时，借款人违约的风险（对贷方而言）会更高，因为借款人通过走开银行让房屋取消抵押品赎回权而损失不多（只看一下所有放弃零首付，住房泡沫抵押的人。 （要了解有关FHA的更多信息，请务必阅读 了解FHA房屋贷款 。）
与传统贷款相比，FHA贷款的首付要求更低，对收入和信贷的要求也更低。 但是，如果您向某人借了很多钱，但借款特性却不尽人意，那么您需要保证自己也能以某种方式还清。 有了抵押贷款保险，如果您停止支付抵押贷款并离开家，保险公司将帮助您的贷方弥补损失。 因此，尽管抵押贷款保险似乎不能提供任何保护，因为它不能保护购买者，但是如果抵押贷款保险不存在，那么许多人可能在获得较高的首付之前根本无法获得贷款，因为银行会看到贷款风险太大。 许多人发现，支付抵押贷款保险费比等待几年直到他们有足够高的首付来避免这种情况更好。 （使用第二抵押贷款是避免PMI的最佳选择吗？请阅读 Outsmart私人抵押贷款保险 以了解更多信息。）
FHA还要求支付所谓的预先抵押保险（UFMI）。 根据美国住房和城市发展部（HUD）发布的抵押贷款书2010-28，UFMI要求那些申请贷款的人在贷款结清时预先支付贷款价值的1％。 您可以选择在结清贷款时以现金方式支付此金额，但是大多数人选择将其计入其抵押总金额。
FHA抵押保险与私人抵押保险有何不同？
FHA抵押贷款保险的年度费用取决于所提供的预付款。 截至2011年4月，HUD已将FHA抵押贷款保险更改为1.10％，首付大于或等于5％。 对于首付少于5％的人，需要支付1.15％的保险费。 因此，在一个25万美元的房屋中，最低首付为8, 750美元（3.5％），您的每月抵押保险费将基于241, 250美元的贷款金额，每月花费231.20美元。 该金额必须与您的每月抵押贷款一起支付。
相比之下，在本示例中，PMI每年可能花费高达贷款余额的1.15％，或者每月花费231.20美元，具体取决于我们的信用评分。 不同之处在于需求。 根据2011年5月PMI提供的月度保费和PMINU月度费率，PMI要求您拥有超过720的优良信用等级，才能获得约1.15％n的利率。如果您的信用评分较低，则您必须出示在他们为您提供任何类型的保险之前，需要支付较大的首付。 FHA抵押贷款保险仅要求最低信用评分为580才有资格获得3.5％的首付，但大多数贷方要求信用评分为620-640，这仍使您可以更快地购买房屋。 因此，如果您必须购买抵押保险，那么FHA抵押保险可以减少两个弊端。 根据2011年联邦法律，抵押贷款保险费可抵扣税收，因此，无论您是定期购买PMI还是FHA抵押贷款保险，税收抵免都可以减轻打击，但请咨询会计师，以了解您是否符合接受此税收抵免的适当要求。 （请阅读 避免私人抵押贷款保险的6个理由， 以了解更多有关为何FHA保险减少这些弊端的信息。）
PMI有时优于FHA抵押贷款保险的一个优点是，并非像FHA的UFMI一样，并非所有放款人都需要抵押贷款保险。
谁必须进行FHA抵押贷款保险？
截至2011年2月，当您获得FHA贷款时，您可以放低至3.5％。 但是，就像传统贷款一样，为了换取放下这么少钱的特权，您必须支付抵押贷款保险，直到您的贷款与价值比率足够高为止-换句话说，直到您还清了一笔一定数量的贷款。 您还需要支付更高的保险费。 当您的资产净值足够高（在FHA贷款的情况下为22％）时，如果您开始每月还款时遇到困难，贷方将不再担心您会离开家。 在同一个25万美元的房子上，从我们前面的示例中来看，当您第一次购买它并需要购买抵押保险时，如果您离开房子，唯一的损失就是您的8, 750美元（3.5％）首付。 尽管这不是一个小小的变化，但它的重要性要远远低于放弃55, 000美元（或总成本的22％）。
根据HUD的说法，贷款期限超过15年的人必须每月支付五年抵押贷款保险，并且贷款对价值比率为78％（这意味着您已经偿还了贷款本金的22％，包括您的原始首付），而无需再使用保险。 如果您拥有少于15年的贷款，那么唯一的要求就是78％的贷款对价值比率。 （要了解更多信息，请阅读 征服LTV计算 。）
如何避免或摆脱FHA抵押保险？
由于FHA抵押贷款保险增加了购房成本，因此您可能想知道是否可以采取任何措施来减少或避免这种情况，以及允许您在什么时候摆脱这种情况。
当然，避免抵押贷款保险的最简单方法是放低20％。 您可以通过等待购买直到拥有更多的积蓄来完成此操作，或者在某些情况下，购买价格较低的房地产，在这里您可以负担20％的费用。 当然，实际上，如果您希望将FHA贷款下调3.5％，那么您可能在能够完全负担任何抵押贷款与必须保持租金之间走了一条细线。
如果房价大幅上涨，那么在您购买之后，您也许可以为脱离PMI的道路再融资。 为使此方法有效，您的房屋价值需要充分升值，才能为您提供22％的房屋产权。
一些放款人可能会提供特殊的贷款计划，尽管允许较低的首付，但这些计划不需要每月支付抵押保险费。 例如，Quicken Loans推出了一个名为“ PMI Buster”的程序，供可以放款至少5％的借款人使用。 但是，借款人应该期望，虽然提供类似程序的贷方可能不需要传统的PMI，但它们将以另一种方式（例如通过为您提供更高的利率）来弥补向您贷款的风险增加。 确实，PMI Buster贷款产品就是这种情况，该产品宣传“通过使用贷方支付的抵押贷款保险（LPMI）消除传统的PMI，可以降低付款额。可以将LPMI纳入您的抵押贷款利率中。”
如果所有其他方法都失败了，那么有一天您只需每月按揭还款，即可达到78％的贷款对价值比率。 在本文中我们一直讨论的25万美元购房中，经过11年零9个月，您将拥有22％的股权。 这意味着您每月需支付总计$ 32, 599.20（141 x $ 231.20 = $ 32, 599.20）的按揭保险费，直到您可以取消保险为止。
注意： 当您达到FHA贷款的这一点时，贷方应该自动放弃抵押保险。
这值得么？
在考虑低首付贷款时，请考虑是否需要提前偿还抵押贷款保险和每月抵押贷款保险费的额外费用，以便您早日购房。 从长远来看，这种安排很难计算您在财务上会赢还是输，因为您无法预测在放下3.5％的时间与放下的时间之间的房屋增值率。放下20％。 您也无法准确预测节省额外16.5％的时间需要多少年，因为收入和支出可能会以无人能料的方式改变（好坏）。 由于这些原因，最好在心理上决定您是否愿意支付抵押贷款保险所需的额外费用，以便有一个可以自己打电话的地方。
有关购买第一套房的更多信息，请务必阅读《 首次购房者的融资基础》 。
