什么是租赁选项？
租赁选项是一项使租房者可以选择在租赁期或租赁期结束时购买租赁财产的协议。 这也阻止了所有者将物业出售给其他任何人。 期限届满时，承租人必须行使选择权或放弃选择权。 租赁选项也称为带有购买选项的租赁。
租赁选项如何运作
与标准的租赁购买协议相比，租赁选项为潜在的购买者提供了更大的灵活性，后者要求租赁者在租赁结束时购买房屋。 购房者（房客）和房主事先约定房屋价格。 价格通常以房屋的当前市场价格为准，从而使租房者可以在将来以今天的价格购买房屋。 对于这种选择，房主通常向房客收取预付款，这可能是房屋售价的1％。 如果承租人决定在租赁期末购买房屋，则费用将作为首付。
租赁选项对那些可能正在建立自己的信贷或没有足够的储蓄来支付首付的人特别有用。 但是，有一些租赁选项要考虑。
租金付款
所有者在标准月租之外还收取溢价，以选择在租赁期满时以今天的价格购买的选择。 溢价可能是当前市场租金的百分比，例如该规模房屋的标准月租金的10％。 如果承租人行使选择权购买房屋，则额外的金额或溢价通常称为租金抵免，成为房屋首付的一部分。 但是，如果在租赁期末未购买房屋，则承租人将支付超出标准租金的额外款项。
一些所有者可能会一次性支付现金，通常被称为“有价值的对价”，类似于在金融市场上为期权支付的权利金。 这不是购买房产的押金，这是不予退还的。 金额从象征性的100美元到预期购买价格的5％不等。
带有租赁选项的银行融资
对于租房者来说，好消息是，通常，银行将允许高于租金的溢价的总资金用于购买房屋的首付。 但是，如果收取的租金是市场价格，则银行可能不允许将任何资金用于购买价格。 重要的是，购房者应与多家银行进行核对，以确定其关于为有租赁选择权的房屋抵押贷款的政策。
租赁期限
期权的期限可以是业主和房客同意的任何期限，但通常为一到三年。 租赁期权合同还规定了租赁开始时物业的购买价格，或在租赁结束时如何确定该价格。
重要要点
- 租赁选择权是一项使租房者可以选择在租赁期或租赁期结束时购买租赁资产的协议，租赁选择权还排除了所有者向其他任何人出售该房地产的权利。超出标准每月租金金额，即用于购买房屋的首付。
使用租赁选项的原因
房客和房主可能会选择租赁的原因有很多。 重要的是要考虑达成协议的好处是否大于任何缺点。
承租人为何选择租赁选项
潜在的买家可能有很多理由使用租赁选项，而不是一开始就直接购买物业。 一个主要的考虑是没有足够的金钱或信贷来进行购买。 租金可以使潜在的买家节省购买费用，同时可以通过定期按时付款来建立自己的信誉。
房客将来有机会以今天的价格购买房产。 如果租房者今天没有积蓄的钱来购买房屋，但担心房屋的价值在未来几年内会增加，则租赁选择是一个不错的选择。 此外，如果租房者喜欢房屋，学区或附近地区，则租赁选择会使房屋脱离市场，从而使租户能够节省足够的钱以在租赁期满时购买房屋。
即使潜在的购买者有能力购买该物业，他或她可能也不想立即对它作出承诺。 例如，如果潜在买家来自其他城镇，则他或她可能想在承诺购买之前住在新城镇。 或者，他或她可能仍然有旧资产要出售，然后才能购买新资产。
最后，由于需要维修或升级，该物业可能不符合某些贷款条件，包括VA贷款。 通过先租房，潜在的购买者可以进行改进，以便以后有资格获得贷款。
业主为何选择租赁选项
业主可能会因为直接出售房屋而遇到麻烦而订立租赁选择协议。 该选项可以使该物业对不同类型的潜在买家更具吸引力。
同样，如果房主打算在几年内出售房屋，则租赁选择允许房主收取高于当前租金市场的溢价。 最坏的情况是承租人不买房子。 所有者将其投放市场出售，并将支付的额外资金保持在标准每月租金之上。
立即出售而不是以后出售，也可能涉及税收问题。 期权虽然不能保证以后卖出，但确实使所有者更有可能在期权期末准备好购买者。
如果在租赁期末未行使购房选择权，则租户将没收超出标准月租金的额外款项。
租赁选项的特殊注意事项
承租人的个人物品通常需要承租人的保险。 房客的保险可以保护房屋中的财物和摆设的任何价值损失。 同样，重要的是必须强制要求房主还必须拥有房主的保险，以防在租赁期内发生某些可能对财产价值产生不利影响的事件，例如火灾或水灾。
评估偶然性应包括在租赁选择协议中。 换句话说，当租赁结束时，房屋的价值可能会下降。 评估会在购买和出售之前提供房地产的更新价值。
重要的是要计算出租赁选项结束时付给所有者的确切金额。 请记住，房主将房屋撤出市场，并通过签订租赁选择权放弃了房屋市值的任何收益。 业主将因无法将房屋出售给准备购买房屋的其他人而获得足够的补偿。
对于那些考虑购买租赁选择权或租赁选择权的人，理想情况下，他们应该让一位熟悉租赁选择权交易的律师来审查细则，以确保租赁期结束时没有任何意外。
