尽管越来越多的迹象表明住房市场正在放缓，但高盛认为，较低的利率将在整个2019年下半年推动住宅投资。住宅投资和房屋开工在今年上半年一直在减速，但抵押贷款利率下降和抵押贷款利率下降。高盛分析师在最近的一份报告中表示，美联储最近降息将有助于刺激住房需求。
由经济学家扬·哈齐乌斯（Jan Hatzius）领导的分析师对“房屋建筑业比我们预期的要弱一些，并且似乎正面临着至少部分会持续的一些不利因素”表示肯定，对该行业的未来增长前景持乐观态度。 Hatzius写道：“我们的模型表明，2019年下半年住宅投资将以4％的速度健康反弹。”
房地产市场的反弹将帮助房屋建筑股在今年上半年维持反弹。 SPDR标准普尔房屋建筑商ETF（XHB）同比上涨近27％，而标准普尔500指数上涨15％。 M / I Homes Inc.（MHO）和LGI Homes Inc.（LGIH）等个人房屋建筑商的股票今年上涨了70％以上，KB Home（KBH）和DR Horton Inc.（DHI）上涨了40％以上。 ％，而PulteGroup Inc.（PHM）上涨了近28％。
对投资者意味着什么
较低的抵押贷款利率将导致住房需求的增加，而住房需求是对利率变化最为敏感的经济部门。 自去年秋天以来，抵押贷款利率下降了125个基点。 根据CNBC的抵押贷款机构房地美（Freddie Mac）的数据，30年期固定抵押贷款的利率已从11月份的峰值4.94％降至最近的3.60％。
较低利率对住房需求的刺激作用将来自两个不同的渠道。 显而易见的渠道是，较低的抵押贷款利率使购买新房的融资成本更便宜。 因此需求增加。 第二种渠道是通过降低现有房主以较低利率为其抵押贷款进行融资的成本实现的。 较低的成本会产生财富效应，刺激消费支出，并在住房市场上产生积极的反馈机制。
然而，到目前为止，较低的利率仍未能为住房提供令人期待的增长。 自2007年至2009年大萧条以来，住宅投资正经历着最严重的跌势，目前已连续六个季度收缩。 7月份新屋开工量下降4.0％，至经季节性调整的年率达119.1万套，6月份的数字下调。 据CNBC报道，接受路透社调查的经济学家此前预计，7月份房屋开工量将增加至125.7万套。
住房需求未能应对较低利率的一种解释是日益增长的经济前景。 的确，如果降低利率是专门针对经济不确定性的政策举措的结果，那么降低利率所发出的负面信号可能比那些降低利率本身的积极刺激效应更为强大。 房屋建筑商认为，这是住房需求没有回升的主要原因。
但是高盛还有另一个解释-响应滞后。 利率变化的影响通常不会立即显现出来，但是可能要花费数月甚至数年的时间才能影响经济活动。 Hatzius写道：“我们对利率变化和住房活动之间的滞后时间的估计表明，大部分提振作用尚未到来。”
有一些积极迹象表明，高盛的反应滞后假说可能是正确的。 在一年中的大部分时间里，建筑许可证一直很疲软，在七月份猛增了8.4％，达到了133.6万套。 这是自2017年6月以来最大的许可增幅。随着美联储上个月底降息的影响在整个经济中缓慢发挥作用，类似的利好消息可能还在酝酿之中，并且预计在降息之前还会有更多降息。一年结束了。
展望未来
尽管有生命迹象，高盛预计仍然会有一些住房不利因素，包括稀释自有住房的税收优惠，极度紧张的建筑劳动力市场以及土地，开发，赋权和其他监管成本的增加。 在特朗普总统与中国的贸易战升级之际，人们可能会增加衰退的可能性越来越大。
