房屋抵押贷款的结构在世界各地有所不同。 在美国，支付抵押积分是很常见的做法。 根据轶事证据，这可能是美国独特的住房融资方式。
什么是抵押点
抵押点有两种：原始点和折扣点。 在这两种情况下，每个点通常等于抵押总金额的1％。 例如，在一笔300, 000美元的房屋贷款中，一分等于3, 000美元。
原始点用于补偿信贷员。 并非所有抵押贷款提供者都需要支付原始积分，而那些抵押提供者通常愿意就此收取费用。 折扣点为预付利息。 购买每个积分通常会使抵押贷款的利率降低多达0.25％。 大多数贷方提供了购买一到三个折扣点的机会。
在2017年新税法通过之前（适用于2018-2025纳税年度），原始点不可抵扣税款，但可以在附表A上扣除折扣点。今后，折扣点可以抵扣，但限于首笔750, 000美元的贷款。 此外，标准扣除额较高，因此建议与税务会计师核对，以了解您是否可以从购买积分中获得税收优惠。
我们将在这里关注折扣点以及它们如何减少您的整体抵押贷款付款。 请记住，当贷方公布利率时，他们可能会显示基于积分购买的利率。
您应该支付折扣点吗？
这个问题的答案需要了解抵押贷款的支付结构。 在考虑是否支付折扣点时需要权衡两个主要因素。 第一个因素涉及您期望在房子中居住的时间长度。 通常，您计划停留的时间越长，如果购买折扣点，您的储蓄就越大。 考虑下面的30年期贷款示例：
- 对于利率为5％的100, 000美元的抵押贷款，您每月需要支付的本金和利息为537美元;购买三个折扣点，您的利率将为4.25％，每月支付的费用为492美元。
购买三个折扣点将花费您3, 000美元，以换取每月节省45美元。 您需要将房屋保留66个月（或五年半），以在定点购买时达到收支平衡。 由于30年期的贷款可以持续360个月，因此，如果您打算长期居住在新房中，那么购买积分是明智的选择。 另一方面，如果您打算仅停留几年，则可能希望购买较少的积分或根本不购买积分。 互联网上有许多可用的计算器，可帮助您根据计划拥有房屋的时间确定合适的折扣点数。
购买折扣点要考虑的第二个因素涉及您是否有足够的钱来支付折扣点。 许多人几乎负担不起购房的定金和交易费用，根本没有足够的钱来购买积分。 对于价格为100, 000美元的房屋，三个折扣点相对比较便宜，但是对于价格为$ 500, 000的房屋，三个折扣点的价格为15, 000美元。 除了这笔价值500, 000美元的房屋的传统20％首付100, 000美元的首付之外，另外15, 000美元可能超出了买主的承受能力。
使用抵押计算器是预算这些费用的好资源。
抵押积分值得吗？
有人认为，用折价点支付的钱可以投资于股票市场，并且所产生的回报要比支付点数节省的金额高。 但是对于普通的房主来说，担心他们负担不起抵押贷款的重要性超过了他们选择正确的投资可能获得的潜在收益。 在许多情况下，能够还清抵押更为重要。
另外，请记住购买房屋的动机。 虽然大多数人希望看到他们的房屋价值增加，但很少有人严格地将房屋作为投资来购买。 从投资角度来看，如果您的房屋价值翻了三倍，您可能不太可能出售房屋，原因很简单，那就是您需要寻找其他居住地。
如果您的房屋增值，那么您所在地区的其他大多数房屋也可能会增值。 在这种情况下，卖掉房屋将只给您足够的钱来以几乎相同的价格购买另一座房屋。 另外，如果您用了整整30年的时间还清抵押贷款，则您很可能已支付了房屋原始本金和利息成本近三倍的原价，因此，如果您实际赚取的利润不会多以更高的价格出售。
底线
购房是一项重大的财务决定。 仔细计划。 看数字。 在开始购物之前，请确定您可以负担的每月付款额，并确切确定如何付款-无论是通过支付大笔定金，购买折扣点还是购买便宜的房屋。
然后一定要货比三家。 不要满足于遇到的第一个抵押贷款方案。 有很多银行可供选择，还有众多资源，包括房地产经纪人，抵押经纪人和互联网，可以帮助您根据自己的情况购买最优惠的价格。
