内容
- 进行再融资的原因是什么？如何获得最佳的再融资交易融资成本将如何？信用评分的重要性
抵押贷款再融资对您有意义吗？ 您可能在某个时候进行了对话。 家庭成员或邻居谈论他们通过抵押贷款获得的丰厚收益。 现在您不禁要问：如果您不效仿，您是否会失败？
有时，成千上万的房主急于再融资，通常是因为利率下降。 但是，利率并不是取代当前贷款的唯一理由，也不是为一个借款人提供理想再融资时间的必要条件，对于隔壁或邻近城镇的人而言，这一定是一个很好的机会。
在做出决定之前，重要的是要了解为什么首先要申请新的房屋贷款-然后弄清楚在您的特定情况下这是否有意义。
进行再融资的原因是什么？
有明显和较不明显的再融资原因。
1.利率下降
这是最明显的融资理由。 当利率下降时，新的贷款意味着更低的融资成本。 也许您在利率为6％的情况下购买了30年期的固定抵押贷款，但现在降至4.5％。 如果一笔$ 300, 000的贷款，仅降低利率就可以使您每月的付款减少$ 279。
在这种情况下，做一个refi听起来很容易。 但是请记住，获得新的贷款意味着要支付新的交易费用。 而根据较低的利率，这些储蓄可能值得或不值得，这取决于您希望在家里住多久。
通常，您计划停留的时间越长，再融资和一次性支付这些费用就越有意义。 但是您必须确定这些数字才能知道。
2.更换ARM
进行再融资的一个很好的理由是，如果您希望将可转换利率的抵押贷款（ARM）转换为固定利率的贷款，则可以这样做。
ARM是一种具有较低介绍性利率的贷款，可以在预定时间段后“重置”，无论是从结账日起的一年还是五年或更长时间。 如果在重置贷款时利率上升，则借款人在看到新的每月还款额时可能会感到震惊。
这就是借款人通常会在重设日期之前尝试以固定利率贷款进行再融资的原因，特别是在按历史标准衡量利率相对较低的情况下。 事实是，没人知道未来利率会发生什么。 因此，选择一个更安全的投注通常是个好主意，尤其是如果您打算待在家里一段时间。
昂贵的ARM重置是导致十年前抵押贷款崩溃的因素之一。 尽管过去几年一直在回升，但浮动利率的住房贷款并不像当时那样普遍。 如果有，那么领先于潜在的麻烦可能是一个明智的主意。
重要要点
- 对抵押贷款进行再融资的原因包括降低利率，从可调整利率抵押贷款转换为固定利率或从家里带走现金。在购物新抵押贷款时，切记不仅要关注利率，还要注意交易成本，诚信估计和收支平衡点。请考虑使用抵押贷款经纪人的服务，但要自己确保确保获得最佳交易。确定是否要使用点数来降低利率和记住要在报价良好时锁定利率。获取信用报告以查看信用评分是什么，并检查是否存在错误，因为优质信用可以帮助您获得更好的融资方案。
3.您提高的信用评分
也许当您的分数比现在低很多时，您就购买了房屋贷款，从而导致高于平均水平的利率。 从那时起，您养成了更好的财务习惯，减少了余额，并定期在到期日之前汇款。 您能否按时还贷是确定抵押贷款利率的最大因素之一。 贷款人通过收集您的信用评分来做出有根据的猜测，该评分会反映您的借贷和还款历史。
如果您的信用评分提高了很多，那么您就有资格获得更高的利率。
4.延长贷款期限
即使利率相同，一些房主仍可以通过再融资降低每月付款。 怎么样？ 他们只是简单地借了较长的一笔新贷款。
举例来说，假设您以25万美元的价格抵押了30年的抵押贷款。 十年后，该笔贷款余额降至200, 000美元。 通过为剩余的余额提供新的30年期贷款，您正在降低每月还款额。 但是，您还需要再增加10年的贷款期限。
如果您在跟上付款进度方面遇到困难，可以延长贷款期限。 但是请不要误会-通过延长抵押贷款期限，从长远来看，您将支付更多的利息。
5.从家里带走现金
拥有房地产的好处之一是随着时间的推移建立股权的机会。 完成后，您的房屋将开始看起来像自动取款机，您可以从中取钱。
一种方法是通过提供更大的贷款来再融资，从而为您提供可用于各种需求的额外现金。 但是，要进行提款提现，您需要保持贷款计划的按揭价值阈值或LTV阈值。 贷款对价值比率是抵押贷款的数量除以财产的评估价值。
假设您拥有价值200, 000美元的房屋，但仍欠您120, 000美元的抵押贷款。 如果您的贷方拥有80％的LTV，则可以再融资160, 000美元的贷款，并取出40, 000美元的现金差额。
许多为高息债务进行再融资的人一旦获得更多信贷，就会发现自己再次负债累累。
但是，在这里再次，您将需要支付结清成本来获得新的贷款-并且最终出售该物业时，您的股本会减少。 如果您可以充分利用这些钱，比如偿还高利率信用卡或进行翻新以增加房屋价值的房屋，那将是非常值得的。 如果您用这笔钱买船或去异国度假，您可能要三思而后行。
请记住，还有其他方法可以在家中提取资金，例如房屋净值贷款或房屋净值信贷额度，您可以根据需要从中提取资金。 做一点功课并比较每种方法的优缺点将有助于确保您做出最佳选择。
如何获得最佳的再融资交易
如果只想买抵押贷款就像买电视一样，那么只需在商店和网上查询就可以知道要付多少钱。 不幸的是，寻找房屋贷款要复杂得多。
不同的贷方将提供不同的费率（更不用说不同的费用了），具体取决于您的信用评分，就业状况和贷款对价值比率等因素。 确保获得最优惠价格的唯一真实方法是与少数提供商一起购物。 您可能需要包括大型银行，本地银行和信用合作社的组合，以查看谁可以为您提供最有吸引力的条款。
可能会访问一个在线市场，该市场承诺各种抵押公司的即时报价可能很诱人。 但是请注意，他们提供的数字通常是估算值，而不是实际的报价。 此外，您并不总是可以控制与他人共享您提供的个人信息的范围。 这就是为什么一次联系一个信誉良好的贷方（即使这比较耗时）通常是一个好主意。
购物时，不要只看利率。 甚至在您正式申请再融资之前，您都可以询问贷方是否会提供“诚信评估”，其中详细说明了您还必须支付的结算费用。 在某些情况下，如果预付的费用较低，则支付稍高的费用可能实际上对您有利。
为了确定利率，每个贷方都必须提取您的信用报告，这会降低您的信用评分。 通过在短时间内进行研究，您可以最大限度地减少甚至消除对分数的影响。 例如，开发FICO得分的公司不会要求您（或不多）30-45内进行的抵押贷款查询 的天数 得分 取决于贷方使用哪个版本的FICO公式。 （请参阅下面有关您的信用评分的更多信息。）
您可以通过抵押贷款经纪人获得更好的再融资吗？
与多个抵押贷款提供者联系似乎是一项繁重的工作，尤其是在您的业余时间有限的情况下。 这是与抵押贷款经纪人合作的好处之一，抵押贷款经纪人收集您的信息并代表您与多个贷方联系。 这就像一站式商店，可满足您的抵押贷款需求。
由于经纪人是由与其合作的银行和抵押公司支付的，因此您无需直接向他们支付服务费用。 另外，放款人有时会通过为他们提供特殊价格来吸引他们来吸引客户。
但是外包搜索存在弊端。 例如，即使您不符合您的最佳利益，经纪人也可能因向您提供更大的贷款而获得补偿。 而且某些贷方不与经纪人合作，因此有时会限制您的选择。
但是，使用这两种方法都没有问题。 您可以使用经纪人来完成繁重的工作，但是自己寻找一两个报价，以了解它们如何比较并为您找到最佳的贷方。
锁定汇率：了解策略
预测利率将提前几周发生变化是愚蠢的事—甚至银行也不清楚它们的去向。 因此，一旦您找到了一个很好的报价，锁定价格始终是个好主意，这样您就可以知道截止日期之前的价格是相同的。
例如，假设银行估计您可以在30天内结清这笔贷款。 您可能需要将利率锁定45天，以确保在定案时该利率不会上升。
但是，获得比所需时间更长的速率锁定并不总是对您有利。 每当银行冻结利率时，他们都假设利率上升时会带来风险。 因此，他们通常会以更高的费率或额外费用补偿更长的锁定期。
点数还是没有点数？
降低贷款利率的另一种方法是支付“点数”，即预付的利息。 每个点相当于您贷款价值的百分之一。 因此，为200, 000美元的抵押贷款支付两分，意味着您要付出4, 000多美元。
作为交换，贷方提供较低的利率，如果您在家里呆了足够长的时间，这可能会对您有利。 就像您在贷款过程中支付的利息一样，按点数支付的金额通常可以减税（这是假定您逐项扣除而不是采用新的更高标准的扣除仍在财务上有意义）。
当然，您需要在交易结束时有一些额外的现金才能利用积分。 另一方面，如果您希望在refi上获得最低的前期费用，则最好避免预付利息，而要以较高的利率生活。
再融资费用是多少？
贷款利率显着降低的前景对于任何房主来说都是诱人的。 但是，在继续进行refi之前，您确实需要知道它会花费多少。 当您看到费用时，看起来似乎很多的东西常常会失去光泽。
这就是为什么比较各个贷方的诚信评估很重要的原因。 这些文件包括利率以及用于结清贷款的预计支出明细。
最大的支出之一是放款人的“开证费”。但是，您还将面临一系列其他费用，例如更新的评估费用，产权搜索费和产权保险费。 总的来说，所有这些成本加起来可能高达贷款价值的5％。
确定盈亏平衡点
除非您打算长时间呆在家里，否则这些前期费用可能会使您无法接受refi。 为了弄清楚这一点，请将结帐成本除以您每月从新利率中节省的金额。 结果是新贷款达到收支平衡之前需要花费的月数。
您可能听说过放贷人提供无交易费用的贷款，这似乎是节省现金的理想方法。 但是有一个陷阱：贷方必须向您收取更高的利率，才能解决这些费用。 如果您在家里呆了足够长的时间，您最好现在分担这些费用，以换取较低的每月付款额。
信用评分的重要性
经济趋势对您将获得的利率有很大的影响。 例如，固定利率抵押贷款倾向于与10年期美国国债的收益率同步变动。
但是个别因素也与您的费率有很大关系。 根据收入报告中的信息，您的收入和工作经历以及信用评分都将发挥重要作用。 分数越高，您必须为新贷款支付的利率越低。
根据网站myFICO的数据，得分为760或更高的借款人通常会比得分为620的人每月少付$ 200的30年期固定利率抵押贷款，价值$ 216, 000。
提高分数
然后，您需要付费才能在开始refi程序之前获得尽可能高的信用评分。 许多信用卡提供商免费提供它们，尽管有些使用除FICO以外的评分系统，FICO是使用最广泛的模型。 您也可以从myFICO.com购买分数。
您还将需要查看来自所有三个报告机构的实际信用报告：Experian，Equifax和TransUnion。 幸运的是，您每年都可以在Annualcreditreport.com上免费获得每个副本。 确保现有信用帐户上的信息正确无误。 如果您发现报告中有错误，则需要与相应的征信机构联系，以便其进行调查。
除非您的报告中有任何重大错误，否则可能需要一些时间来增加数量。 影响您分数的最大因素是您的信用使用情况和付款历史记录，它们总共占您FICO号码的65％。 因此，降低抵押贷款利率的最佳办法是减少其他贷款余额，并始终按时还款。
底线
对于抵押贷款的再融资是否有意义，没有一个万能的答案。 在大多数情况下，这取决于数学。 如果您每月节省的金额最终超过了结算成本，那么采取新的贷款可能是明智的选择。
