净营业收入与未计利息和税项的收入：概述
净营业收入（NOI）决定实体或物业的收入减去所有必要的营业费用。 它不考虑利息，税金，资本支出，折旧或摊销费用。
相反，息税前利润（EBIT）由收入减去支出（税和利息除外）组成，但 确实 计入了折旧和摊销费用。 息税前利润决定公司的盈利能力。
净营业收入
NOI通常用于分析房地产市场和建筑物的创收能力。 房地产可以通过租金，停车费，服务和维护费产生收入。 财产可能有保险，财产管理费，公用事业费，财产税，清洁费，除雪和其他户外维护费用以及用品的运营费用。
经验法则是将费用分类为营业费用，如果 不 花钱在该费用上会损害资产继续产生收入的能力。 所得税和抵押贷款利息不会影响公司或房地产投资的创收潜力，因此它们不包含在NOI中。
NOI方程是 总收入减去运营费用等于净运营收入 。 NOI还确定资产的资本化率或回报率。 资产的资本化是通过将其年度NOI除以其潜在总售价来计算的。
息税前利润
息税前利润是通过从收入中减去公司的销售成本（COGS）及其运营支出来计算的。 EBIT也可以计算为营业收入和营业外收入减去营业费用。
假设ABC公司产生了5, 000万美元的收入，上一财政年度的COGS为2, 000万美元，折旧费用为300万美元，营业外收入为100万美元，维护费用为1, 000万美元。 因此，其产生的息税前利润为2100万美元。 它的EBIT公式为5, 000万美元（收入）加上100万美元减去1000万美元（维护费用）再减去2000万美元（销售商品成本）等于2100万美元。
净营业收入与未计利息和税项的收益示例
假设投资者以全现金交易购买公寓楼。 该物业产生了2000万美元的租金和服务费。 该公寓大楼的运营费用为500万美元，洗衣机的折旧费用为100, 000美元。
公寓楼产生的NOI为1500万美元 （2000万美元减去500万美元），因为此计算中不包括折旧。
建筑物的EBIT不同，因为EBIT考虑了折旧费用。 因此， 该公寓楼产生的息税前收益为1, 490万美元 （2, 000万美元减去500万美元减去100, 000美元）。
重要要点
- 计算NOI涉及从财产收入中减去运营费用;计算EBIT时使用相同的公式，但折旧成本和已售商品成本也被扣除;所得税不影响公司的NOI或EBIT，但财产税包含在公式中。 运营费用定义为维持收入和资产获利能力所需的那些费用。
