什么是不合格抵押
不合格抵押不符合政府赞助企业（GSE）（例如房利美和房地美）的指导原则。 因此，不能将其出售给房利美或房地美。 GSE准则包括最高贷款额，合适的资产，预付款要求和信贷要求等因素。
分解不合格抵押
从不良意义上讲，不合格抵押贷款不是不良贷款。 但是，金融机构不喜欢它们，因为它们更难出售。 因此，银行通常会要求更高的利率。
尽管私人银行最初会写大多数抵押贷款，但它们通常最终出现在房利美和房地美的投资组合中。 这两个政府资助的企业（GSE）从银行购买贷款，然后将其打包为在次级市场上出售的抵押贷款支持证券（MBS）。 MBS是一种资产担保证券，由一系列来自受监管和授权的金融机构的抵押担保。 虽然有一些私人金融公司将购买，打包和转售MBS，但房利美和房地美是两个最大的购买者。
银行使用抵押贷款销售中的钱以当前利率投资提供新的贷款。 但是房利美和房地美不能只购买任何抵押产品。 两家GSE对购买被认为相对无风险的贷款有联邦法规的限制。 这些贷款是符合条件的抵押贷款，银行之所以喜欢它们，恰恰是因为它们很容易出售。
相比之下，房利美（Fannie Mae）和房地美（Freddie Mac）无法购买的抵押贷款从本质上来说对银行来说风险更大。 这些无法出售的贷款必须留在银行的投资组合中，或出售给专门在二级市场上出售不合格贷款的实体。
不合格抵押的类型
房利美和房地美认为不良的借款人情况和贷款类型多种多样。
- 最常见的不合格抵押是通常所说的巨型抵押。 巨额抵押贷款是贷出的金额，其金额超过房利美和房地美的限额。 2018年，美国大多数县的限额为453, 100美元，但在一些高成本地区，限额可能高达679, 650美元，但抵押贷款不必太过庞大。 低首付可能会触发不合格状态。 门槛有所不同，但传统抵押贷款可能为10％，而FHA贷款可能仅为3％，此外，买方的债务收入比（DTI）通常要低于42 -合格贷款的百分比。 通常还需要信用评分高于630-650。房地产类型还可以确定抵押是否不合格。 例如，公寓房的购买者在得知自己的理想度假单位不合格时常常会被绊倒，因为该公寓房被认为是不可保证的。 其中包括公寓协会，其中单个实体（例如开发商）拥有10％以上的单元。 其他陷阱包括：如果大多数单位不是业主自用的，或者超过25％的面积是商业用途的，或者房主协会（HOA）正在进行诉讼。
