目录
- 有资格获得再融资
- 融资选择
- 1.申请贷款修改
- 2.打开一个新的HELOC
- 3.获取新的房屋净值贷款
- 4.为新的第一抵押贷款再融资
- 底线
当您提取房屋净值信贷额度（HELOC）时，首先会有一个提取期，通常为10年。 在这段时间里，您可以根据需要借钱，并以低息，仅付息的方式偿还所借的款项。 许多房主就是这样做的。
但是，提款期结束后，您将无法再从行中借钱，而必须开始进行完全摊销的利息和本金支付。 第二阶段称为还款期，通常为20年。 这意味着您的每月付款可能比提款期间的付款要高得多，并且许多房主最终面临付款冲击。
解决付款激增问题的一种方法是为HELOC进行再融资，有几种方法可以解决。 本文介绍了如何限定资格，您的选择是什么，以及每种选择的利弊。
有资格为您的HELOC再融资
为HELOC再融资类似于提取或为第一抵押贷款再融资。 您必须根据自己的收入，支出，债务和资产来确定资格，这意味着要提供诸如工资单，W-2表格，纳税申报单，抵押证明，带照片的身份证件，保险证明以及承保人认为的任何其他文件之类的文件必要。
为了获得最低的利率，您需要将FICO得分“非常好”至“非常好”：介于740至850之间。 您的分数可能低至620，但您付出的利率却要比分数优秀的人高出一倍以上，而且您可能很难找到可以与您合作的贷方。
取得新贷款后，您还需要拥有足够的房屋净值，以符合贷方对贷款总价值比率的指导原则。贷款总价值比率是通过将借来的总债务除以房地产价值而得出的百分比。 一些贷方将让信誉良好的房主借入房屋价值的100％，但通常只能借80％至90％。 这是如何确定的示例：
- 财产价值：300, 000美元第一抵押余额：190, 000美元HELOC余额：50, 000美元借贷总额：240, 000美元贷款组合总值：80％房屋所有者权益：20％
在这种情况下，假设您只想为现有的HELOC余额再融资，而不希望借入更多资金，那么您应该能够找到可以与您合作的贷方，尤其是在您信誉良好的情况下。 同样，您拥有的资产越多，您的利率就会越低。
为HELOC再融资的选项
有四种方式可以为房屋净值信贷额度再融资。 以下是您的选择以及每种选择的利弊：
1.申请贷款修改
运作方式：与放款人联络，并说明在提款期结束时，您在付款时会遇到麻烦。 询问贷方是否可以与您一起更改贷款条款，以使您的每月付款负担得起，这样您就不会违约。 例如，美国银行（Bank of America）设有房屋净值援助计划，该计划向合格的房主提供长期，较低的利率，或者如果他们遇到了经济困难（例如收入损失或离婚），则可以授予这两项。
优点：如果您在水下，修改贷款可能是您唯一的选择。
缺点：贷款人没有义务修改您的贷款，因此您可能无法使用此选项。 如果是这样，您必须证明可以偿还修改后的贷款。 2016年年底，两个为陷入困境的房主提供的援助计划，可负担得起的第二留置权修改计划和FHA短期再融资计划都停止招收新申请人。
2.打开一个新的HELOC
运作方式：您可以从新的提款期和新的仅利息还款期开始，逐步走开罐头。
优点：如果您挣扎着维持生计，并且您不想拖欠现有贷款，它将为您赢得一些时间来改善您的财务状况。
缺点：您将有一天必须偿还您的贷款。 您推迟偿还的时间越长，您欠的利息就越多，每月全额还本付息的利息就越高。 此外，输入新的提款期可以轻松地继续借款。 如果您因为担心偿还现有的HELOC而进行融资，那么您要做的最后一件事就是增加债务。
正如您已经看到的那样，使用HELOC很难知道您的总借贷成本或每月还款额是多少，因为您在这里和那里借一点钱，而且利率可能会波动。 此外，当您的新HELOC的还款期开始时，利率可能会比现在更高，从而使这些月还款额更大。
（有关更多信息，请参阅如果无法偿还房屋净值贷款该怎么办。）
3.获取新的房屋净值贷款
工作原理：将可变利率HELOC余额转换为固定利率房屋净值贷款。 您可能需要长达20或30年的时间才能还清余额。
优点： 您通过一次性付清HELOC来结束连续借贷的周期，并获得固定利率和稳定的每月还款额。 确保您知道自己的长期借贷成本，并将其计入家庭的长期财务计划中。
缺点：一些贷方已停止提供房屋净值贷款，因此，比起寻找HELOC，到处逛逛将花费更多的精力。 尽管如此，它们仍然可用，特别是如果您愿意将目光投向最大的银行之外，那么您还是应该这样做，因为大型金融机构不一定拥有最优惠的利率或最有能力的客户服务。 另外，请记住，您的贷款期限越长，您每月的还款额就越少，但您支付的利息就越多。
4.重新抵押贷款
工作原理：您不仅可以为HELOC再融资，还可以为HELOC和第一笔抵押贷款再融资为一笔贷款：新的第一笔抵押贷款。
优点： 您可以获得最低的利率。 首次抵押贷款利率往往低于房屋净值贷款利率，因为如果您拖欠房屋付款，则您的第一抵押贷款放款人会从出售止赎房屋中获得收益。 在HELOC和住房抵押贷款利率分别为5.90％和5.57％的市场中，30年期和15年期固定第一抵押贷款的利率可能为 分别为4.73％和4.16％。 假设您使用固定利率的第一按揭进行再融资，您将获得每月均等付款的稳定性，并且预先知道总借贷成本，就像上面讨论的房屋抵押贷款方式一样。
缺点：办理第一笔抵押贷款可能意味着要比为新的HELOC或房屋净值贷款再融资而支付的闭户成本高得多。
底线
您可以通过修改贷款，为新的HELOC再融资，为房屋抵押贷款再融资或通过新的第一抵押贷款再融资来获得更多负担得起的HELOC每月付款。 与几家贷方一起探讨您的选择，以了解哪种可能性可以将短期承受能力与长期支出和结账成本相结合，从而实现最佳组合。
（有关相关阅读，请参阅 HELOC固定利率期权的工作方式，房屋抵押贷款和HELOC，利用房屋净值的最明智方法，为房屋净值贷款再融资：使用指南，不使用房屋的5个原因股票信贷额度，再融资与房屋净值贷款，选择房屋净值贷款或信贷额度，您的房屋净值信贷额度（HELOC）可抵扣税收，不良信用吗？您仍然可以获得房屋净值贷款，抵押与房屋净值贷款：它们的区别，如果您无法偿还房屋净值贷款该怎么办）
