他们如何工作
有了反向抵押贷款，贷方将根据房屋价值的百分比向房主付款。 当房主去世或搬出房屋时，可能会发生以下三种情况之一：（1）房主或其继承人可以出售房屋以偿还贷款。（2）房主或继承人可以为现有贷款再融资。保留家 或（3）放贷人可以被授权出售房屋以偿还贷款余额。
尽管有几种反向抵押贷款，包括私人贷方提供的反向抵押贷款，但它们通常具有以下特征：
- 向年长的房主提供的贷款金额要比年青的房主更大。 更昂贵的房屋有资格获得更大的贷款。反向抵押贷款必须是房屋的主要债务。 其他放款人必须偿还或同意将其贷款从属于主要抵押贷款持有人。融资费用可以包括在贷款成本中。如果房主未能维护财产，无法保留房产，放款人可以要求还款。被保险财产，未缴纳财产税，宣布破产，放弃财产或进行欺诈。 如果房屋遭到谴责，或者房主将新房主添加到该房屋的所有权，转租全部或部分房屋，更改该物业的分区类别或为该房屋取得额外贷款，则贷方还可以要求还款。
HECM贷款
自1960年代以来，反向抵押就已经存在，但是最常见的反向抵押是联邦保险的房屋净值转换抵押（HECM）。 这些抵押贷款于1989年首次提供，由美国住房和城市发展部（HUD）提供。
HECM是联邦政府发行的唯一反向抵押贷款，这限制了借款人的成本并保证贷方将履行义务。 HECM的主要缺点是最大贷款额是有限的。
非HECM贷款
非HECM反向抵押贷款可从各种贷款机构获得。 这些反向抵押贷款的主要优势在于，它们提供的贷款额高于HEMC限额。 非HECM贷款的缺点之一是它们没有联邦保险，而且价格可能比HECM贷款贵得多。
年度总贷款成本
尽管HECM抵押贷款的利率由政府确定，并且HECM贷款的发起成本限制为房屋价值的2％，但贷款的总成本仍可能因贷方而异。 此外，在寻找贷款人时，借款人必须考虑第三方交易费用，抵押保险和服务费。
为了帮助借款人比较抵押贷款成本，联邦《贷款真相法》（Truth in Lending Act）要求抵押贷款提供者向借款人提供年度总贷款成本（TALC）形式的成本披露。 比较不同供应商的贷款时使用此数字； 只需记住，反向抵押贷款的实际成本将在很大程度上取决于所选的收入选择
收入选择
HECM反向抵押贷款提供最广泛的创收选择，包括一次性付款，信贷额度，每月现金透支或以上任意组合。
信贷额度可能是HECM贷款最有趣的功能，因为借款人可用的金额会随时间增加利息金额。 非HECM贷款提供较少的收入选择。 （有关其他房屋融资选择，请阅读 房屋抵押贷款：您需要了解的内容 。）
利率
HECM反向抵押贷款的利率与一年期美国国库券担保利率挂钩。 借款人可以选择可以每年更改的利率或可以每月更改的利率。 年度可调利率的变化幅度与一年期美国国库券担保利率的任何增减相同。 该年度可调整利率的上限为每年2％，或贷款期限内的5％。 每月可调整利率抵押贷款（ARM）的起始利率低于ARM，并且每个月进行调整。 它可以在贷款期限内上升或下降10％。 （要了解有关ARM的更多信息，请参阅《 ARMed and Dangerous》 。）
反向抵押贷款如何提供帮助：真实世界的研究
70岁及以上拥有信用卡的老年人中，几乎有一半没有每月还清全部余额，但是反向抵押贷款可以解决这一问题。 在《美国房屋净值提取和反向抵押贷款如何影响老年人家庭的信贷结果》一文中，由美国社会保障局资助并于2016年9月由密歇根大学密歇根大学退休研究中心发布的工作论文研究人员Stephanie Moulton，Donald Haurin，Samuel Dodini和Maximilian D. Schmeiser发现，当老年人购买反向抵押贷款时，循环信用卡债务下降。
止赎和偿还债务拖欠也变得越来越少，至少在反向抵押贷款取出后的三年内。 在进行反向抵押贷款之前的两年中经历过信贷冲击的老年人受益最大。 （研究人员将信用冲击定义为信用得分下降25分或以上。）这些老年人可能由于其信用而没有资格获得另一种住房抵押贷款。 反向抵押的资格不取决于老年人的信用评分。
该研究发现，反向抵押贷款借款人减少了信用卡债务，这比其他类型的住房抵押贷款（封闭式住房抵押贷款，住房抵押信贷额度和现金再融资）减少了。 反向抵押贷款提供的前期款项和每月现金流量的增加帮助老年人偿还了信用卡债务。
根据这项研究，最初使用反向抵押贷款撤回10, 000美元的老年人在借入该笔款项后的第一年将信用卡债务减少了2, 364美元。 额外的借贷导致债务偿还最少：每提前提取10, 000美元，老年人又偿还166美元，反向抵押产生的 每月 现金流量每增加100美元，老年人就偿还了 全年 45美元的债务。
值得一提的是，这项研究涵盖了在2008年至2011年之间（这是金融历史上最糟糕的时期）进行反向抵押的借款人。 在经济繁荣时期进行的类似研究可能会有不同的发现。
考虑将反向抵押贷款作为解决信用卡债务的解决方案的老年人，应根据他们将节省的信用卡利息金额来评估他们将因反向抵押贷款费用和利息而损失的房屋净值是否值得。 这是一个复杂的计算，最好由会计师或财务计划人员执行。 反向抵押贷款顾问的知识可能不足以回答这个问题
底线
为房屋贷款是一个重大决定，它将影响您目前的财务状况以及您留给继承人的财产。 其中涉及大量成本，包括贷款发放，服务和利息。 您还需要记住，对于反向抵押贷款，由于贷款利息的原因，您的债务会随着时间而增加。 如果您对贷款改变主意，或者由于健康原因需要搬出该物业，则出售该物业的收益将用于偿还反向抵押贷款。 根据贷款的大小和财产的价值，在偿还贷款后可能剩余的钱很少或没有。
在进行反向抵押贷款之前，您应该彻底研究该主题，比较各种贷方的成本，并阅读所有披露文件。 尽管通常不建议将反向抵押贷款的收益用于投资，因为需要补偿贷款成本和利息，但反向抵押贷款的收益可能会提供机会来重新调整投资组合的其他要素。 进行抵押贷款之前，请考虑反向抵押贷款将提供的现金流量，并查看该新收入来源将对您的整体投资策略产生的影响。
有关更多信息，请参阅 反向抵押贷款陷阱 。
