与股票不同，单击鼠标几秒钟就无法卸载投资物业。 从决定出售到实际出售之间的时间通常以几周或几个月为单位。 如果您不知道从哪里开始，出售自己的房屋可能是一个令人生畏的过程，但是出售投资物业需要更多的工作。
在处理投资房地产时，资本的数量和围绕资本实现的税收问题很复杂。 但是，并非不可能独自完成。 ，我们将研究出售投资物业的过程，并将重点放在如何限制收益税上。
为什么要卖？
出售出租物业的原因各不相同。 亲自管理自己财产的房东可能会搬迁，并希望在新居附近投资。 或者，房东可能希望利用租赁物业的增值来赚钱，而不是通过租金来积累金钱。 甚至可能是由于空置或租金不足以支付费用而导致财产亏损的情况。 无论出于何种原因，希望出售的房地产投资者都必须缴纳税款。
税务人库姆
与直接出售个人使用房地产相比，出租房地产销售的资本利得税要陡得多。 您必须从出售的利润中支付的基本资本收益会因您对物业提出的任何折旧而增加。 这意味着，如果财产损失了钱，并且您将损失用于前几年的税单，则在交易进行时，您的税单会更大。
示例–资本利得税和折旧
假设您有一个租房，以$ 150, 000的价格购买，并以$ 200, 000的价格出售。 通常，这意味着您需要支付50, 000美元的资本收益。 但是，如果您在拥有该物业期间扣除了20, 000美元的折旧，则您应得的价格是购买价格与购买价格减去折旧之间的差额：200, 000美元-（150, 000美元-20, 000美元）。 您现在没有欠资本收益$ 50, 000，而是欠资本收益$ 70, 000。
注意：这不应阻止您主张折旧损失 。 尽早实施税收减免几乎总比更好 。
滚来滚去
《国内税收法》第1031条允许房地产投资者通过将其再投资于同类财产来避免对其收益征税。 在律师或税务顾问的帮助下，您可以设置销售，以便将收益存入托管账户，直到准备好将其用于购买新财产为止。 选择新房产的期限为45天，完成交易的期限为6个月。 如果打算进行过渡，则应在出售旧房产之前开始寻找新房产。
如果您打算对另一处房产进行再投资，那么1031年交易所将非常有用。 如果您只想停止直接参与，则可以为当前位置雇用专业的物业经理，也可以出售并购买专业管理的物业。 但是，如果您的目标纯粹是筹集资金，那么您只需要吃掉资本利得税。
融入盾牌
公司合并对于房地产投资者越来越受欢迎。 通过合并，投资者可以减少责任，使公司成为您与租户起诉您的可能性之间的屏障。 当您合并时，您的房屋和个人财务不能通过任何形式的法院诉讼或法律程序进行索偿。 公司也有不同的税收规定，这些规定非常有利，尤其是通过出售财产获得的资本收益。
对于某种类型的房地产投资者而言，合并是有意义的。 如果您雇用人员来发现和管理各种创收性房地产并从中赚取可观的利润，那么公司注册将减少您的税单，然后您将通过公司的股份结构看到利润。 对于大多数房地产投资者来说，有更好的方法来获得公司注册的好处，而又不会使收入实现方式复杂化。
公司注册可能会在您和财产收益之间造成障碍，因此，如果您以任何方式依赖该收益，则可能无法像您想要的那样轻松获得收益-尤其是获得巨额利润（如出售收益）财产。 合并起来相对容易，只需要一些专业建议和文书工作，但是将您的财产从公司中撤出（例如，出售它们并退休）则更加复杂，因为您正在走故意的逃税/欺诈行为，除非您出售公司而不是组成公司的财产。 当然，这比卖房子要难得多。
相反，如果您个人管理两个或三个资产，甚至还有一个或两个以上由专业人员管理，那么您可能不会从合并中受益。 如果您的租金收入没有大幅度超过每个物业的支出，则最好保持原状，并使用折旧和减记，您可以在其中或将房地产资产变成一家小型企业。
除了使用小型企业代替公司注册之外，有些州还允许房地产投资者为自己拥有的每个财产开设一家独立的有限责任公司。 尽管这不一定能减少税款，但确实可以保护您的财务以及每个财产免受可能对您的财产之一提起的任何诉讼。
底线
出售租赁物业可能会具有挑战性，如果您希望避免对收益收取高额税款，则更难。 如果您要出售投资于其他物业，则只需进行1031过渡并推迟缴税。 如果您因为需要资金而出售商品，则必须缴纳一些税款。
与股票一样，最好的情况是推迟出售投资性房地产，尤其是租金达到甚至更高甚至更高的租金，除非您要抵销信贷或亏损以从资本利得税中扣除一部分。 这样，您将有机会减少您的总体税单并将更多的收益收入囊中。
