当有必要拿出一大笔现金时，许多房主将使用房屋作为最简单，最便捷的方式。 即使是那些拥有其他资产的人，也可以找到这条路，因为他们可能不想出售应税的资产，这些资产将产生资本收益或对早期IRA或退休计划分配支付罚款。 那些借有房屋净值借款的人有三种选择。 最适合您的选择取决于您的情况和目标。
次级房屋贷款：景观
二手房贷款分为三类：
- 第二次抵押 –也称为房屋抵押贷款，这种类型的房屋贷款结构最完整，基本上反映了主要抵押贷款。 尽管它们可以有可变利率，但利率通常是固定的，通常比第一个抵押贷款高。 这些贷款在开始时进行摊销，并且有固定期限，例如15年。 收到的每笔付款都按与主要抵押贷款相同的方式在利息和本金之间分配。 发行后便无法继续使用它们。 房屋净值信贷额度（HELOC） –这是三种贷款中最灵活的一种，尽管有些信贷额度要求发放最低初始金额，但可能没有批准的实际资金。 然后，您就可以在需要时以与信用卡相同的方式使用此信用额度。 现在，大多数信用额度都带有支票簿或借记卡，以使您轻松获得资金。 HELOC通常也由于其结构而提供将来的摊销，并且您将仅以实际提取的金额付款。 与其他两种形式的次级贷款不同，HELOC通常没有关闭费用。 另一种选择：贷款，您仅需支付每月所借贷款的利息。 这很危险，因为您提取的钱将在学期末到期。 提款再融资 –与其他两种选择不同，此方法不一定涉及第二笔贷款，尽管在许多情况下使用第二笔贷款来避免主要抵押贷款保险或提供额外的资金。 在这种情况下，您只需为自己的房屋再融资更大的金额，然后收取现金差额。 在某些情况下，此类贷款的结算成本可能会很高。
重要要点
- 在某些情况下，将房屋用作资金来源可能是明智的选择。 如果要从房屋中兑现股权，那么在虚线上签字之前，计算数字并预测未来的现金流量非常重要。 通过商业融资或学生贷款等其他类型的融资，可能会获得更高的利率； 这些可能是更好的资金来源。
这三种获取房屋净值的方法都有一些共同的特征。 首先也是最重要的是，不偿还这些贷款的借款人可能会丧失抵押品赎回权的房屋。 每种类型的贷款收取的利息过去都是可扣除的，但是随着《减税和就业法案》的出现，标准有所不同。 仅当贷款用于购买，建造或大幅度改善担保贷款的纳税人住房时，才可扣除利息。 如果用于这些目的，则您最多可以扣除$ 750, 000的借贷利息（请注意，该限额涵盖所有房地产债务；如果您还拥有抵押贷款，该限额会更小）。
您可以从房屋净值中借多少钱取决于房屋的净值。 公平是您欠的钱和房屋的价值之间的差。 贷款人使用此数字来计算您的贷款对价值比率或LTV，这是用来确定您是否有资格获得贷款的因素。 要获得LTV，请将当前的贷款余额除以当前的评估值。
当然，实际授予的金额取决于您的信用评分和债务收入（DTI）比率。 信用分数超过700可能使您有资格获得贷款。 略低于700可能有资格，但利率较高。 合格的DTI随贷款人的不同而不同，但大多数要求您的每月债务吞噬少于您每月总收入的50％。 贷款人加总了您房屋的每月总付款，除了抵押本金外，还包括利息，税金，房主的保险，房主的协会会费以及任何其他法律责任的未偿债务。 然后，将债务总额除以您的每月总收入（基本工资，佣金和奖金以及其他收入来源，例如租金收入和lim养费），以得出DTI比率。
与合格的信贷顾问进行交谈总是很有益的，以帮助您决定是否应该申请贷款。
最合适
利用房屋净值的最佳形式可能更多地取决于您需要钱来做什么。 当然，您的信用评分和财务状况也很重要，但是无论您选择哪种选择，它们都是一个因素。 通常，这些方法中的每一种通常都与以下情况和目标相匹配。
- 房屋净值贷款–由于此类贷款中的所有资金都是从一开始就支付的，因此大多数申请这些贷款的借款人通常会立即需要全部余额。 这些贷款通常用于支付教育，医疗或其他一次性费用，或用于债务合并。 根据Bankrate.com，截至2018年4月25日，房屋净值贷款的利率约为5.7％; 同时，截至3月底，信用卡的平均年利率为16.47％，创历史新高。 HELOC –房屋净值信贷额度更适合需要定期随时间推移获得现金的房主，例如持续产生的费用，例如一系列房屋装修或开办小企业。 通常，这是最便宜的贷款形式，因为您只需为实际借款支付利息，并且没有交易费用。 只要确保您可以在期限届满时就偿还全部余额即可。 现金转账再融资–如果您已经在自己的住所中积累了大量资产并且现在需要现金，而且还有资格获得比首次抵押贷款更高的利率，这通常是个好主意。 例如，如果您的信用评分现在比购买房屋时高得多，那么较低的利率可以帮助抵消较高的还款额，而较高的还款额将随着新的较大的贷款余额（包括兑现金额）而产生。 而且，如果您使用现金支出还清其他债务，例如汽车贷款或信用卡，那么您的整体现金流量可能仍然会改善，并且您的分数可能会再次上升到足以保证将来可以再融资。
底线
房屋净值债务不是筹集娱乐费用或日常例行账单的好方法，但对于那些背负着重大，意想不到的财务挑战或希望对其未来进行投资的人来说，这可能是一个真正的救星。 关键是要确保您以尽可能低的利率借款，并且只能将资金用于预期目的。
