同类交易所（也称为1031节交易所）允许房地产投资者通过购买或出售房地产时推迟资本损益来做类似的事情。 本质上，类似的交易所允许您与另一位投资者交换投资物业，并使纳税人不参与交易，直到后来该物业最终以现金出售为止。 当然，此过程并不像交换几张棒球卡那样容易，但是本文将向您展示如何完成。
为何要考虑交易所通过1031交易所（以《国内税收法》第1031节命名）来延缓税收义务的机会，鼓励投资者重新平衡房地产投资组合，并将更多本来可以用来缴税的资金用于收益。 重新平衡的能力在房地产中尤其重要，因为与单独的股票和债券不同，一种财产可以构成投资组合价值的很大一部分。
由于房地产投资具有集中性，因此投资组合经理必须具有灵活性，以重新平衡其投资组合，并在不同的房地产行业或投资地区进行战术下注。 1031年的交易所通过允许投资者通过将一种财产交换为另一种财产而进出房地产风险，从而避免了立即产生资本利得税的负担，从而鼓励了这种再平衡。 通过在购置和处置财产时继续使用1031个交易所，投资者可以将资本利得税推迟到清算部分或全部投资组合的时间，税法发生有利变化或他们产生了足够的资本损失以抵消资本收益义务。 （有关使第1031节为您服务的更多信息，请查看“ 智能房地产交易” 。）
概述为了有资格享受这种税收待遇，投资者必须遵守有关他们可以交换的房产类型，房产的位置以及某些关键事件发生的时间的某些要求和限制。 下一部分将详细说明各种要求，但首先要注意的是，主要住所不符合资格，因此很遗憾，您将无法将郊区公寓换成马里布的海滨别墅。 （有关出售个人住宅的更多信息，请阅读 您的房屋买卖是否会让您 受到 税务冲击？ 您是否可以出售房屋而不支付任何资本利得税是真的吗？ ）
协调必要的元素可能是一项艰巨的任务。 为了帮助促进必要的交易和文件编制，投资者需要使用称为“合格中介人（QI）”的第三方清算所，该清算所处理与购买，出售和交换财产有关的所有资金。 由于资金不会直接流过纳税人的帐户，并且纳税人永远无法控制交易产生的任何现金，因此投资者已将资本收益有效地转入了交换的房地产中，并可能将资本收益税推迟到出售房地产资产为现金。
1031交易所的设置和执行以及交易的相应税收处理可能非常复杂。 下一节将简要概述执行1031交换所必需的要求和步骤。
交易要求
合格物业 交易所仅适用于投资房地产或商业物业。 投资性房地产是为了租赁和获取收入而购买的房地产。 商业财产是企业拥有和使用的财产，在资产负债表上作为资产持有。 美国所有的不动产，无论是否经过改善，通常都是同类的。 美国境外的不动产被视为“非同类”财产。 第1031条不适用于任何种类的库存，股票，债券，票据，其他证券或个人财产的交换。 （有关各种类型的房地产的概述，请查看我们的教程《 探索房地产投资 和 投资房地产》） 。
不合格 资产和启动程序 如果交易涉及不合格资产（非同类）财产或现金，则投资者必须确认出售收益并相应缴税。 假设其中一项交换的财产的价值大于另一项交换的财产的价值，则用于使交换之间的价值平分的不合格资产称为“启动”，并且仍需缴纳正常的资本利得税。
定时
虽然不必同时进行事务处理，但是某些事务处理时序元素存在一些限制。 例如，为了使交易具有1031年交易所的资格，投资者必须在交易完成前确定要交换的财产，并在完成第一笔资产出售后的45天内确定替换财产。 另外，必须在执行第一笔交易的出售后180天内执行获取重置财产的交易。 对于大多数投资者而言，最困难的任务之一是在出售被放弃的资产后45天内确定替换资产。 但是，这样做很重要，因为这些时序限制非常严格，而且IRS不允许扩展。
合格的中介机构 由于这些安排的复杂性以及交易所的要求和限制，发起交易所的投资者必须使用合格的中介机构来促进交易。 合格的中介机构（定义为从事1031个交易所全日制业务的公司）不提供法律或税务建议。 它不能是在第一次房地产交易之前的24个月内与应税方有任何关系的商业方，例如CPA公司，律师或房地产经纪人。 优选地，QI应该是先前未向任何交易参与者提供任何这些服务的第三方业务。
QI执行各种便利服务，并充当参与各方之间的桥梁，以帮助构建和执行交换。 其职责包括：
- 准备所有必需的文件并充当票据交换所，以确保所有有关方面都收到文件。确保资金存放在有抵押和有保险的银行帐户中，并确保交易完成后向托管帐户支付任何款项。完整记录交易记录以记录纳税人的记录，并向纳税人和IRS提供1099表，以记录所需的任何税款和已缴纳的任何资本利得税。
国税局对某些要求的严格规定强调了合格中介机构的价值以及选择合适中介机构的重要性。 QI的主要服务之一是使交易参与者保持追踪，并确保他们满足纳税人有资格获得其房地产利润的优惠税收待遇的必要条件，因此，投资者应仔细研究并选择交易中介人，这一点很重要。 （有关阅读，请查看 使用房地产律师的好处 。）
下一节将介绍多商品交易所和投资者必须遵守的基本时间表。
多种财产交换在类似的交换中，不需要投资者进行一对一的财产交换。 只要满足以下规则，就可以在交换的任一侧使用多个属性。 这些规则通常称为“三个属性”，“ 95％”和“ 200％”规则。
- 三属性规则 -不论市场价值如何，任何三个属性都可以符合条件。 95％规则 -只要在交换期结束时收到的财产的公平市场价值（FMV）不超过所确定的所有潜在替代财产的累积FMV的95％，任何数量的财产都可能有资格。 200％规则 -可以交换任意数量的属性，只要替换属性的累积FMV不大于初始转让日期所有交换属性的合并FMV的200％。
尽管IRS在资产数量上具有很大的灵活性，它可以交换以帮助推迟资本利得税，但是对于确定这些资产和进行交换的时间非常严格。
交易计划和时间表尽管1031交易所的交易计划和时间表可能会变得非常复杂，但是某些项目遵循基本格式，并且对于大多数交易而言都是相似的。
- 最初，希望进行类似交易的投资者将确定要出售的一个或多个财产-“被放弃的财产”-然后在中介人的帮助下，将其出售给第三方。 中介机构将资金作为卖方接收，并确保所有资金都处于托管状态。有了托管资金，投资者有45天的时间来选择一个或多个“置换财产”进行交易所交易，必须在180天内向第三方卖方购买首次交易的天数中介充当买方，将资金保管在托管机构中，然后将适当的资金转发给卖方。 （为帮助您找到替代品，请查看可 赚钱的租赁物业的十大功能 并 在商业房地产中寻找财富 。）接下来，QI将为纳税人准备所有会计文件，以证明资金已通过QI清算所并且纳税人/投资者的帐户未收到任何资金。 QI还准备了一个1099表，该表表示创建不合格“靴子”所产生的任何资本收益以及作为交易的一部分而支付的任何税款，并将该表转发给IRS。最终，纳税人将向IRS提交IRS表8824。 ，以及物业所在国或纳税人居住州所要求的任何类似文件。 除了促进交换外，合格的中介机构还将产生交易所需的所有交换文件，例如房地产契约和房地产合同。
因为QI控制了来自买卖交换资产的资金，并且由于投资者已经收到了代替现金的资产来出售被放弃的资产，所以资本收益被递延。 除任何“启动”外，资本收益可以通过类似的交换连续递延，直到最终资产变现以现金出售为止。 届时，累积的资本收益将使用现行的税收方法征税。
结论进行类似的交易可能不像青年时期的棒球卡交易那样容易，但它确实可以让您交易投资物业并使纳税人无法交易。 通过不断地进入这些类似的交易所，投资者可以执行不动产转让，以增加或减少对某些房地产行业的敞口，同时推迟资本收益，直至最终将其出售为现金。 一旦了解了游戏规则，这就是有效重新平衡房地产投资组合的好方法。
有关使策略领先于税务员的更多策略，请阅读 《个人投资者税务提示》 和《 省钱的年终税务提示》 。
