什么是Opco？
Opco是“运营公司”的缩写，通常在描述涉及opco / propco交易的主要运营公司时使用。 在某些情况下，运营公司会剥离子公司作为房地产投资信托（REIT）以获得税收优惠。 房地产公司（propco）拥有所有房地产和相关债务的所有权，从而为opco提供与信用评级和融资问题相关的优势。
Opco / propco交易是形成REIT最常见的交易之一。
Opco如何工作？
运营公司/物业公司（opco / propco）交易是一种商业安排，其中子公司（即，房地产公司）拥有所有创收财产，而不是主要公司（运营公司）。 Opco / propco交易允许两家公司的所有与融资和信用评级相关的问题都保持独立。
在opco / propco交易策略中，公司至少分为运营公司和房地产公司。 房地产公司拥有与收入产生相关的所有资产（包括房地产），而运营公司则使用这些资产来产生销售。
opco / propco策略使公司可以从运营公司的账簿中保留某些要素，即债务，从而还本付息义务，信用等级和相关问题。 这通常为公司带来可观的财务优势和节省。 如果运营公司为其所有房地产资产创建REIT，则可以避免对其所有收入分配进行双重征税。 当信贷市场变得更加紧张时，或者当房地产价格暴跌时，欧佩克/普尔科交易策略就不那么实际了，在许多情况下甚至都不可行。
重要要点
- Opco是“运营公司”的缩写，通常用于描述参与opco / propco交易的主要运营公司。在opco / propco交易策略中，公司至少分为一家运营公司和一家房地产公司。房地产运营公司与房地产投资信托基金之间在功能和战略上存在差异，但是房地产投资信托基金不需要经营房地产。
Opco的示例
娱乐场公司通常会考虑对opco / propco进行重组，以创造股东价值并简化运营。 该模型是Penn National Gaming Inc.在2013年进行的重组。该赌场公司已获得美国国税局（IRS）的许可，可以将其财产免税分拆为新的REIT。
宾大国家游戏公司剥离了游戏和休闲房地产公司，将房地产资产的所有所有权转让给了新成立的房地产投资信托基金。 分拆完成后，Gaming and Leisure Properties将其出租给Penn National Gaming。
宾夕法尼亚国家游戏公司REIT上存在的特殊税法规定，使propco不必就从opco获得的任何租金支付联邦所得税。 Penn National Gaming的REIT的利率也比博彩公司低得多。 此外，由于Penn National Gaming通过将所有权分配给其REIT来消除了与该物业有关的所有债务，因此opco的资产负债表减少了，这使得赌场公司可以借入其经营所需的资金，还可以倾销用于进一步发展和扩张它的赌场。
Opcos与REIT
房地产运营公司与房地产投资信托基金在功能和战略上存在差异。 许多房地产投资信托基金专注于其投资和投资组合策略，以通过其持有的物业产生的租金或租赁产生现金流。 房地产投资信托基金（REIT）在建设项目中进行的投资和收购可能旨在从该物业产生租金收入。 净收入主要用于发行给投资者的分红。
房地产运营公司（REOC）可能会为新建筑提供资金，然后出售该物业以获取回报。 该公司还可以购买物业，翻新建筑物，然后转售房地产以获利。 REOC同样可以充当监督物业的管理公司。
房地产运营公司产生的收益可以大量投资于诸如收购，翻新和新建工程之类的项目。 这使REOC可以相对快速地填补其具有潜在长期前景的投资组合。 这与要求房地产投资信托基金将其大部分净收入分配给其股东的法规相比。 REOC可能会带来更大的增长前景，但它们产生的即时收入可能不及REITs。
