无论您是使用抵押贷款购买房屋，为现有抵押贷款再融资，还是将房屋出售给除全现金买家以外的任何人，房屋评估都是交易的关键组成部分。 无论您是买家，所有者还是卖家，您都希望了解评估过程如何工作以及评估者如何确定房屋价值。 将房屋赠予家庭成员作为权益礼物时，也必须进行评估。
重要要点
- 评估是对房屋价值的公正专业意见，每当抵押贷款涉及该房屋的购买，再融资或出售时，便会使用评估。合格的评估师会基于目视检查，使用近期类似的销售来创建报告。物业，当前市场趋势以及房屋的各个方面（例如，便利设施，平面图，平方英尺）来确定物业的评估价值。借款人通常会支付评估费，评估费可能为几百美元。超出预期的交易可能会延迟甚至取消。
什么是房屋评估？
评估是对房屋价值的公正专业意见。 评估几乎总是用在买卖交易中，通常用在再融资交易中。 在买卖交易中，评估是根据房屋的状况，位置和功能来确定房屋的合同价格是否合适。 在再融资交易中，评估可以确保贷方不会向借款人提供比房屋价值更多的钱。
贷方希望确保房主不会过度借用房产，因为房屋是抵押的抵押品。 如果借款人拖欠抵押贷款并进入止赎，则贷方将出售房屋以偿还借出的资金。 评估有助于银行保护自己免受放贷，使其在这种最坏的情况下无法收回。
您应该了解的房屋评估知识
评估过程以及如何确定评估值
因为评估主要是保护贷方的利益，所以贷方通常会下令进行评估。 根据专业房地产评估师协会评估协会的说法，合格的评估师应按照美国所有50个州的要求获得许可或认证，并熟悉当地情况。 根据联邦法规，鉴定人必须是公正的，并且在交易中没有直接或间接的利益。 房利美要求评估师证明他们具有评估同一地理区域内相似房产的经验。
物业的评估价值受近期类似物业的销售和当前市场趋势的影响。 房屋的便利设施，卧室和浴室的数量，平面图的功能以及平方英尺也是评估房屋价值的关键因素。 鉴定人必须对内部和外部进行全面的目视检查，并注意任何不利影响财产价值的条件，例如需要维修。
通常，评估师使用房利美的统一住宅评估报告来评估单户住宅。 该报告要求评估师描述房地产的内部和外部，附近以及附近的可比销售额。 然后，评估师根据他或她的观察结果提供有关财产价值的分析和结论。
该报告必须包括一张街道地图，显示评估的财产和使用的可比销售额； 外部建筑草图； 关于如何计算平方英尺的说明； 房屋正面，背面和街道场景的照片； 使用的每个可比较物业的正面外部照片； 评估者确定物业的公平市场价值所需的任何其他相关信息，例如市场销售数据，公共土地记录和公共税收记录。 评估费用为几百美元，通常借款人要支付这笔费用。
购房者需要知道什么
当您购买房屋并签订合同时，评估将是关闭过程中的第一步。 如果评估以合同价或更高价进行，则交易按计划进行。 但是，如果评估的价格低于合同价格，则可能会延迟或拖延交易。
很有可能，您和卖方都不希望交易失败。 作为买方，您有一个优势，因为低评价可以说服卖方降低价格。 银行将不会向您或任何其他潜在买家提供超出房屋价值的贷款。 实际上，根据抵押品的类型和借款人的资格，通常最多只能达到其价值的80％至97％。
虽然评估可以帮助买家避免为房屋支付过多的费用，但卖方可能会认为低估是不准确的，因此不愿意降价。 如果您与您的房屋购买或出售之间存在不好的评估，请考虑由另一个人通过另一次评估获得第二意见。 评估师可能会犯错误或信息不完整。 更好的是，为原鉴定人提供更高价值的事实依据。 他或她可能同意您的意见并修改评估。
卖家需要知道什么
作为卖方，低估（如果是准确的话）意味着您将必须降低房屋价格才能出售房屋。 为不需要评估的全现金买家提供支持，以作为完成交易的条件，这不太可能为您带来更高的销售价格。 没有人愿意为房屋多付钱。
旨在消除导致2008年住房危机的虚高评估价值的联邦准则有时会使评估结果低于公平市场价值，并且可能使低评估结果难以质疑。
不幸的是，如果您的周边地区最近经历了不良的销售，那可能会降低您房屋的评估价值。 如果您认为房屋的价值已被附近的止赎房屋的价格和卖空所拖累，那么您可以说服鉴定人，如果房屋的状况比房屋的状况要好得多，那么房屋的价值将更高。
再融资房主需要知道什么
如果您要为常规抵押贷款再融资，那么较低的评估可能会阻止您这样做。 房屋需要评估您想要再融资的金额或更高，才能批准贷款。 但是，如果您现有的抵押贷款是FHA抵押贷款，则可以通过FHA Streamline计划进行评估而无需进行评估-对于水下房主而言，这是一个不错的选择。
底线
当一切顺利时，房屋评估只是另一个检查结帐清单的框。 当评估值低于预期时，交易可能会延迟甚至取消。 无论您在购房，卖房或再融资中遇到哪种情况，对评估流程功能的基本了解只会对您有利，特别是在您购买首套房时。
