对于许多人来说，房屋是他们最大的资产-他们可能计划在某一天出售以搬迁到该国的另一部分，升级到更大的房屋或帮助退休。 除非您在过去几年中出售了房屋，否则您可能不会意识到税法的修订可能会影响售后收益。 了解如果您决定搬家，最新的税法将如何影响您。
旧规则
过去，只要满足以下两个条件，卖方就可以对所有过去的利润（无论多大）递延资本利得税：
- 购买了替换房屋，其价格高于出售房屋的价格。在出售日期的前两年或之后两年内购买了替换房屋。
例如，假设您以200, 000美元的价格购买了房屋，并在5年内以300, 000美元的价格将其出售。 只要您在两年内以至少300, 000美元的价格购买另一个，您就可以避免对100, 000美元的利润征收资本利得税。 此外，您本可以每年继续执行此过程，从而可能积累无数的递延税项收益。 然后，当您去世时，由于增加了您的受益人的基本准备金，收益可能会被抵消。
此外，一位已年满55岁的卖方可以永久性地排除高达$ 125, 000的利润，而无需购买其他房屋。
新规定
1997年5月6日，1997年的《纳税人减免法》生效。 该法案取消了利润的无限连续递延，并以有上限的除外条款代替。
现在，单身纳税人可以在房屋买卖中排除高达25万美元的利润。 共同申报的已婚夫妇可以从应税收入中扣除$ 500, 000。 年龄不是一个因素，您不必购买替代房屋。 排除在外之后，您可以购买便宜一点的房屋，甚至租一套房屋。 更好的是，美国国税局将允许您在每次出售主要住所时使用该排除项。
有两个规则：
- 在过去的五年中，您必须拥有并至少有两年将其用作主要住所。在过去的两年中，您不能使用该排除项。
例如，假设一对已婚夫妇在八年前以20万美元的价格购买了房屋并在此期间居住。 现在，他们已经准备好以45万美元的价格出售，并搬到一个价格在40万美元以上的大房子，在该国较为便宜的地方容纳他们不断扩大的家庭。 由于被排除在外，他们将不必为25万美元的利润缴纳资本利得税。
让我们看看未来20年，当我们的夫妻想要退休并缩小成公寓时。 他们以100万美元的价格出售自己的大房子，以75万美元的价格购买公寓。 他们将通过出售房屋获得60万美元的资本收益（100万美元至40万美元）。 但是，由于排除了$ 500, 000，他们只需要为$ 100, 000的利润纳税。 他们可以使用自己希望的方式购买公寓后剩余的25万美元现金。
附加点
在出售之日起的五年内，所需的两年所有权和使用期限不必是连续的。 因此，如果您在拥有的第一年，第三年和第五年出租了房屋，但在第二年和第四年居住了房屋，则仍然可以排除在外。
此外，两年入住规则也有例外。 其中包括：残疾，定罪和离婚。
如果排除了您的所有收益，则无需在纳税申报单上报告销售情况。 否则，您必须按照附表D提交交易。在任何一种情况下，请确保将所有记录保留至少三年。
不要以为只有自己拥有单一家庭的传统房屋才能使用此排除方式。 该行为适用于您认为主要居住地的任何住宅，例如：
- 船屋公寓或联排别墅合作公寓移动房屋
如何减税
尽管避免对25万美元（联合报税者为500, 000美元）的利润征税很重要，但这可能不足以完全抵消某些卖方的收益。 您可以采取一些措施来增加成本基础并减少应纳税额。
返回记录，查找是否还有其他允许的支出，包括：
- 购买房屋时的清算费用或关闭费用卖方欠但您支付但未偿还的房地产税房屋装修，例如新的屋顶或房间的增加
底线
最后，看看您的其他投资。 您所拥有的股票，债券或其他房地产的价值是否低于所购买的价格？ 您可以出售这些资产，并使用损失来抵消房屋销售的资本收益。
