什么是全方位贷款？
环绕式贷款是一种抵押贷款，可以用于所有者融资交易中。 这种类型的贷款涉及卖方在房屋上的抵押，并增加了额外的增量值，以得出必须随时间支付给卖方的总购买价。
环绕式贷款所依赖的融资形式通常用于卖方资助的交易中。 环绕式贷款具有与卖方资助的贷款相同的特征，但是它将卖方当前的抵押贷款纳入了融资条件。
卖方融资
卖方融资是一种允许买方直接向卖方支付本金的融资方式。 卖方融资交易对卖方具有高风险，通常需要高于平均水平的首付。 在卖方资助的交易中，协议基于详细说明融资条款的期票。 此外，卖方资助的交易不需要本金预先交换，买方直接向卖方支付分期付款，其中包括本金和利息。
全方位贷款如何运作
环绕式贷款建立在所有者融资概念的基础上，并采用相同的基本结构。 当卖方有剩余余额可用于支付该物业的第一笔抵押贷款时，在所有者资助的交易中使用环绕式贷款结构。 环绕式贷款考虑了卖方按合同规定的抵押贷款利率计算的现有抵押贷款的余额，并增加了增量余额以得出总购买价。
在环绕式贷款中，卖方的基本利率基于现有抵押贷款的条款。 为了达到收支平衡，卖方必须至少赚取与贷款利率相匹配的利息，并且仍必须偿还。 因此，卖方可以根据其当前条款灵活地协商买方的利率。 通常，卖方将希望协商尽可能高的利率，以便以第一笔抵押贷款还款并获得交易利差。
环绕式贷款对卖方而言可能具有风险，因为它们承担了贷款的全部违约风险。
全方位贷款示例
假设乔伊斯的房屋抵押贷款为$ 80, 000，利率为4％。 她以12万美元的价格将自己的房屋卖给了布莱恩，布莱恩放下10％的资金，并以7％的利率借入剩余的108, 000美元。 乔伊斯（Joyce）的28, 000美元（108, 000美元和80, 000美元之间的差额）的收入为7％，加上80, 000美元抵押贷款的7％和4％之间的差额。
全面贷款的特殊注意事项
环绕式贷款对卖方而言可能是冒险的，因为他们要承担贷款的全部违约风险。 卖方还必须确保其现有抵押不包括转让条款，该条款要求卖方在转让抵押物所有权或出售抵押物的情况下全额偿还抵押贷款机构。 在大多数抵押贷款中，常见的是疏远条款，这通常会阻止发生环绕式贷款交易。
