投资辛苦赚来的钱时，投资者必须问自己几个问题。 投资回报多少？ 费用是多少？ 但更重要的是，投资者应关注其价值。 当您考虑购买投资物业时，尤其如此。
与投资有关的财产收入创历史新高。 租金提供了越来越多的收入来源，这是一种稳定的赚钱方式。 但是在进入房地产租赁游戏之前，如何进行评估？
请继续阅读，以了解一些最有价值的评估高级出租物业的方法。
重要要点
- 确定投资物业的成本和回报与确定其价值同等重要。投资者可以使用销售比较法，资本资产定价模型，收入法和成本法确定房地产价值。 没有一个万能的解决方案，因此可能需要综合考虑这些因素。
评估房地产租赁物业的4种方法
销售比较法
销售比较法（SCA）是最知名的住宅房地产估价形式之一。 这是评估师和房地产经纪人评估物业时最广泛使用的方法。 这种方法只是在给定时间段内在本地出售或出租的类似房屋的比较。 大多数投资者希望在很长的时间内看到SCA，以收集任何潜在的新兴趋势。
SCA依靠属性或功能来分配相对价格值。 这些值可以基于某些特征，例如卧室和浴室，车库和/或车道的数量，游泳池，甲板，壁炉等，这些都可以使财产与众不同并脱颖而出。 每平方英尺的价格是一个常见且易于理解的指标 投资者可以用来确定他们的财产在哪里 应该被重视。 换句话说，如果一间2, 000平方英尺的联排别墅以1美元/平方英尺的价格租用，那么只要该地区可比的联排别墅也能做到这一点，投资者就可以合理预期该球场的收入。
请记住，SCA在某种程度上是通用的-也就是说，每个房屋都有不总是可以量化的唯一性。 买卖双方有独特的品位和差异。 SCA只是基线或合理的见解，而不是房地产的理想预测或评估工具。 这也是比较相对相似房屋的一种方法。 因此，如果您要对自己感兴趣的房产进行估值，那是行不通的，那就是2, 000平方英尺的车库，游泳池，六个卧室和五个完整的浴室，而另一个房产的卧室数量仅为一半，没有游泳池，只有1200平方英尺。
对于投资者来说，在要求进行比较市场分析时，请使用经认证的评估师或房地产经纪人也很重要。 这降低了欺诈性评估的风险，这种风险在2007年房地产危机期间变得普遍。
资本资产定价模型
资本资产定价模型（CAPM）是一种更全面的评估工具。 CAPM引入了适用于房地产投资的风险和机会成本的概念。 该模型查看了来自租金收入的潜在投资回报（ROI），并将其与其他无风险的投资（例如美国国债或其他房地产投资形式，例如房地产投资信托（REIT））进行比较。
简而言之，如果无风险或有担保投资的预期收益超过了租金收入的潜在投资回报率，那么承担租赁财产的风险在财务上就毫无意义。 关于风险，CAPM考虑了租赁房地产的固有风险。
例如，所有出租物业都不相同。 位置和财产年龄是关键考虑因素。 租用较旧的房产意味着房东可能会产生更高的维护费用。 与封闭式社区内的租金相比，高犯罪率地区的房屋出租可能需要更多的安全预防措施。
该模型建议在考虑您的投资或建立租金定价结构时将这些风险考虑在内。 CAPM可帮助您确定应赚多少钱，使您的资金处于风险之中。
收入法
收入法侧重于出租物业的潜在收入相对于初始投资的收益。 收入法经常用于商业房地产投资。
收入法经常用于商业房地产投资。
收入法依赖于确定一项投资的年度资本化率。 该费率是预计的总租金乘以年收入除以物业的现值。 因此，如果一栋办公楼的购置成本为120, 000美元，而预期的每月租金收入为1, 200美元，则预期的年资本化率为：
14, 400（$ 1, 200 x 12个月）÷$ 120, 000 = 0.12或12％
这是一个非常简化的模型，几乎没有任何假设。 抵押贷款有更多的利息支出。 而且，从现在起五年后，未来的租金收入可能比现在更有价值。
许多投资者熟悉货币的净现值。 应用于房地产，此概念也称为现金流量折现。 将来收到的美元会承受通货膨胀和通货紧缩的风险，因此以折扣价列示。
总租金乘数法
这种方法根据投资者每年可收取的租金来评估租赁物业。 这是一种快速简便的方法来衡量物业是否值得投资。 当然，这是在考虑任何税费，保险费，水电费以及与该物业相关的其他费用之前，因此应随心所欲。
尽管它可能类似于收入法，但总租金乘数（GRM）方法并不使用净营业收入作为上限费率，而是总租金。 总租金乘数的上限比率大于1，而收入法的上限比率为百分比值。 为了进行比较，您应该查看其他GRM和与您感兴趣的物业相似的租金收入。
假设某商业物业在您要出售的附近以$ 500, 000出售，年收入为$ 90, 000。 要计算其GRM，我们将销售价格除以年租金收入：500, 000美元÷90, 000美元= 5.56。 您可以将这个数字与您正在查看的数字进行比较，只要您知道它的年度租金收入即可。 您可以通过将GRM乘以其年收入来找出其市场价值。 如果它比最近卖出的那张（即50万美元）要高，那可能不值得，因此请继续前进。
成本法
评估房地产的成本方法指出，财产仅值其合理使用的价值。 通过将土地价值和任何改良的折旧价值结合起来进行估算。
这所学校的评估师经常拥护最高和最佳用途，以总结房地产成本法。 它经常被用作评估闲置土地的基础。
例如，如果您是一个公寓开发商，希望在贫瘠的土地上购买三英亩土地以转换为公寓，则该土地的价值将基于该土地的最佳用途来确定。 如果土地被油田包围，并且最近的人居住在20英里之外，则该物业的最佳用途和最高价值不会转化为公寓，而是可能扩大钻探权利以寻找更多石油。
另一个最佳使用参数与属性分区有关。 如果未将预期财产划为住宅用地，则其价值会降低，因为开发商将招致重划费用。 当用于较新的结构时，它被认为是最可靠的，而对于较旧的属性，则不那么可靠。 当查看特殊用途的属性时，它通常是唯一可靠的方法。
底线
没有一种方法可以确定租赁物业的价值。 最认真的投资者在做出有关出租物业的投资决定之前，会仔细考虑所有这些估值方法的组成部分。 学习这些介绍性估值概念应该是进入房地产投资游戏的正确方向的一步。 然后，一旦您发现可以为您带来可观收入的房产，就可以使用抵押计算器为您的新房产找到有利的利率。 在评估潜在的租赁物业时，使用此工具还可以为您提供更具体的数据。
