目录
- 什么是商业房地产？
- CRE的基础
- 租赁价格降低
- 管理商业房地产
- 投资CRE
- 华创优势
- CRE的缺点
- CRE的真实示例
什么是商业房地产– CRE？
商业房地产（CRE）是专门用于商业目的或用于提供工作空间而非居住空间的财产。 通常，商业房地产是租给租户进行业务的。 这类房地产的范围从单个加油站到大型购物中心。 商业房地产包括各种零售商，办公场所，酒店，脱衣舞厅，饭店和便利店。
商业房地产基础
商业房地产和住宅房地产包括房地产的两个主要类别。 住宅包括为人类居住而保留的结构，不得用于商业或工业用途。 顾名思义，商业房地产用于商业。
一些分区和许可证颁发机构进一步突破了工业产权，即用于制造和生产货物（尤其是重物）的场所，但大多数人将其视为商业房地产的子集。
商业房地产根据功能分为四类：办公室，工业，多户家庭和零售。 各个空间也被分类。 例如，办公空间的特征是A级，B级或C级。
- 在美学，年龄，基础设施质量和位置方面，A级建筑代表最佳建筑。B级建筑通常较旧，并且在价格方面不如A级建筑具有竞争力。 投资者通常将这些建筑物作为修复目标。C级建筑物是最古老的，通常超过20年，位于吸引力较小的地区，需要维护。
重要要点
- 商业房地产是仅用于商业目的的房地产，而住宅房地产是居住空间。商业房地产的四类包括办公室，工业，多户家庭和零售。商业房地产提供收入，以及一些资本增值，对投资者而言。与住宅房地产相比，投资商业房地产需要更多的投资者投资和资金。公开交易的房地产投资信托（REIT）是个人投资商业房地产的可行方法。
租赁价格降低
一些企业拥有他们占领的建筑物。 但是，更典型的情况是该物业是租赁的。 通常，投资者拥有该建筑物，并从那里经营的每家企业收取租金。 通常以每平方英尺年租金美元来表示商业租赁费率（在指定时期内占用空间的价格）。 相反，住宅房地产的报价是每年或每月租金。
商业租赁的期限可以从一年到10年或更长时间，而办公室和零售空间的平均租赁期限通常为5年到10年。
在房地产市场分析师公司CBRE Group，Inc.于2017年进行的一项研究中，分析师Alex Krasikov发现，租约的期限（长度）与所租用空间的大小成正比。 此外，数据显示，在不断上涨的市场环境中，租户将签订长期租赁合同以锁定价格。 但这不是他们唯一的驱动因素。 由于满足需求的物业有限，一些需要大空间的租户将进入长期租赁。
商业房地产租赁有四种主要类型，每种类型要求房东和租户承担不同级别的责任。
- 单网租约使租户承担物业税。双网租约使租户承担物业税和保险。三网租约使租户承担物业税，保险和维护：在总租赁下，租户仅支付租金，而房东则支付建筑物的物业税，保险和维护。
管理商业房地产
当然，保持所有者对CRE的持续租赁是所有所有者的目标。 通常，房东必须在最大化租金与最小化空缺和租户周转之间取得平衡。 对于CRE所有者而言，营业额可能会非常昂贵，因为必须调整空间以满足不同租户的特定需求，例如，餐厅是否已搬迁到曾经由瑜伽工作室占领的物业中。
物业所有者可能希望雇用一家商业房地产管理公司来帮助他们找到，管理和保留租户，监督租赁和融资方案，并协调物业的维护和销售能力。 商业房地产管理公司的专业知识会有所帮助，因为管理此类财产的规则和法规会因州，县，市，行业和规模而异。
投资商业房地产
投资商业房地产可以带来丰厚的利润，可以抵御股市的波动。 投资者在出售时可以通过房地产增值来赚钱，但大多数回报来自房客租金。
直接投资
投资者可以通过拥有实物财产而成为房东的地方使用直接投资。 最适合直接投资商业房地产的人是那些具有相当多的行业知识或可以雇用从事该业务的公司的人。 商业物业是高风险，高回报的房地产投资。 这样的投资者很可能是高净值个人，因为CRE投资需要大量资本。
理想的物业是在CRE供应低且需求高的地区，这将提供有利的租金。 该地区当地经济实力也影响着华润创业的购买价值。
间接投资
或者，投资者可以通过拥有各种市场证券（例如房地产投资信托（REIT），交易所买卖基金）或通过投资于满足商业房地产市场的公司（例如银行和房地产）来间接投资商业市场。房地产经纪人。
商业房地产的优势
商业房地产的最大优势之一是有吸引力的租赁率。 在新建筑数量受到土地或法律限制的地区，商业房地产的收益可观，每月现金流量可观。 工业建筑物的租金通常较低，尽管与办公大楼相比，它们的间接费用也较低。
商业房地产还受益于与租户的租赁合同比住宅房地产更长的租赁合同。 只要长期租户占用建筑物，这种长的租赁期限就可以为商业房地产持有人提供相当数量的现金流量稳定性。
除了提供稳定，丰富的收入来源外，商业房地产还具有资本增值的潜力，只要该物业得到良好的维护并保持最新状态。 而且，像所有房地产一样，它通常朝着与股票市场相反的方向移动，使其成为投资组合中股票的有效多元化选择。
优点
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对股市的对冲
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高收益的收入来源
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长期租户产生的稳定现金流量
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资本增值潜力
缺点
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直接投资需要更多资金
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加强监管
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装修费用较高
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非流动资产
商业房地产的弊端
规章制度是大多数想要直接投资商业房地产的人的主要威慑力。 商业财产的税金，购买技巧和维护责任埋在法律术语的层级中。 这些要求根据州，县，行业，大小，分区和许多其他名称而变化。 商业房地产的大多数投资者都具有专门知识或有薪水的人。
另一个障碍是租户周转带来的风险增加，尤其是在意外关闭零售而使物业空置而几乎没有提前通知的经济中。
对于住宅，一个租户的设施要求通常与以前或将来的租户的要求相同。 但是，对于商业物业，每个租户可能有非常不同的需求，需要昂贵的翻新。 然后，建筑物所有者必须调整空间以适应每个租户的专业行业。 空置率低但租户周转率高的商业物业仍可能由于入驻租户的翻修费用而蒙受损失。
对于那些希望直接投资的人来说，购买商业地产比购买住宅地产要昂贵得多。 同样，虽然房地产通常是资产类别中流动性更差的一种，但商业建筑物的交易往往特别缓慢。
CRE预测的真实示例
在2008年至2009年的经济衰退期间，美国商业地产市场遭受重创，但自2010年以来，美国商业地产市场经历了年度收益。这些收益帮助弥补了几乎所有衰退时期的损失。
世邦魏理仕发布的年度报告《 2019年美国房地产市场展望》认为：
尽管目前处于经济周期的后期，但对所有四种主要商业房地产资产类型的前景仍然非常乐观。 价值升值将最小，但收入回报应保持健康。
但是，其他指标表明，商业房地产市场在衰退后的增长周期达到顶峰。 根据加州房地产公司Ten-X Growth的数据，截至2018年底，商业地产价格仅比2017年上涨1％。
10-X报告指出，2018年商业地产最终总价证实了他们对后期经济周期定价的看法。 该公司的研究发现，空置率在上升，租金增长在放缓，市场利率在上升
据 《福布斯》 报道，尤其是零售业，已在更广泛的商业房地产市场中遭受痛苦，因为2017年门店关闭加剧，并持续到2018年。例如，人气旺盛的REIT Westfield Corporation购物中心的股价下跌了大约在2016年中至2017年下半年之间有30％的增长，直到2018年1月为止扭亏为盈。Unibail-Rodamco SE以158亿美元的价格收购了Westfield，创建了Unibail-Rodamco-Westfield（URW）。
然而，大多数公司坚持认为房地产市场总体上保持健康。 摩根大通（JP Morgan）在其《 2019年商业地产展望》中大体上与世邦魏理仕的观点相呼应，即2018年是商业地产租金和估值上涨的第九年。 摩根预测，这一步伐将会放缓，但会持续下去，直到2019年之后才会出现下滑。
