目录
- 购买前的注意事项
- 购买过程
- 初学者特别条款
- 恭喜你 怎么办？
- 底线
无论您是否曾经做过，购房的挑战似乎都令人望而生畏，以至于只选择价格范围内的第一个地方还是继续租房是很诱人的。 为了帮助您揭开流程的神秘面纱，并从购买中获得最大收益，让我们检查一下购买之前需要考虑的内容，购买过程本身可以期待的内容以及一些方便的技巧，以使搬入后的生活更加轻松。
重要要点
- 在开始寻找房屋之前，请先问自己哪种住房最适合您的需求和需求，您实际上可以负担多少住房，可以得到多少融资以及谁将在您的搜索中提供帮助。实际的购房过程包括寻找住房一个地方，获得资金，提供要约，进行房屋检查并完成交易。作为新房主，您不仅必须维持住所，而且还要继续存钱—不要依靠出售房屋来为自己的资金筹集资金退休，无论住房市场做什么。
使用此信息以及我们完整的《购房指南》中的其余材料，来完成整个复杂的过程，包括开始住房，为住房预算，寻找住房，检查住房，学习购买的关键概念。 并获得抵押贷款。
购买前的注意事项
您需要确定的第一件事是您的长期目标是什么，然后是房屋所有权与这些计划的契合度。 有些人只是在寻求将所有这些“浪费的”租金支付转换为抵押贷款，从而实际上导致拥有一些有形的东西-权益，宝贝！ 其他人则认为拥有房屋是他们独立的标志，他们喜欢成为自己的房东。 然后，就是要考虑购买房屋作为投资的问题。 缩小您的总体房屋拥有目标将为您指明正确的方向。 以下是五个要问自己的问题：
哪种类型的房屋最适合您的需求？
购买住宅物业时，您有多种选择：传统的单户住宅，联排别墅，公寓，合作社或带有两至四个单元的多户住宅。 每个选项都有其优缺点，取决于您的房屋所有权目标，因此您需要确定哪种类型的财产将帮助您实现这些目标。 您也可以通过选择固色剂节省任何类别的购买价格，尽管将固色剂变成梦想中的家所花费的时间，汗水和金钱可能比您讨价还价要多得多。
您的理想住宅将具有哪些特定功能？
虽然可以在此列表中保留一些灵活性是一件好事，但您可能正在购买一生中最大的一笔，您应该使该笔购买尽可能满足您的需求和需求。 您的清单应包括基本需求，例如邻居和大小，一直到较小的细节，例如浴室布局和带有可信赖设备的厨房。
您有多少抵押权？
在开始购物之前，重要的是要了解放贷人实际上愿意给您多少钱来购买您的第一套房子。 您可能认为您可以负担得起$ 300, 000的收入，但贷方可能会认为您只适合$ 200, 000，具体取决于您还欠了多少其他债务，每月收入以及您目前工作的时间等因素。
在将要约放到房屋上之前，请确保获得贷款的预先批准：在许多情况下，卖方甚至不会接受未经抵押预先批准的提议。 （此外，许多房地产经纪人不会将时间花在尚未澄清他们可以负担多少费用的客户身上。）基本上，您可以通过申请抵押贷款并完成必要的文书工作来做到这一点。 货比三家，并使用抵押计算器或Google之类的工具比较利率和费用是有益的。
您实际上能负担多少住房？
另一方面，有时银行会为您提供贷款，以多于您真正想要支付的房屋费用。 仅仅因为一家银行表示将向您贷款300, 000美元，并不意味着您实际上应该借款那么多。 许多首次购房者犯了这个错误，并最终导致“房屋贫乏”，这意味着在他们每月支付抵押贷款后，他们没有剩余资金来支付其他费用，例如衣服，水电，度假，娱乐甚至食物。
在确定实际需要多少贷款时，您需要查看房屋的总成本，而不仅仅是每月还款额。 请考虑您所选择的社区中的财产税高额，房主保险将花费多少，您预期用于维护或改善房屋的支出是多少以及关闭费用将是多少。
你有大笔存款吗？
即使您有资格获得可观的抵押贷款，也会有相当大的前期费用（例如房屋的首付，通常为总购买价的20％）和交易费用。 所以你需要把钱收起来。 在着眼于购买房屋这一短期目标方面进行投资时，最大的挑战之一就是如何在仍可带来回报的，相对安全的车辆中节省开支。 如果您有一年到三年的时间来实现自己的目标，那么存款证明可能是一个可行的选择。 它不会使你致富，但你也不会亏钱。 可以将相同的想法应用于购买短期债券或固定收益投资组合，这不仅可以给您带来一定的增长，而且可以保护您免受股市动荡的影响。
如果购房发生在六个月到一年内，那么您将想保持资金流动。 高收益的储蓄账户可能是最好的选择。 重要的是要确保它已获得联邦存款保险公司（FDIC）的保险，这样，如果银行破产，您仍然可以使用至多25万美元的资金。
谁能帮助您找到房屋并指导您进行购买？
房地产经纪人将帮助您找到满足您需求并在价格范围内的房屋，然后与您会面以查看这些房屋。 一旦您选择了要购买的房屋，这些专业人员将协助您协商整个购买过程，包括报价，获得贷款和完成文书工作。 优秀的房地产经纪人的专业知识可以保护您免受过程中可能遇到的任何陷阱。 大多数代理商会从卖方的收益中收取佣金。
购买过程
现在您已经决定尝试一下，让我们探索购房过程本身可以带来什么。 这是一个混乱的时期，要约和还价狂奔，但如果您为麻烦（和文书工作）做好准备，则可以或多或少地保持理智。 这是您可以期待的基本进展：
1.找到家
确保利用所有可用的选项在市场上寻找房屋，包括使用房地产经纪人，在线搜索列表以及在您感兴趣的待售标志附近逛街。 还要与您的朋友，家人和商业联系人放一些探棒。 您永远不知道好的参考书目或房屋线索可能来自何处。
一旦您认真地为房屋购物，就不要在没有经纪人的情况下走进露天房屋（或者至少准备好抛弃您正与之共事的人的名字）。 您可以看到在与自己的经纪人联系之前开始与卖家的经纪人进行交易可能并不符合您的最大利益。
如果您的预算有限，请寻找尚未完全发挥潜力的房屋。 即使您现在负担不起更换浴室中的丑陋墙纸，但忍受一段时间的丑陋生活还是值得的，以换取您可以负担得起的房屋。 如果房屋在其他方面难以满足您的需求，如位置和大小等难以改变的大物件，请不要让身体上的缺陷使您离开。 首次购房者应该寻找可以为其增值的房屋，因为这可以确保资产增值，从而帮助他们提升房地产阶梯。
2.考虑您的融资方式和安全的融资
您应该确保自己的个人财务状况良好。 通常，要想获得住房贷款的资格，您必须有良好的信誉，按时还清账单的历史以及最高43％的债务收入比。 如今，放贷者通常倾向于将住房支出（本金，利息，税金和房主保险）限制在其每月总收入的30％以内，尽管这个数字在很大程度上取决于本地房地产市场。
一旦您选择了放款人并提出申请，放款人将验证提供的所有财务信息（检查信用评分，验证就业信息，计算债务收入比等）。 贷方可以预先批准借款人一定金额。 请注意，即使您已预先获得抵押贷款，但如果您采取某些措施来改变您的信用评分（例如为购车融资），您的贷款也可能在最后一刻到期。
寻求预先批准或寻找抵押贷款时，不受忠诚于当前金融机构的约束：货比三家，即使您仅符合一种贷款类型。 费用可能会出乎意料地变化，抵押贷款利率也可能会发生变化，这当然会对您所购房屋的总价产生重大影响。
一些权威机构还建议您有备用贷方。 取得贷款资格并不能保证您的贷款最终会得到融资：承销准则发生变化，贷方风险分析发生变化，投资者市场可能发生变化。 在某些情况下，客户会签署贷款和托管文件，然后在交易结束前24至48小时收到通知，表明贷方冻结了其贷款计划的资金。 拥有已经使您具备抵押资格的第二个贷方，可以让您以另一种方式按计划进行或接近计划。
3.报价
您的房地产经纪人将帮助您确定要为房屋提供多少钱以及您想要的任何条件，例如让买方支付您的交易费用。 然后，您的代理商会将报价提供给卖方的代理商； 卖方将接受您的报价或发出还价。 然后，您可以接受或继续往返，直到达成交易或决定退出交易为止。
提交报价之前，请先查看预算。 这个时间因素会影响预计的关闭费用（总计为购买价格的2％到5％），通勤费用以及搬入之前可能需要的任何立即维修和强制性用具。受到较高或意外的公用事业成本，财产税或邻居协会费的困扰，尤其是当您从以前从未遇到过这些事情的租金或公寓搬迁而来时。 您可能需要索取过去12个月的水费和电费单，以了解平均每月支出。
4.进行家庭检查
即使您计划购买的房屋看起来完好无损，也没有替代的方法，就是由训练有素的专业人员来检查您潜在的新房屋的质量，安全性和整体状况。 如果房屋检查发现卖家没有透露的严重缺陷，则通常可以撤销报价并退回押金。 如果您遇到这种情况，则可以选择让卖方进行维修或打折出售价格。
5.关闭或继续
如果您能够与卖方达成交易，或者更好，但如果检查没有发现任何重大问题，则应该准备结案。 结束基本上涉及在很短的时间内签署大量文书工作，同时祈祷最后一刻什么都不会落空。
在购买的最后阶段，您将要处理和付款的事情可能包括对房屋进行评估（抵押公司要求这样做，以保护他们在房屋中的权益），进行标题搜索以确保除卖方有权要求该财产，如果您的首付少于20％，则可以获得私人抵押保险或背书贷款，并完成抵押文书工作。
初学者特别条款
由于房屋所有权是《美国梦》的一项主要功能，因此首次购房者可以选择各种各样的方式来帮助他们获得居所，从州计划到税收减免再到联邦政府支持的贷款（对于那些没有20％最低标准的人）首付，或针对特殊类别的人，例如美洲原住民和退伍军人。 虽然初学者的定义似乎是不言而喻的，但即使您不是新手，您实际上也可能有资格。
美国住房和城市发展部（HUD）将首次购房者定义为满足以下任何条件的人：
- 三年未拥有主要住所的个人。 如果配偶符合上述条件，则也被视为首次购房者。 如果您拥有房屋，但您的配偶却没有，那么您可以作为首次购房者一起购买房屋。单亲父母在结婚时只与前配偶拥有房屋，而流离失所的房屋制造商仅与配偶。根据适用法规，仅拥有未永久固定在永久性基金会上的主要住所的个人。仅拥有不符合州，地方或示范建筑法规的财产的个人，并且该个人不能以低于建造永久性结构的成本实现合规。
甚至是IRS都可以采取行动，让您使用IRA（以有限的方式）为购买交易提供资金。 无疑，您有必要签出首次购房者的特殊优惠。
恭喜，新房主。 怎么办？
您已经签署了文件，为搬家付款，并且新地方开始像家一样。 游戏结束了吗？ 不完全的。 现在，让我们研究一些最后的技巧，以使新房主的生活更加有趣和安全。
继续保存。
拥有房屋会带来重大的意外费用，例如更换雨水槽或购买新的热水器。 为您的房屋设立一个应急基金，以免在不可避免地发生这些费用时，您不会措手不及。
进行定期维护。
投入大量资金后，您将需要确保对其进行精心照料。 定期维护可以通过在问题较小且易于管理时修复问题，从而降低维修成本。
忽略房地产市场。
在任何给定时刻，房屋的价值都没有关系-出售房屋的时刻除外。 能够选择何时出售房屋，而不是由于工作搬迁或财务困境而被迫出售房屋，将是您能否从投资中获得可观利润的最大决定因素。
不要依靠出售房屋来支付退休金。
即使您拥有房屋，您仍应继续每年继续在退休储蓄帐户中存入最大金额。 尽管对于任何观察到某些人在房地产泡沫期间创造的财富的人来说，似乎难以置信，但是当您出售房屋时，不一定会致死。 如果您想将房屋视为退休的财富来源，请考虑一下，一旦还清抵押贷款，您每月用于支付的钱就可以用来支付退休时的一些生活和医疗费用。
底线
这份简短的概述应有助于您逐步填补购房知识方面的空白。 请记住，您对过程进行的自我教育越多，压力就越小，您越有可能以可以承受的价格获得想要的房子，并且脸上露出微笑。
