股权与债务房地产投资：概述
自2012年《快速启动我们的业务启动法案》通过以来，房地产众筹便开始腾飞，而且市场有望进一步扩大。 2015年10月，美国证券交易委员会（SEC）发布了关于《乔布斯法案》（JOBS Act）第三章规定的最终裁决，允许未经认可的投资者与获得认可的投资者一起参与众筹房地产交易。
与房地产投资信托或直接拥有财产相比，通过众筹平台投资房地产具有某些优势。 这些优势之一是能够在债务和股权投资之间进行选择。 在投入房地产众筹之前，了解两者的区别和风险是有帮助的。 （有关房地产众筹基础知识的更多信息，请参见： 房地产和 众筹： 投资者的新途径。）
重要要点
- 房地产众筹是房地产投资信托（REIT）和房地产ETF（ETF）的一种日益流行的替代方案，用于将房地产添加到自己的投资组合中。投资抵押贷款（或抵押贷款支持的证券）。
股权投资基础
大多数房地产众筹交易都涉及股权投资。 在这种情况下，投资者是特定资产的股东，他们的股权与他们投资的金额成比例。 回报是以财产产生的租金收入的份额减去付给众筹平台的任何服务费的形式实现的。 如果出售了该物业，投资者也可能获得任何增值份额。
优点：
- 无回报上限：就潜在收益而言，股权投资提供了更广阔的前景。 可能看到年化回报率在18％到25％之间。 但是，由于没有上限，从投资者的角度来看，天空实际上是极限。 税收优惠：拥有投资物业的一种特权是能够扣除与其所有权相关的某些费用，例如折旧和维修费用。 通过股权众筹，交易通常是通过有限责任公司来组织的，出于税收目的，该有限责任公司被视为流通实体。 这意味着投资者无需直接拥有财产即可获得折旧扣除的收益。 较低的费用：就费用而言，股票投资可能会更便宜。 投资者无需支付前期费用和每月服务费，而只需支付一次年费即可维持其在物业中的头寸。 费用按投资总额的百分比计算，通常在1％和2％之间。
缺点：
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债务投资如何运作
投资房地产债务工具时，投资者是房地产所有者或交易发起人的贷方。 贷款由财产本身担保，投资者获得固定的收益率，该收益率由贷款的利率以及他们投资了多少决定。 在债务交易中，投资者位于资本堆栈的底部，这意味着在要求从房地产中支付款项时，他们具有优先权。 （有关更多信息，请参见教程：如何在房地产中赚钱。）
优点：
- 较短的保留时间：债务投资通常与开发项目相关。 因此，与股权投资相比，它们的持有期通常较短。 根据交易的性质，保留时间可能会持续6到24个月。 对于不愿长期占用资产的投资者而言，这是一个优势。 降低风险：由于交易的结构方式； 投资者通过债务投资承担的风险较小。 贷款由财产担保，该财产作为抵偿贷款的保险单。 万一业主或保荐人违约，投资者有能力通过止赎行动弥补投资损失。 稳定收入：就回报支出的数量和频率而言，债务投资更具可预测性。 尽管每笔交易都不相同，但投资者每年赚取8％至12％的收益率并不罕见。 这些回报通常按月或按季度支付。 回报上限：债务投资带来的风险较小，但主要缺点之一是回报受到贷款利率的限制。 投资者必须清楚自己是否愿意牺牲获得更高收益的潜力，以换取更安全的押注。 更高的费用：尽管大多数房地产众筹平台不向投资者收取任何开设账户和研究债务投资的费用，但参与交易通常会涉及某种类型的费用。 众筹平台通常会在支付任何利息之前从最高收入中扣除一定比例，这可能会侵蚀您的回报。 可能还会有一笔单独的贷款启动费转嫁给投资者。 （有关房地产众筹平台的更多信息，请阅读： 排名前5位的 房地产众筹 公司 。）
缺点：
- 较低的潜在回报：较低的风险带来较低的预期回报。 面临预付款风险：抵押贷款人有时可以通过出售房屋或通过再融资提前还清贷款。 这样做会中断与债务投资相关的现金流，并缩短贷款组合的期限。
底线
对于希望以经济有效的方式投资私人房地产交易的投资者而言，众筹是一种有吸引力的选择。 许多平台的最低投资额从5, 000美元到10, 000美元不等，这是获得该资产类别访问权的相对较低的价格。 股权投资和债务投资都有其利弊，因此精明的投资者必须花时间仔细权衡。 了解自己的收益与风险之间的关系可以帮助您确定一种还是两种投资都非常适合您的投资组合。
