住在合作社中的人最后要在年度股东大会上听到的是他们的合作社有违约的危险。 但是对于许多人来说，这是现实。 每年，合作社都会破产，让他们的“所有者”感到冷落。
什么是合作社？
合作社是指居民拥有法人实体（称为公司）的一部分的住房安排。 这些股东获得专有租赁权或权利，使他们可以住在其中一个公寓或单元中。 从技术上讲，所有者仅拥有该公司的股份，而不是房地产本身。 公司拥有房地产。 股份的所有者每月支付维护费用，用于支付建筑物管理费用，例如清洁，供暖，水，员工薪水，垃圾清理，维修费用，税金，保险和建筑物的基础抵押。
违约类型
有两种常见的涉及合作社的违约类型：抵押违约和技术违约。
- 技术默认值 并不是很严重。 纽约州和新泽西州的房地产律师，纽约市住宅和商业房地产公司的负责人亚当·莱特曼·贝利（Adam Leitman Bailey，PC）表示，这种违约类型“包括未能进行违反规定的维修工作即使所有货币付款均按时支付，抵押贷款协议也是如此。” 通常，可以通过安排要完成的维修或至少要付费来解决这些类型的默认问题。 抵押违约 更为严重，因为根据原始协议，贷方没有收到该建筑物的付款。 对于那些勤奋地支付每月维护费而又没有遗漏付款的股东而言，这是一个令人沮丧的情况。 这通常是寻求合作社破产的最快途径。 在这种情况下，贷方将违约通知发送给建筑物的管理层，如果未解决抵押违约，则止赎过程开始。
最坏的情况：止赎
当合作社申请破产时，丧失抵押品赎回权是最糟糕的事情。 丧失抵押品赎回权是贷款人为获得建筑物合法所有权而提起的诉讼。 杜威（Dewey&LeBoeuf LLP）合伙人斯图尔特·萨夫特（Stuart M. Saft）说，在纽约，取消抵押品赎回权可能要花费数年时间，但最终除非合作社有合法辩护，否则裁判将举行拍卖以出售建筑物，股东将恢复为出租房客，不再“拥有”他们的公寓。
如果合作社因抵押贷款违约而申请破产，则贷方有权取消建筑物抵押权并驱逐股东。 Bailey补充说：“基础抵押贷款的贷方不能追随每个公寓股东，因为该建筑物的抵押贷款不是股东的个人担保。” 破产时，合作社的银行将在股东面前获得报酬。
因此，破产丧失抵押品赎回权出售的任何收益都将用于支付银行。 获得个人抵押的股东将对这些付款负责，即使他们失去了公寓股份的所有权。
在这种情况下，股东没有太多选择。 如果合作社选择提交第11章（重组），则合作社抵押权人可以将其转换为第7章，即清算，该建筑物立即被出售。
在破产或丧失抵押品赎回权的情况下，合作社股东如果居住在那里，仍保留为租户，但其专有租赁被取消。 萨夫特证实，如果他们在自己的公寓上欠任何抵押贷款而不支付，“它们可能会产生不利的所得税后果”。
可能存在违约麻烦的合作社可以尝试通过借入更多资金，提高每月维护费用或添加评估来赶上付款。 评估是每月维护的临时增加。 此项增加用于合作社所需的维修或其他费用。
合作社破产常见吗？
合作社破产很少见。 萨夫特说：“据我们所知，自第二次世界大战以来，在纽约，只有不到十个合作社被禁售，所以现在这种情况不太可能发生。但是，要保持警惕。” 如果票据中的所有款项都因技术违约而到期，则技术违约可能导致破产，但这不太可能。
股东可以做什么？
不幸的是，如果股东已经购买了合作公寓，他们将无能为力。 如果他们购买了陷入困境的合作社的股份，则应寻求合格律师的指导。 关键是在购物时做出明智的决定，并在购买前调查合作社。
Bailey表示，当他代表买家时，他通过分析建筑物过去两年的财务状况来确保建筑物的稳定性。 他将财务报表与任何重大的结构改进或需要的维修进行比较，并查看建筑物是否有足够的现金储备。 不能支付抵押贷款或支付费用的建筑物无疑是危险信号。
合作公寓猎人可以通过自己索要财务来避免陷入“糟糕”的合作社。 回顾两年的历史可以很好地了解建筑物的运行状况（或欠佳）。 例如，现金储备不足可能表明合作社将没有足够的资金来支付紧急维修费用。 在这种情况下，合作社将需要以另一笔贷款的形式从银行或从股东那里获得资金。
股东在研究公寓时需要提出关键问题。 例如，询问合作社是否一直在按月还款。 如果他们错过付款，请问为什么。 询问除了抵押之外是否还有其他类型的未偿债务，还有即将进行的大修，如果有，那么合作社计划如何偿还这些债务。
萨夫特提出了一些建议：“查看上一份财务报表，看看会计师是否签发了干净的审计函；请您的律师查看是否有针对建筑物的留置权或未缴纳的房地产税。请尝试找出如果很多股东没有支付maintenance养费，可以向管理代理人咨询。请让您的律师阅读合作社的会议记录，看看是否有任何问题。”
底线
合作社董事会有权向您（作为潜在买家）询问您的财务历史。 它希望确保除了您自己的个人抵押贷款外，您还能够承担每月维护的责任。 但是，作为买家，您也有权确保最终将获得的生活空间在经济上稳定。 确保询问所有细节。 这是你的未来，所以请行使自己的权利。
