美国抵押贷款行业有两个庞大的机构：房利美和房地美。 大多数人都听说过它们，但很少有人了解他们在为美国房屋所有权提供资金时所扮演的角色或重要角色。 大多数人也不了解他们对我们整个金融系统构成的潜在系统风险。 我们将讨论他们的工作，政府资助的企业（GSE）地位，其公共使命以及如何获利。 然后，我们将探讨这些庞然大物如果无法有效管理风险，可能对美国抵押贷款市场构成的危险。 记住，当巨人倒下时，被压扁的是农民。
他们做什么
房利美和房地美通过二级抵押贷款市场购买和担保抵押贷款。 他们不提供抵押服务。
抵押发起人直接将抵押贷款出售给房利美和房地美，或与他们交换抵押贷款池，以换取由相同抵押贷款支持但抵押贷款支持证券（MBS），但这些抵押贷款为及时支付本金和利息提供了额外的保证。安全持有人。 当抵押贷款发起人将抵押贷款出售给房利美或房地美，或出售已发行给他们的MBS时，它又释放了用于发起这些抵押贷款的资金，以便发起者可以创建更多抵押贷款。 房利美（Fannie Mae）和房地美（Freddie Mac）也对自己的MBS进行了大量投资，即所谓的保留投资组合。
简而言之，它们促进了资金从华尔街流向大街。
请参阅：在抵押的幕后
政府资助企业
房利美和房地美是GSE。 两者都是根据国会法案创建的； 1938年的房利美（Fannie Mae）和1970年的房地美（房地美） 他们的股票在纽约证券交易所交易，股票代码分别为FNM和FRE。 尽管它们是上市公司，但由于其宪章，它们与联邦政府有以下联系：
- 两家公司都有由18名成员组成的董事会，其中五名由美国总统任命。 为了支持其流动性，美国财政部长有权（但不是必须）从每家公司购买22.5亿美元的证券。 两家公司均免收州和地方税。
由于这些联系，市场倾向于认为房利美和房地美发行的证券带有美国政府的隐含担保。 换句话说，市场认为，如果房利美或房地美发生任何问题，美国政府将出手救助他们。 这种隐含的保证体现在他们能够以多便宜的方式获得资金。 房利美和房地美能够发行公司债券，称为“机构债券”，收益率低于其他机构。
房利美和房地美的公共宗旨与使命
根据其章程，房利美和房地美的公共目的是促进低成本抵押贷款资金的稳定流动。
他们的章程包括以下内容：
- 他们唯一关注的是住宅抵押贷款市场。 他们不得从事不相关的业务或终止对住宅抵押贷款市场的支持。 他们购买和担保的抵押贷款必须低于联邦住房企业监督办公室（OFHEO）指定的金额。 他们被禁止进入其他住房金融公司的业务-例如抵押贷款。 他们必须达到住房和城市发展部（HUD）制定的年度目标。 这些目标围绕低收入和中等收入住房以及少数民族住房。 他们必须接受基于风险的最低资本要求以及OFHEO的年度检查。
房地美的网站指出，其使命是为房地产市场提供流动性，稳定性和可负担性。 房利美的网站指出，其使命是扩大经济适用房的建设，并将全球资本带入当地社区，以便为美国住房市场服务。 （要继续阅读有关房地产的信息，请参阅《 投资房地产》 ，《 智能房地产交易》 和《 探索房地产投资》 教程。）
具有公益使命的利润驱动型公司
没错-房利美和房地美受到股东要求的利润驱动。 在履行其公共使命的同时，他们以两种主要方式获利：担保费收入和保留的投资组合。
- 首先，让我们涵盖担保费收入或“ g-fes”。 房利美（Fannie Mae）和房地美（Freddie Mac）为保证向MBS持有人（投资者）及时偿还本金和利息而为每笔抵押保留一定比例的抵押贷款。 例如，每个月的抵押贷款可以细分为本金和利息。 抵押贷款服务商收取的本金和利息被转移到两家公司之一，比如说房利美。 然后，房利美将本金和利息转交给抵押贷款支持证券的持有人。 但是，它保留一定比例的利息作为担保费用-通常每年在0.12％到0.50％之间。 将其视为一种保险单。 希望房利美（Fannie Mae）收取的担保费收入超过了由于借款人违约而支付给抵押贷款支持证券持有人的担保费收入。 这是一个很大的保险单。 根据美国财政部长罗伯特·斯蒂尔（Robert K. Steel）的说法，到2006年底，两家公司对2.9万亿美元的MBS拥有信用担保（2007年3月15日，美国众议院金融服务委员会GSE改革的证词）。
其次，房利美和房地美拥有大量的抵押和抵押贷款证券投资组合。 他们对自己的以及彼此的证券进行大量投资。 如前所述，由于隐含的联邦担保，它们能够以低于其他公司的收益率发行债券来为其保留的投资组合提供资金。 换句话说，由于这种资金优势，他们能够赚取比其他机构更大的投资组合利差。 说他们的投资组合规模巨大是轻描淡写。 根据Steel的统计，在2006年，两家公司的抵押贷款总额为1.4万亿美元（2007年3月15日）。
对房利美和房地美的监督
房利美和房地美受OFHEO和HUD监管。 OFHEO监管房利美和房地美的财务安全性和稳健性，包括实施，执行和监控其资本标准，并限制其保留投资组合的规模。 OFHEO还设置了年度合格贷款限额。 HUD负责房利美和房地美的住房任务。 他们可能参与的所有新贷款计划（购买和/或担保）必须经过HUD批准。 此外，HUD为房利美和房地美设定了执行住房任务的年度目标。 这些目标的重点是中低收入住房和少数民族住房。
过多的风险集中在两家有联邦关系的公司中？
毫无疑问，房利美和房地美在我们的住房金融体系中扮演着至关重要的角色。 但是，将如此多的风险集中在两个公司中存在危险。 他们管理着巨大的信贷和利率风险。 如果他们的风险管理和/或投资组合管理实践出了问题，那么毫无疑问，全世界的金融市场都会感到痛苦和压力。 许多批评家认为，由于其规模庞大以及管理抵押贷款风险的复杂性，它们对我们的经济构成了太大的系统性风险。 此外，一些人认为房利美和房地美具有不公平的优势，因为它们的隐性联邦担保使他们能够以其他公司无法获得的利率发行债务-特别是，正是这种隐性担保使房利美和房地美能够提供担保。变得很大
简而言之，存在这样的危险，即两家公司被允许承担过多的风险，而这要由美国纳税人承担。 换个角度看，根据美国财政部长斯蒂尔的说法，截至2006年底，房利美和房地美的抵押贷款敞口约为4.3万亿美元，约占美国未偿还抵押贷款总额的40％（2007年3月15日） ）。 换句话说，两家公司的未偿债务和MBS债务为5.2万亿美元，超过了美联储董事会主席本·伯南克（Ben Bernanke）的4.9万亿美元美国政府债务（2007年4月）。
此外，没有人声称通过使用衍生工具可以轻松地管理或减轻抵押贷款的信用风险或利率风险。
结论
在2007年夏天，除了房利美和房地美担保的抵押贷款以外，所有抵押贷款的市场都完全停滞不前，强调了两家公司所扮演的角色的重要性。 在2007年秋天，房地美宣布了与信贷有关的巨额亏损，震惊了市场，这激起了两家公司对整个金融体系构成巨大风险的争论。 房利美（Fannie Mae）和房地美（Freddie Mac）为美国房主带来的利益是否会超过它们给我们整个金融体系和美国纳税人带来的风险？ 只有时间会给出答案。
对于这两个机构，请查看 MBS的按揭债务收益 。
