购房可能是您一生中最大，最重要的财务决定，并且可能需要抵押才能为购买提供资金。 随着购房技术的进步，寻找最佳抵押贷款利率的过程都可以在线完成–借助便捷的工具，例如Investopedia的抵押贷款计算器工具，可以帮助您找到最佳选择。 这种计算器是熟悉您所在地区的抵押贷款市场（一种可用的类型，条款和利率）的好方法。
啊，但是知道数字只是第一步。 您还应该了解是什么因素影响了它们，以及它们是否对您而言很有意义。 因此，在计算之后，请继续阅读以了解抵押的不同类别，以及有关如何获取优质贷款的一些购物技巧。
使用我们的计算器寻找最佳抵押
计算器会询问多种因素，以帮助您缩小最适合您的特定需求的选项。 您可以比较多头和空头合约之间的付款，评估可变利率抵押贷款（“ ARM”）的初始利率较低，而不是传统的固定利率选择，或者确定仅利息抵押贷款（“ IO”）抵押最多对你有意义。
以下是使用抵押计算器时可能会遇到的术语列表：
信用评分：信用评分是一个人的信用度的数字表示。
位置：您必须选择将抵押贷款提取的州，然后通过最近的城市或邮政编码来缩小位置。
贷款金额：这等于房屋的估计价值（减去您的首付）或您想要再融资的现有抵押贷款的余额。
抵押积分：抵押积分等于抵押总额的百分之一。 点有两种类型： 折扣点 ，代表抵押的预付利息； 和 起点 ，这是抵押贷款人可能向借款人收取的费用。
预付定金的百分比：也称为预付定金，或用信用卡购买某种东西时支付的首付款。
产品：您感兴趣的抵押类型，例如传统的固定利率抵押，ARM或IO抵押。 ARM选项显示一个比率，例如“ 7/1”，它表示抵押贷款具有固定利率的年数。在预设的年数（在本例中为7）之后，利率会每调整一次一次。贷款剩余期限的第一年（1），取决于三个因素：与抵押贷款挂钩的指数的水平，例如LIBOR；在贷款开始时建立的ARM保证金；以及抵押贷款上限。
购买或再融资：购买抵押用于购买房屋的融资。 再融资用于将旧贷款替换为条件更好的新贷款，需要收费。
按揭类型：您可以获得最优惠的利率吗？
根据您的信用评分，工作经历和债务收入比等因素，计算器可能会想出-放款人可能会为您提供-最优惠利率抵押贷款，次级抵押贷款或介于两者之间的一些东西， Alt-A”抵押。 让我们快速浏览一下不同的抵押类别，看看什么会影响您符合的抵押资格。
优质抵押
优质抵押贷款符合房利美（Fannie Mae）（联邦国家抵押贷款协会）和房地美（Feddie Mac）（联邦住房抵押贷款公司）制定的质量标准，这两家政府支持的企业通过从原始贷方购买贷款来提供住房抵押贷款二级市场。 根据美联储的说法，优质住宅抵押贷款是“信用等级为740或更高，债务收入比低于平均水平且抵押贷款具有固定利率标准摊还时间表的借款人的抵押贷款。或浮动利率抵押贷款。”
优质抵押贷款的候选人还必须在住宅上支付可观的首付，通常为10％到20％，其想法是，如果您在游戏中遇到麻烦，就不太可能违约。 由于具有较高信用评分和债务收入比的借款人的风险较低，因此向他们提供 最低利率（目前30年固定利率抵押贷款的平均利率为4.6％），可在贷款存续期内节省数万美元。
次级抵押贷款
次级抵押贷款提供给信用等级较低且FICO信用评分低于640左右的借款人，尽管确切的分期付款取决于贷款人。 由于放贷人的风险增加，这些贷款的利率较高，例如8％至10％。
次级抵押贷款结构有几种。 最常见的是浮动利率抵押贷款（ARM），该抵押贷款首先收取固定利率的“先行利率”，然后转换为浮动利率和保证金。 ARM的一个例子是2/28贷款，这是一种30年期抵押贷款，在调整前的头两年固定利率。 尽管这些贷款通常以合理的利率开始，但是一旦转换为较高的浮动利率，抵押贷款的支付额就会大大增加。
Alt-A抵押
Alt-A抵押贷款介于主要和次要类别之间。 Alt-A抵押的定义特征之一是它通常是低凭证或无凭证贷款，这意味着贷方不需要太多（如果有的话）文件来证明借款人的收入，资产或支出。 这为欺诈性抵押行为打开了大门，因为贷方和借方都可能夸大数字以确保获得更大的抵押额（这意味着贷方需要更多的钱，而借方则需要更多的房子）。 实际上，在2007-08年次级抵押贷款危机之后，它们被称为“骗子贷款”，因为借款人和贷方能够夸大收入和/或资产，使借款人有资格获得更大的抵押权。
尽管Alt-A借款人的信用评分通常至少为700（远高于次级贷款的信用额度），但这些借款往往允许较低的首付，更高的贷款对价值比率以及借款人债务的更大灵活性，收入比。 这些优惠使某些借款人可以购买超出其合理承受能力的房屋，从而增加了违约的可能性。 话虽这么说，如果您确实有良好的收入，但由于零星地赚取收入而无法证实（例如，如果您是自雇人士），那么低息和无息贷款可能会有所帮助。
由于Alt-A被视为有点风险（介于次级抵押贷款和次级抵押贷款之间），因此利率往往高于初级抵押贷款，但低于次级抵押贷款-大约在5.5％至8％之间，具体取决于贷款人和借款人的情况。
获得最好的抵押贷款交易
显然，利率越高，您每月支付的费用就越多，最终您为房屋支付的费用也就越多。 相比之下，让我们看一下20万美元的30年期固定利率抵押贷款。
以最优惠利率（在本例中为4.6％）计算，您的每月付款为$ 1, 025。 在贷款期限内，您将支付169, 103美元的利息-因此，您实际上将总共偿还了369, 103美元。
现在假设您以200, 000美元的价格获得了相同的30年固定利率抵押贷款，但是这次您将获得6％的次级抵押贷款利率。 您的每月付款为1, 199美元，您总共需要支付231, 676美元的利息，使您所支付的总金额回到431, 676美元。 利息上看似很小的变化花费了62, 573美元。
重要的是要意识到这一点：仅仅因为贷方向您提供Alt-A或次贷利率的抵押贷款，并不意味着您就没有资格获得与另一贷方的抵押贷款利率的抵押。 贷款人和抵押贷款经纪人可能具有竞争力，但通常没有义务为您提供最好的交易。 货比三家是很值得的：花时间寻找更好的利率可以在贷款过程中为您节省数万美元。
如何获得更便宜的抵押
寻找最佳抵押率的提示
现在不是让别人为您购物的时候。 正如我们刚才所看到的，您获得的条款可以对您借入相同金额的款项产生巨大的影响。
您如何避免支付超出抵押所需的费用？ 当然，通过在线抵押贷款计算器运行它们来比较所获得的报价，以查看您的付款和利息。 并且在您执行操作之前-甚至在执行之前-请执行以下步骤。
1.尽早准备
如果您现在正在寻找房屋，那么财务状况可能会很艰难。 因此，请尝试思考。 甚至推迟房屋狩猎，直到您可以清理财务房屋。
通常，您需要出色的信誉。 在您甚至没有考虑抵押之前，传统的贷方将要求其信用评分至少为700，并且正如我们上文所述，其信用评分为740之一。 FHA贷款的标准更为宽松，但条件更为严格。 因此，请尽您所能，通过还清信用卡余额和其他个人债务来提高得分。
即使您的分数相差20点，也可能使您的费率上下浮动超过0.25％。 对于价值25万美元的房屋，每点的四分之一可能意味着在贷款期限内支付了额外的12, 000美元或更多的利息。
第二，省钱！ 您可以放下的钱越多，抵押贷款的金额就越低，随着时间的流逝，您支付的利息就越少。 较高的首付甚至可能意味着较低的利率。 例如，要支付30％的首付（相对于传统的20％）可能会使您的费率下降超过0.5％。
2.不要只看利率
利率很重要，但还有更多需要比较的地方。 如果您决定在某个时候进行再融资，是否要支付预付款罚款？ 总关闭费用是多少？ 成交费用通常占房屋价格的2％至5％。 如果您的房屋价格为$ 150, 000，则预计需要支付$ 3, 000至$ 7, 500的费用。 这是一个很大的范围，因此您应该知道贷方通常收取的费用。
3.了解PMI
尽管它们确实计入抵押的总成本中，但结帐成本是一次性的打击。 但是还有另外一口咬下去。 如果您的预付定金少于20％，则您被认为是较高的风险，因此必须购买PMI或私人抵押贷款保险。 这使您更安全地押注贷方。 麻烦的是，您是为此付出代价的人–每年约占全部贷款的0.5％至1％。 这可以使贷款成本增加数千美元。 如果您最终不得不支付PMI，请确保一旦您通过抵押贷款获得了足够的房屋权益后就可以停止PMI。
4.锁定并加载
假设您获得了最惊人的抵押贷款交易。 恭喜您，但行动要快。 利率（可能还有其他条件）被锁定一段固定的时间。 您必须在锁定期内关闭交易，否则可能会失去交易。 不要拖延。
底线
获得最低抵押贷款利率所需的大部分工作都发生在您准备好申请之前。 一流的信用评分和可观的首付是降低利率的最佳方法。
但是，不要盲目地相信您的银行，房地产经纪人或抵押贷款经纪人，以为您提供最优惠的条件。 他们可能有经济诱因来引导您朝某个方向发展。 做自己的购物，抵押贷款计算和比较。 另外，请记住，仅仅因为您有资格获得X抵押贷款，没有什么表明您需要借这么多钱。
