您是否需要一种方法来支付重大费用，例如将您的孩子送入大学或翻新厨房？ 还是您想一劳永逸地消除这些未清信用卡余额？ 答案可能确实在您自己的后院。 如果房屋中有足够的净资产，则可以以较低的利率向其借贷，并且视您的资金使用方式而定，利息支付可以免税。
有两种将您的住所用作抵押品的基本方法：房屋净值贷款和房屋净值信贷额度（HELOC）。 继续阅读以找出两者之间的主要区别。
重要要点
- 房屋净值贷款和房屋净值信贷额度是不同类型的贷款，具体取决于借款人的信用评分，还款历史记录和房屋净值。房屋净值贷款附带固定期限的固定利息支付，使借款人在可支配期间获得可预测的还款额。 HELOC是具有可变利率的循环信用额度。HELOC的提取期允许借款人在支付利息时退出其信用额度。
房屋净值贷款与HELOC：概述
房屋净值贷款是贷方根据其房屋净值向借款人提供的定期贷款。 这些类型的贷款（通常称为第二抵押）带有固定期限的固定利息支付。 这样就消除了对借款人还款的所有猜测，最终得出了可靠的付款条件。 另一方面，房屋净值信用额度（HELOC）是一种循环信用额度，其运作方式非常类似于信用卡。 HELOC还基于借款人房屋中的净值，允许借款人在信贷期内从信贷额度中取出款项，付款并继续这样做（只要他或她是最新的）并且不是默认值。
房屋净值贷款
房屋净值贷款有时也称为房屋净值分期贷款或权益贷款。 因为放款人将房屋中的净值用作抵押，所以您基本上可以在房屋中抵押第二笔抵押贷款，它的工作方式类似于传统的固定利率抵押贷款。 贷款金额取决于多种因素，包括合并的贷款对价值（CLTV）比率（通常为资产评估价值的80％至90％）以及您的信用评分和付款记录。
就像贷款金额一样，贷方根据您的信用评分和付款历史记录来确定您的股权贷款的利率。 根据Bankrate的数据，截至2019年11月8日，房屋净值贷款利率介于3.79％和11.99％之间。通常锁定利率，将您的付款固定为设定的利率。 这意味着您在整个贷款期内的付款额都是相等的，可以持续5到30年。 无论在什么时期，您在贷款期内将有稳定的，可预测的每月还款额。
如果您是那种对财务决策有全面了解的人，那么房屋净值贷款更有意义。 由于您是以固定利率借入一笔固定金额的资金，因此，购买房屋净值贷款意味着您从贷款一刻起就知道要为贷款支付多少钱。 如果您提前还清贷款或以较低的利率再融资，则可以减少该金额。 因此，如果您以20年期5.5％的利率借入30, 000美元，则可以轻松计算出包括利息在内的总借贷成本为49, 528美元。
HELOC
房屋净值信贷额度或HELOC是有抵押的信贷额度-由您房屋中的净额担保。 它们的运作方式部分类似于信用卡，因此它们具有循环信用额度，只要您继续付款，就可以多次使用。
HELOC术语分为两个部分。 第一个是提取期，第二个是还款期。 您可以提取资金的提取期限可能会持续10年，还款期限可能会持续20年，使HELOC成为30年的贷款。 提款期结束后，您将无法借入更多资金。
在HELOC提款期间，您必须付款。 这些往往很小-通常只是利息。 在还款期间，付款大大增加。 那是因为您需要开始偿还本金。 在20年的还款期内，您必须还清所有借入的钱以及可变利率的利息。 付款的跳跃会导致付款震惊。 如果总和足够大，甚至可能导致陷入财务困境的人违约。 如果他们拖欠还款，他们可能会失去住房。 请记住，这就是贷款的抵押品。
必须在提款期间向HELOC付款，这通常只是利息。
使用HELOC，您知道可能要借到的最高金额是您的信用额度。 但是，确定HELOC的总成本可能很困难。 那是因为您将不知道自己实际会借多少钱。 您也不知道要支付多少利率。 Bankrate指出，截至2019年11月8日，HELOC的平均利率在3.49％至21.00％之间。就像住房抵押贷款一样，该利率也取决于您的信誉，还款记录和所借的金额。 还要注意的另一个要点是：HELOC的利率是可变的，这意味着它们可能根据经济状况而上升或下降。
特别注意事项
您应该问自己一个问题：贷款的目的是什么？ 如果您确切地知道需要借多少钱以及将用这笔钱做什么，那么房屋净值贷款是一个不错的选择。 您可以保证一定的数额，这笔款项会在预付贷款时全额收到。
First Financial Mortgage的贷款人员Richard Airey说：“房屋抵押贷款通常首选用于更大，更昂贵的目标，例如改建，支付高等教育费用甚至债务合并，因为这笔资金是一次性支付的。” 当然，在申请时，可能会有一些诱惑，想要借到比您现在需要的更多的钱，因为您只获得一次付款，而且您不知道将来是否有资格获得另一笔贷款。
相反，如果您不确定需要多少借款或何时需要，HELOC是一个不错的选择。 通常，它使您可以在设定的时间段（有时长达10年）内持续使用现金。 您可以借用您的贷款，全额或部分还款，然后在以后再次贷款，只要您仍处于HELOC的介绍期内即可。
您应该记住的一件事是，信用额度是可撤销的，就像信用卡一样。 如果您的财务状况恶化或房屋的市场价值下降，那么您的贷方可以决定降低您的信用额度或完全关闭它。 因此，尽管HELOC的想法是您可以根据需要使用资金，但是获取资金的能力并不是确定的。 Airey说：“ HELOC最适合用于短期目标，例如12到20个月，因为利率可能会波动，并且通常与最优惠利率挂钩。”
利息扣除
关于在通过《减税和就业法》后，房主是否能够从其房屋净值贷款和HELOC的税款中扣除利息，存在一些困惑。 根据该法律，房主可以在2018年至2025年的纳税年度中扣除与抵押贷款利息相关的任何费用（包括这两种类型的贷款）。单身申报人或已婚夫妇分别提交的合格贷款扣除额不得超过$ 375, 000，已婚夫妇则不得超过$ 750, 000。夫妻。 但是有一个条件：扣减额必须来自用于“购买，建造或大幅改善”房屋的资金，而您花费在此类改善上的钱必须花费在用作贷款权益的财产上。 因此，如果您用这笔钱来支付孩子的大学费用或消除债务，则无法再从这些贷款中扣除利息。 还有其他规则，因此在使用此扣除之前，请务必与税务专家联系。
底线
请记住，仅仅因为您可以借入房屋净值借款并不意味着您应该这样做。 但是，如果需要，在决定哪种最佳借贷方式时需要考虑很多因素：您将如何使用这笔钱，利率可能会发生什么变化，您的长期财务计划以及您对风险和波动的承受能力费率。
有些人对HELOC的可变利率不满意，他们更喜欢房屋净值贷款，因为它们的稳定性和可预测性准确地知道了他们的还款额和欠款总额。 Airey指出，房屋净值贷款更容易纳入预算。
此外，Airey补充说：“固定的房屋净值贷款减少了琐碎的支出。借助HELOC，低利率，仅付息和易于获得的贷款可能会吸引那些没有财务纪律的人。他说，花在不必要的物品上，就像信用卡一样。”但是，如果您遵守纪律，并且喜欢开放性资金来源的想法，那么信贷额度可能是您的选择。
