目录
- 抵押生产线
- 投资者对抵押率的影响
- 固定利率抵押
- 美联储的作用
- 可调利率抵押贷款– ARM
- 预测变化
- 底线
抵押贷款有两种主要形式-固定利率和可调整利率-带有一些混合组合，每种都有多种衍生形式。 对利率和决定未来利率走势的经济影响的基本了解可以帮助您做出财务上合理的抵押贷款决定。 此类决策包括在固定利率抵押贷款或可调整利率抵押贷款（ARM）之间进行选择，或决定是否从可调整利率抵押贷款中进行再融资。
抵押生产线
抵押行业有三个主要部分或业务：抵押发起人，集合商和投资者。
抵押发起人是贷方。 贷款人有多种形式，从信用合作社和银行到抵押经纪人。 抵押发起人向消费者介绍和销售贷款。 他们出售贷款。 他们根据提供的利率，费用和服务水平相互竞争。 他们收取的利率和费用决定了其利润率。 大多数抵押贷款发起人不“组合”贷款（这意味着他们不保留贷款资产）。 相反，他们将抵押出售给二级抵押市场。 他们向消费者收取的利率取决于他们的利润率和可以将抵押出售给二级抵押市场的价格。
集合商从其他机构购买新发行的抵押贷款。 它们是二级抵押贷款市场的一部分。 大多数集合商也是抵押发起人。 聚合商将许多类似的抵押贷款汇总在一起，形成抵押贷款支持证券（MBS），这一过程称为证券化。 抵押支持证券是由基础抵押池支持的债券。 抵押支持证券出售给投资者。 可以将抵押贷款支持的证券出售给投资者的价格决定了集合商将为其他贷方新发行的抵押贷款支付的价格，以及它们为自己的抵押贷款发起人提供给消费者的利率。
抵押贷款支持证券的投资者很多：养老基金，共同基金，银行，对冲基金，外国政府，保险公司，房地美和房利美（政府资助的企业）。 当投资者试图最大化回报时，他们经常在抵押贷款支持的证券与其他固定收益投资（例如公司债券）之间进行相对价值分析。 与所有金融证券一样，投资者对抵押贷款支持证券的需求决定了他们将为这些证券支付的价格。
投资者对抵押率的影响
在很大程度上，由抵押贷款支持的证券投资者确定向消费者提供的抵押贷款利率。 如上所述，抵押生产线以投资者购买的抵押支持证券的形式结束。 自由市场决定了投资者将为抵押贷款支持证券支付的市场结算价格。 这些价格回溯到抵押贷款行业，以确定购买房屋时将获得的利率。
固定利率抵押
固定利率抵押贷款的利率在抵押贷款期限内是固定的。 但是，平均而言，由于客户转移抵押贷款或为其抵押贷款，30年期固定利率抵押贷款的使用寿命较短。 过去的经验法则是房主平均待在家里七年。 但是，全国房屋建筑商协会在2018年1月报告说，现在已更改为12至13年。
抵押支持的证券价格与美国国债价格高度相关。 这意味着由30年期抵押支持的抵押支持证券的价格将与美国财政部5年期债券或美国财政部10年期债券的价格（基于称为期限的财务本金）一起变动。 实际上，30年期抵押的期限更接近于5年期债券，但市场倾向于以10年期债券为基准。 这也意味着，提供给消费者的30年期固定利率抵押贷款的利率应随美国国库券10年期债券的收益率上下波动。 债券的收益率是票息率和价格的函数。
经济预期决定了美国国债的价格和收益率。 债券的最大敌人是通货膨胀，它侵蚀了未来债券支付的价值，包括票息支付和本金偿还。 因此，当通货膨胀高或预期上升时，债券价格下降，这意味着其收益率上升–债券价格与其收益率之间存在反比关系。
美联储的作用
美联储在通胀预期中扮演重要角色。 这是因为债券市场对美联储通过管理短期利率来控制通货膨胀的认识决定了长期利率，例如美国10年期国债的收益率。 换句话说，美联储设定当前的短期利率，市场将其解释为确定长期利率，例如美国国库券10年期债券的收益率。
请记住，30年期抵押贷款的利率与美国国库券10年期债券的收益率高度相关。 如果您要预测未来30年固定利率抵押贷款利率将如何变化，请注意并了解美国国库券10年期债券（或5年期债券）的收益率，并跟踪市场情况关于美联储货币政策的说法。
可调利率抵押贷款– ARM
可变利率抵押贷款的利率可能会每月，每六个月，每年或更短的频率变化，具体取决于抵押贷款的条款。 利率由指数值和保证金组成。 这就是所谓的全指数利率。 通常将其舍入为一个百分点的八分之一。 指数值是可变的，而保证金在抵押期内是固定的。 例如，如果当前指数值为6.83％，保证金为3％，则四舍五入到一个百分点的最接近的八分之一将使完全指数化的利率达到9.83％。 如果该指数降至6.1％，则完全指数化的利率将为9.1％。
可变利率抵押贷款的利率与指数挂钩。 有几种不同的抵押贷款指数用于不同的可变利率抵押贷款，每种抵押贷款指数都使用一种活跃交易的金融证券，一种银行贷款或一种银行存款的利率来构建。 所有不同的抵押贷款指数之间都具有广泛的相关性。 换句话说，随着经济状况的变化，它们朝着相同的方向上下移动。
大多数抵押贷款指数被认为是短期指数。 “短期”或“期限”是指用于构建指数的证券，贷款或存款的期限。 通常，期限为一年或更短的任何抵押，贷款或存款都被视为短期。 大多数短期利率，包括用于构建抵押贷款指数的利率，都与称为联邦基金利率的利率紧密相关。
预测变化
如果您要预测浮动利率抵押贷款的利率变化，请查看收益率曲线的形状。 收益率曲线代表到期日为三个月至30年的美国国债的收益率。
当曲线的形状是平坦的或向下倾斜时，则意味着市场期望美联储保持短期利率稳定或将其降低。 当曲线的形状向上倾斜时，市场期望美联储将短期利率提高。
任一方向上的曲线陡峭程度都表明市场期望美联储提高或降低短期利率。 联邦基金期货的价格也表明了市场对未来短期利率的期望。
底线
了解什么会影响当前和将来的固定利率和可调利率抵押贷款利率，可以帮助您做出财务上合理的抵押贷款决定。 例如，它可以告知您有关选择固定利率抵押贷款而不是固定利率抵押贷款的决定，并帮助您确定何时从可变利率抵押贷款中进行再融资是有意义的。
不要相信您在电视上听到的一切。 并非总是“在利率进一步上升之前用可调利率抵押贷款进行再融资的好时机。”利率可能会进一步上升，甚至会下降。 找出收益率曲线在说什么。
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