威尔·罗杰斯（Will Rogers）曾经建议人们购买土地，因为土地稀缺。 考虑到这一点，投资者需要了解拥有土地和经营基于土地的企业的实用性。 他们还需要了解可通过投资产品（例如交易所交易基金（ETF）和交易所交易票据（ETN））获得的与土地相关的投资选择的特定类型。
土地投资类型
有钱人可以独立购买土地供个人使用，娱乐，当然可以投资。 不幸的是，大多数人不属于这一类。 这就引出了一个问题：土地所有权的机会和商业活动是否能够为小投资者带来可接受的投资回报，同时仍然为他们提供与土地所有权相关的欢乐和特质？ 要回答这个问题，您需要能够评估10种潜在土地投资的一般类别：
- 住宅开发用地矿产用地蔬菜耕地葡萄园果园休闲地
住宅和商业土地投资
住宅和商业用地开发提供了可行的投资途径，因为实际上可以构造无限数量的土地开发机会，以满足投资者的资金和时间限制。 对于大多数小型投资者而言，房地产投资信托（REIT）ETF是理想的选择，因为它们不需要直接管理，它们可以按房地产类型广泛地进行分类，可以在地域上进行多样化，可以实时进行买卖。 ，而且价格非常便宜。 其中一些专门研究一种房地产，但是其他一些研究，例如Vanguard REIT ETF（VNQ），则提供对工业，办公，零售，保健，公共存储和住宅房地产开发的多元化投资。
不幸的是，这些类型的投资使土地所有者无法享受使用土地的能力。 因此，对于希望真正体验土地所有权感觉的人们来说，住宅和商业土地开发不是可行的选择。
行作物土地和畜牧业土地
从用于行耕作或经营畜牧业而购买的土地，可以从拥有房屋的意义上以及从创收的角度享用土地。 但是，为经营这类企业而购买土地的小投资者有很多问题。 首先，进行连作或牲畜养殖所需的规模必须很大，才能在经济上可行。 反过来，这需要大量的前期资本支出，远远超出了大多数人的承受能力。 此外，与运行此类农业活动相关的持续固定成本非常高。
反过来，这意味着此类操作的财务杠杆和业务风险也很高。 结果，给土地所有者带来了很大的压力，以使这些类型的企业在财务上取得成功。 在许多情况下，压力水平远远超过了人们渴望拥有土地的利益。 考虑到这一点，可以公平地说，大多数小投资者应避免从事这类大规模的农业经营活动，因为这种活动的风险和困难可能会超过任何收益。
虽然对于大多数小投资者来说，拥有传统的中耕作物或畜牧业经营方式可能并不可行，但许多农业投资选择为传统农业企业提供了可接受的投资敞口。 例如，美国农业指数基金（USAG）是一种交易所交易基金，提供对大豆，玉米，小麦，棉花，糖，咖啡，大豆油，活牛，饲养牛，可可，瘦肉猪，堪萨斯城的敞口小麦，菜籽油和豆粕。 因此，通过对该产品进行投资，小投资者将对传统的农业生产有广泛的投资机会。 反过来，投资者可以利用它来跟上传统的耕作方式，并随着时间的流逝产生有吸引力的投资回报。
小投资者还可以利用各种交易所交易票据（ETN）来投资特定类型的传统农业经营活动。 例如，巴克莱iPath纯Beta农业ETN（DIRT）提供对玉米，小麦，大豆，糖，棉花和咖啡等软商品的投资敞口，而巴克莱iPath纯Beta牲畜ETN（LSTK）提供对牛和羊的投资敞口。猪
在利用ETF和ETN作为与土地和农业相关的投资选择方面，投资者需要了解，许多这类产品都使用衍生工具（例如期货合约）来产生市场风险。 因此，投资者需要对此类投资进行全面的尽职调查，以充分了解其潜在风险和回报。 但是，使用ETF和ETN可能会为从事传统的大规模农业经营提供最佳机会。
小型农场投资机会
为了让小投资者真正享受更传统的土地所有权，也许最好的选择是木材农场，矿产开发土地，菜园，果园，葡萄园和休闲地。 这些农业活动对小投资者更具吸引力：可以调整土地购买规模以满足投资者的资本约束； 运营有可能产生持续的收入来源，投资者可以在土地被使用时享受在土地上的乐趣。
话虽如此，许多ETF和ETN也与这些农业活动直接相关。 因此，如果小投资者认为经营小规模农业活动需要太多的时间和资源，他们可能会考虑对其进行投资。
MSCI全球木材ETF（CUT）旨在跟踪全球木材公司的业绩，包括拥有或租赁林地并砍伐木材用于商业用途和销售木质产品的公司的股权。 此外，SPDR S&P石油与天然气勘探与生产ETF基金（XOP）是提供对矿产土地开发敞口的众多投资选择之一。
要考虑的问题
一旦决定购买原始土地作为投资或用于发展，投资者就需要了解许多与使用特定地块相关的合法性问题。 例如，土地使用限制可能会限制所有者可以使用土地的方式，地役权可以将不动产的部分财产授予非关联方，而矿产权的转让可以授予非关联方对土地的使用权。授权开采和出售矿产以获取经济利益。
此外，河岸权和沿岸权可能规定土地所有者有权进入相邻的水道，而土地的铺设可能会决定土地是否位于洪泛平原，这将大大影响土地的利用方式。 幸运的是，潜在的土地购买者可以通过查看一小块土地的法律规范来获得这些问题的答案，该规范在一份称为《土地契约》的文件中找到。 这类文件通常可以通过Internet向公众公开，也可以通过访问相应县书记处的土地记录和契约部门以老式方式获取。
除法律问题外，小投资者还应考虑该土地对基本公用事业的使用，例如电力或电信。 投资者还应审查土地的年度财产税义务，评估违法行为的可能性，并分析土地与土地所有者以及最近社区的距离。 所有这些问题都很重要，因为缺乏公用事业可能会极大地阻碍土地利用的能力，土地的偏远可能会影响土地所有者拥有财产的机会，而财产税可能会影响土地所有者的财务。 考虑到这些问题，潜在的土地所有者应在决定购买土地之前进行全面的尽职调查评估。
土地估价概况
考虑购买原始土地的投资者需要意识到他们正在从事纯粹的投机性投资。 这是因为未开发的土地不会产生任何收入，因此任何投资回报都必须来自土地出售后可能获得的潜在资本收益。 考虑到这一点，可以将农场房地产贷款的债务成本用于进行初步投资分析。
截至2018年2月，一笔30年期完全摊销的农场房地产贷款的年利率为6％。 根据此比率，通过土地贷款购买的土地每年需要增加6％才能使土地投资达到收支平衡。 在美国大部分地区，这种情况不太可能发生，尤其是在较长的时间内。 因此，从纯粹的投资角度来看，原始土地的投资回报率很低，尤其是当考虑到投资者通常必须拥有土地才能产生投资回报率的时间时。 另外，未来农地贷款的利率可能会上升，这意味着未来土地购买的收支平衡率也会上升。
如果农场房地产贷款的债务成本不会阻止小投资者希望购买土地作为投机性投资，他们真正相信他们可以建立一个能够满足其资本要求，收入要求和时间限制的小农场经营方式。 ，许多评估报告随时可用。 这些报告可以从公立州立大学的农业部门获得，以帮助评估建立小型农场经营的可行性。 因此，想要建立木材农场，蔬菜农场，葡萄园或果园的小投资者应该能够找到全面而及时的分析，以解释如何建立这些类型的业务，他们可能需要承担的工作量，资本支出所需的时间，获得投资回报所需的时间长度以及小型农场运营随着时间的推移可能实现的投资回报。
最后，也许是最重要的一点是，投资者需要了解，对土地进行投资以经营小型农场企业可能是最困难，风险最大的企业。 这是因为，除了在所有业务活动中发现的风险外，农业经营还承担着许多非农业务不必应对的风险。 例如，各种农作物疾病的威胁，有害生物的侵扰，不断变化的天气环境以及不稳定的市场价格。 由于这些原因，再加上经营一家小型农场需要大量的体力，毅力和非常强的职业道德，因此，绝大多数投资者将不可能满足所有农业需求。可持续的基础。
土地投资的底线
购买原始土地是一项非常冒险的投资，因为它不会产生任何收入，并且在出售房地产时可能不会产生资本收益。 而且，利用农场房地产贷款购买土地是非常危险的。 考虑到这些要点，建议大多数渴望拥有土地或经营小型农场业务的小型投资者应利用各种各样的ETF和ETN，这些ETF和ETN现在为小型投资者提供曾经只能用于对冲的机会资金。 通过利用这些类型的投资产品，投资者应该能够满足他们对与土地有关的娱乐活动的需求，同时随着时间的推移产生合理的投资回报。
