人们一生中做出的最大的财务决定之一就是买房。 为什么在租金便宜，义务短得多，更灵活的情况下，这么多人做出如此大的财务承诺？
原因之一是，房屋所有权可以使个人建立资产并从其税收中扣除抵押贷款利息，这使其成为最大的单一税收减免。 投资购房还有一个好处，那就是希望随着时间的推移会增加价值。 还有一些无形的好处，例如对装修进行更好的控制。
当个人购买房屋时，他们的每月支出会增加，但是，如果从一开始就做出正确的决定，那么拥有您的房屋将是有益的。
第一步：清理现有债务
适当的准备是获得抵押权的一半。 潜在借款人必须做的第一件事是获得其信用报告的副本，以确定其FICO分数和信用度。 2018年，联邦住房管理局（FHA）要求FHA贷款的信用评分至少为500; 但是，许多贷方要求评分在620到640之间。如果您的评分较低，则应尝试通过降低信用卡的余额，按时支付账单并偿还高息债务来提高评分。 不要关闭未使用的信用卡，因为这样做会对您的FICO分数和您的信用使用率产生负面影响（有关此比率的更多信息，请参阅“ 信用使用率” ）。 只是保持平衡低。 另外，检查您的债权人的报告是否有任何错误或差异，并予以纠正。
同时，您应该尽可能多地节省首付款。 但是，还清高利率债务更为重要。 利率大于基本利率两倍的任何信用卡利率都太高。 例如，如果当前的最优惠利率为6％，则您应尝试还清所有利率为12％或更高的信用卡，或寻找另一家利率更高的贷方将您的债务转移至该贷方。
第二步：购买贷款人
一旦您的信用评分达到所需水平，就应该购买贷款人。 假设您的前景很好，那么让三到四个贷方竞争您的业务。 不要让每个贷方批准访问您的信用报告。 获取“诚信评估”（HUD-1表格）的初步副本，并分析每笔费用。 仅当您选择了贷方时，才允许他们检查您的贷方。
借款人的借款人费用具有很高的创造性和可变性。 贷款发放，手续费等费用。 承销费通常可以协商至少降低50％，甚至如果放贷人想要您的业务也可以免除。 如果可以，请避免点。 当您支付积分时，您需要一次性支付利息（1点= 1％），以降低固定利率抵押贷款的利率，这从根本上增加了您的首付金额。 积分是贷方不必要的额外费用。 拒绝支付这些费用，或将您的业务转移到其他地方。
在某些情况下，值得雇用可以确定不必要成本的房地产律师。 知识渊博的房地产经纪人还可以指导您哪些费用是惯常的费用，哪些费用可能被消除。 例如，佛罗里达州的产权费用由买方承担（除非卖方同意承担该费用），因此您需要知道这些费用应出现在您的善意估计中。 如果您的贷方是州外的贷方，则他们可能会收取不同的费用（通常超过$ 1, 000），并且在结账之前会在HUD-1结算单上显示为意外费用。
贷款人为何喜欢PMI
贷款人可以捕食首次购房者。 如果您未能在房屋上支付20％或更多的初始首付，则大多数贷方都会收取私人抵押贷款保险（PMI）。 如果您的贷款违约，该保险将保护贷方而不是您。 通常，贷方会认为以房屋价值的80％以上提供资金的贷款有更大的违约风险，因此需要PMI付款。 这笔PMI费用是多少？ 如果您要申请200, 000美元的贷款，并支付10％的首付，则您可以期望每月至少支付100美元的PMI付款。 看到PMI每月支付150至200美元的情况并不少见。
第三步：提出预付款
如果您负担不起房屋贷款的20％首付，该怎么办？ 如果您正在看$ 200, 000的房屋，而您有$ 10, 000的首付，则如果您没有在房屋上放下$ 40, 000的首付，大多数贷方将要求PMI付款（我们的贷款计算中不包括贷款/贷款费用）。 对于大多数首次购房者来说，40, 000美元的首付是不可能的。
但是，您可以尝试“背负”您的贷款，以便有两个贷方参与贷款。 这可能类似于80-15-5类型的计划：您为80％的主要抵押贷款，15％的第二抵押或房屋抵押贷款融资，以及5％作为首付。 通过使用房屋抵押贷款加上您的首付，您可以将这笔款项用于房屋购买价格，并满足20％的首付要求，从而避免了PMI。 房屋净值或第二贷款很可能具有浮动利率或高于您的主要抵押贷款的利率，因此您需要密切注意这笔贷款并尝试先还清。 房屋净值贷款的利息也是美国联邦税的可扣除利息（房屋净值债务可抵扣的最高限额为100, 000美元）。
贷款种类
30年期固定利率贷款是最常见的抵押贷款，因为利率在贷款期限内不会发生变化。 大多数房主更喜欢这种类型的贷款，因为多年来他们的每月付款将保持稳定。 15年期固定贷款正变得越来越流行，因为它缩短了贷款的时间范围，从而减少了贷款期限内支付的利息。 这些短期贷款通常具有较高的利率，因为贷方放弃了赚钱的机会，尤其是在利率上升的情况下。
浮动利率抵押贷款（ARM）在一段时间内提供低利率。 利率可以每年调整一次，也可以列为“ 3-1”，“ 5-1”，“ 7-1”或类似名称。 在“ 7-1”浮动利率贷款下，贷款金额将在最初的7年中固定下来，然后在第八年根据当前的市场情况（通常以一年为基础）进行调整。国库指数。 最初，ARM的利率可以比传统的固定抵押贷款低1-3个百分点，然后通常在固定期限到期后每年进行调整。 ARM是否适合您通常取决于您打算待在家里多长时间。 在“ 7-1”的情况下，如果您只打算在家里呆七年，这可能是您的理想选择。 但是，如果您打算待在家里更长的时间，并且利率会开始上升； 您的每月付款可能会大大增加。
底线
在新房关闭日期之前检查HUD-1和解声明是值得的。 此处列出的数字应与根据诚信评估提供给您的数字相匹配。 如果数字被夸大，或者您看到新的费用，请与贷方联系并要求他们解释或纠正错误。 购买房屋是一项长期的承诺，因此请确保您完全了解贷款的所有条款，并且不要忽略任何您以后可能后悔的隐性收费。
