目录
- 什么是价值贷款？
- 贷款价值比公式和计算
- LTV和贷款承销
- 影响LTV比率的因素
- LTV比率和利率
- 贷款类型和LTV比率
- 排名LTV比率
- LTV与组合LTV（CLTV）
- LTV的局限性
贷款价值比（LTV）是多少？
贷款价值比（LTV）是对金融机构和其他贷方在批准抵押之前检查的借贷风险的评估。 通常，具有较高LTV比率的评估具有较高的风险，因此，如果抵押贷款获得批准，贷款将使借款人承担更多的费用。
此外，具有高LTV比率的贷款可能会要求借款人购买抵押保险，以抵消贷方的风险。
重要要点
- LTV通常用于抵押贷款，以确定支付首付款的必要金额以及贷方是否会向借方提供信贷。大多数贷方将抵押贷款和房屋抵押贷款申请人的贷款利率降至最低。价值比率等于或低于80％.Fannie Mae的HomeReady和Freddie Mac的Home针对低收入借款人的可能抵押计划允许LTV比率为97％（首付3％），但需要抵押保险直到比率降至80％。
贷款价值比公式和计算
购房者可以轻松计算自己房屋的LTV比率。
</ s> </ s> </ s> LTVratio = APVMA其中：MA =抵押金额APV =评估的财产价值
该过程涉及将抵押贷款总金额除以房屋的总购买价。 例如，购买价格为20万美元且抵押贷款总额为18万美元的房屋的LTV比率为90％。 传统的抵押贷款人通常向LTV比率不超过80％的借款人提供更好的贷款条件。
LTV比率是通过将借入的金额除以该物业的评估值得出的，以百分比表示。 例如，如果您购买了一个以其评估价值评估为100, 000美元的房屋并支付了10, 000美元的首付，您将借入90, 000美元，得出LTV比率为90％（即90, 000 / 100, 000）。
LTV和贷款承销
LTV比率是抵押承销的重要组成部分，无论是用于购买房屋，将当前抵押贷款再融资为新贷款，还是以房地产中的累积权益进行借贷。
贷方评估LTV比率，以确定承销抵押时承担的风险水平。 当借款人要求贷款的金额等于或接近评估价值，从而导致更高的LTV比率时，贷方会认为该贷款出现违约的可能性更大，因为在该物业中几乎没有或没有建立任何权益。 如果发生丧失抵押品赎回权，放贷人可能会发现很难以足够的价格出售房屋以支付未偿还的抵押贷款余额并从交易中获利。
影响LTV比率的因素
影响LTV比率的主要因素是首付，销售（合同）价格和评估价值。 要获得最低（和最佳）的LTV比率，请增加首付，并尝试降低销售价格。 使用上面的示例，假设您购买的房屋估价为100, 000美元，但所有者愿意以90, 000美元的价格出售。 如果您同样支付10, 000美元的首付，则您的贷款仅为80, 000美元，LTV比率为80％（即80, 000 / 100, 000）。 如果您将首付增加至$ 15, 000，则抵押贷款现在为$ 75, 000，使您的LTV比率达到75％（即75, 000 / 100, 000）。
所有这些都很重要，因为LTV比率越低，批准贷款的机会就越大，利率就可能越低，您购买私人抵押贷款保险（PMI）的可能性就越小。
LTV比率和利率
虽然LTV比率不是获得抵押，住房抵押贷款或信贷额度的唯一决定性因素，但它确实对房主的借贷成本起着重要作用。 实际上，较高的LTV比率可能会阻止您首先获得贷款或再融资选择的资格。
当LTV比率等于或低于80％时，大多数贷方为抵押贷款和房屋抵押贷款申请人提供最低的利率。 虽然随着LTV比率的增加，贷款的总成本会增加，但较高的LTV比率并不能排除借款人被批准抵押。 例如，可以批准LTV比率为95％的借款人，但该利率可能要比LTV比率为75％的借款人高出一个完整的百分点。
此外，如果LTV比率高于80％，则您可能必须购买私人抵押贷款保险（PMI），该保险每年可以增加总贷款额的0.5％至1％。 例如，一笔100, 000美元的贷款的PMI为1％，那么每年支付的金额将增加1, 000美元，或者每月增加83.33美元。 PMI支付一直持续到LTV比率达到80％或更低。 随着您还清贷款以及房屋价值随着时间的推移，LTV比率将降低。
要求采用80％（或更低）的LTV比率来避免PMI并不是法律，但这是几乎所有贷方的做法。 高收入，低债务或其他因素（例如庞大的投资组合）的借款人有时会例外。
最大贷款对价值比率是贷款规模与资产美元价值的最大允许比率。 贷款与价值比率越高，融资的购买价格部分就越大。 由于房屋是贷款的抵押品，因此贷款对价值比率是贷方使用的风险度量。 不同的贷款计划被认为具有不同的风险因素，因此具有不同的最大LTV比率。
贷款类型和LTV比率
对于LTV比率，某些贷款类型有特殊规定。
FHA贷款
FHA贷款允许的初始LTV比率最高为96.5％，无论LTV比率最终降低到何种程度，FHA贷款都需要抵押贷款保费（MIP）一直持续到您拥有这笔贷款的时间。一旦LTV比率达到80％，就取消了MIP。
VA和USDA贷款
VA和USDA贷款-分别适用于现役和前军人或农村地区的人-不需要私人抵押保险，即使LTV比率可能高达100％。有额外费用。
房利美和房地美
房利美（Fannie Mae）的HomeReady和房地美（Freddie Mac）的Home可能为低收入借款人提供的抵押计划允许LTV比率为97％（首付3％），但需要抵押保险直到比率下降到80％。
对于FHA，VA和USDA贷款，存在简化的再融资选择，这些评估选择免除了评估要求（这意味着房屋的LTV比率不影响贷款）。 对于LTV比率超过100％（也称为“水下”或“倒挂”）的人，Fannie Mae的“高额贷款价值再融资选项”和Freddie Mac的“增强的再融资再融资”，旨在取代HARP再融资计划，可用的日期为2018年12月31日。
排名LTV比率
对于大多数抵押贷款情形，LTV比率为80％或更低被认为是不错的。 LTV比率为80％时，提供了获得批准的最佳机会，最高的利率，以及您不需要购买抵押保险的最大可能性。 如上所述，但是，VA和USDA贷款允许更高的LTV比率（最高为100％），并且仍然避免使用昂贵的私人抵押保险，尽管确实需要支付其他费用。
对于大多数再融资选择，除非您要申请现金再融资，否则LTV比率并不重要，因此不会出现“好”或“坏”的情况。 如果您申请现金转账再融资，那么LTV比率为90％或以下被认为是不错的选择。
LTV与组合LTV（CLTV）
虽然LTV比率着眼于购买房屋时单笔抵押贷款的影响，但组合的贷款对价值（CLTV）比率是所有抵押贷款的比率。 以财产价值抵押的财产抵押贷款。 当使用多笔贷款时，贷款人使用CLTV比率来确定潜在购房者的违约风险-例如，如果他们将拥有两个或更多抵押，或者抵押加上住房抵押贷款或信贷额度（HELOC）。 一般而言，贷方愿意以80％及以上的CLTV比率向信用等级高的借款人贷款。
LTV比率仅考虑主要抵押贷款余额。 因此，在上面的示例中，LTV比率为50％，这是将$ 100, 000的主要抵押贷款余额除以$ 200, 000的房屋价值所得的结果。 初级贷方通常更喜欢CLTV的要求。
考虑上面的例子，在丧失抵押品赎回权的情况下，主要抵押持有人在第二抵押持有人收到任何东西之前就全额收到了钱。 如果在借款人违约前房产价值降至125, 000美元，则第一留置权持有人将收到全部欠款（100, 000美元），而第二留置权持有人将收到剩余的25, 000美元，尽管欠款为50, 000美元。 在财产价值下降的情况下，主要留置权人承担的风险较小，因此可以承受较高的CLTV贷款。
LTV的局限性
LTV的主要缺点是它仅包括房主所欠的主要抵押，而不包括其他义务，例如第二抵押或房屋抵押贷款。 因此，CLTV是衡量借款人还款能力的更具包容性的指标。
