抵押与住房抵押贷款：概述
抵押贷款和房屋净值贷款都是您将房屋抵押的抵押品。 如果您不按揭还款，贷方可以抓住您的房屋。 虽然两种贷款类型具有重要的相似性，但两者之间存在差异。 消费者在根据房屋价值进行借贷时应了解自己的选择。
重要要点
- 抵押贷款和房屋净值贷款都是您将房屋抵押的抵押品。 银行最多可贷出房屋评估价值或购买价格的80％（以较低者为准）。房屋抵押贷款以该物业的股权作抵押。
按揭
人们使用“抵押”一词时，通常是在谈论传统抵押，即银行向借款人借钱购买房屋。 在大多数情况下，银行最多可贷出房屋评估价值或购买价格的80％（以较低者为准）。 例如，如果您要购买200, 000美元的房屋，则有资格获得最高160, 000美元的抵押贷款。 您必须自己拿出剩余的$ 40, 000。 某些抵押贷款（例如FHA抵押贷款）可以让您放下更少的钱，只要您支付抵押贷款保险费即可。
抵押贷款的利率可以是固定的（在整个抵押贷款期限内相同），也可以是可变的（例如，每年更改）。 借款人在固定期限内偿还贷款加上利息，最常见的期限是30年或15年。
房屋净值贷款
房屋净值贷款也是抵押。 房屋净值贷款与传统抵押贷款之间的区别在于，您拥有物业的股权后便要购买房屋净值贷款，而您却获得了抵押权以购买房屋。 房屋净值贷款由财产中的权益担保，财产是财产价值与房主现有抵押余额之间的差额。 例如，如果您在价值250, 000美元的房屋上欠150, 000美元，则您有100, 000美元的权益。 假设您的信用良好，并且您有其他资格，则可以使用这100, 000美元作为抵押来额外贷款。
像传统抵押一样，房屋净值贷款是按固定期限偿还的分期贷款。 不同的贷方对他们愿意放贷的房屋净值比例有不同的标准，并且借款人的信用在该决定中发挥了作用。
贷方使用您的贷款对价值（LTV）比率来计算您可以借多少钱。 计算LTV的方法如下：将您想要借入的金额加到您仍欠房屋的金额上，然后除以房屋的评估价值即可获得LTV。 如果您可以偿还大量抵押贷款，或者房屋价值显着上升，那么您可以获得一笔可观的贷款。
在许多情况下，房屋净值贷款被视为第二抵押，因为它是在现有抵押之上进行的。 如果房屋被取消抵押品赎回权，则只有在第一笔抵押贷款人还清之前，持有房屋净值贷款的放款人才能获得还款。 因此，房屋净值贷款放款人的风险更大，这就是为什么这些贷款通常比传统抵押贷款利率更高的原因。
并非所有房屋抵押贷款都是第二抵押。 拥有自由和清晰财产的借款人可以决定以房屋价值作为抵押。 在这种情况下，提供房屋抵押贷款的贷方被视为第一留置权持有人。 这些贷款可能具有较高的利率，但结算成本较低，例如，只是评估。
房屋净值贷款与传统抵押贷款之间的区别在于，您在拥有资产后就购买房屋净值贷款，而不是通过抵押购买房屋。
抵押与住房抵押贷款：知道什么是免税的
对于最高100万美元（如果您在2017年12月15日之前取出贷款）或750, 000美元（此后的贷款）的贷款，抵押贷款利息可抵税。 原因：2017年税收立法。 房主过去曾经能够扣除房屋净值贷款或信贷额度的利息，而无论他们如何使用这笔钱，例如，还清较高利息的债务，例如信用卡债务或学生贷款。 展望未来，2017年《减税和就业法》暂停了从2018年至2025年间对房屋净值贷款支付的利息扣除，除非这些利息被用于“购买，建造或大幅改善获得贷款的纳税人房屋”。
正如美国国税局所说：“根据新法律…用于购置现有房屋的房屋净值贷款的利息通常是可扣除的，而用于支付个人生活费用（例如信用卡）的同一笔贷款的利息则是可扣除的。债务……不是……根据先前的法律，贷款必须由纳税人的主要房屋或第二套房屋（称为合格住宅）作抵押，不得超过房屋成本并满足其他要求。”
底线
