抵押利率对通过融资购买房屋的长期总成本有非常重要的影响。 一方面，抵押借款人正在寻求最低的利率； 另一方面，抵押贷款人必须通过收取的利率来管理风险。 最低的抵押贷款利率仅适用于财务状况最稳健和信用记录良好的借款人。
虽然借款人的财务状况会影响他们获得的利率，但更大的经济因素和政府的金融政策会影响整个抵押贷款利率范围。 您可以将其归结为这五个重要因素。 所有这些都以一种或另一种形式代表了供求的基本规则。 这有点技术性，但是学习这些原理将为您提供一个很好的方式来考虑您现在所支付的费用以及将来可能发生的事情。
通货膨胀
由于通货膨胀导致的价格逐渐上涨是整个经济的重要因素，也是抵押贷款人的关键因素。 随着时间的流逝，通货膨胀侵蚀了美元的购买力。 抵押贷款人通常必须将利率维持在至少足以克服通货膨胀对购买力的侵蚀的水平，以确保其利息收益代表真实的净利润。
例如，如果抵押贷款利率为5％，但年度通货膨胀率为2％，那么就贷款人获得的美元购买力而言，贷款的实际回报率仅为3％。 因此，抵押贷款人仔细监控通货膨胀率并相应地调整利率。
经济增长水平
国内生产总值（GDP）和就业率等经济增长指标也影响抵押贷款率。 较高的经济增长水平通常会产生较高的收入和较高的消费者支出水平，其中包括更多寻求住房抵押贷款的消费者。 一切都很好，但是抵押贷款总体需求的上升往往会推动抵押贷款利率上升。 原因是：贷款人只有这么多钱可贷。
自然，相反的效果是经济疲软造成的。 就业和工资下降，导致对住房贷款的需求下降，这反过来又对抵押贷款人的利率施加了下行压力。
美联储货币政策
美联储实行的货币政策是影响整体经济和特别是包括抵押贷款利率在内的利率的最重要因素之一。 美联储未设定抵押贷款市场的特定利率。 但是，其建立联邦基金利率和向上或向下调整货币供应量的行为对借款公众可获得的利率产生重大影响。 一般而言，货币供应量的增加给利率带来下行压力，而货币供应量的压力则向上推高。
债券市场
银行和投资公司将抵押支持证券（MBS）作为投资产品进行销售。 这些债务证券的可用收益必须足够高才能吸引买家。 这种等式的部分原因是政府和公司债券提供了竞争性的长期固定收益投资。 您可以从这些竞争性投资产品中赚取的钱会影响MBS提供的收益。 更大的债券市场的整体状况间接影响了贷方收取抵押的费用。 贷款人必须为MBS产生足够的收益，以使其在整个债务证券市场上具有竞争力。
抵押贷款人经常将利率固定在其上的一种政府债券基准是10年期美国国债收益率。 通常，高于10年期美国国债收益率的MBS的平均利差约为1.7％。 MBS卖方必须提供更高的收益率，因为不能像政府债券那样保证100％还款。
房屋市场状况
房地产市场的趋势和状况也会影响抵押贷款利率。 当建造或出售的房屋数量减少时，房屋购买量的下降将导致抵押贷款需求下降，并降低利率。 最近的趋势也对房价施加了下行压力，这是越来越多的消费者选择租房而不是购买房屋。 住房供应和消费者需求的这种变化会影响抵押贷款人设定贷款利率的水平。
底线
抵押利率与供求的基本规则有关。 诸如通货膨胀，经济增长，美联储的货币政策以及债券和住房市场状况等因素都在发挥作用。 当然，您的财务状况也会影响您获得的利率。 因此，请尽最大可能保持其健康。 更多信息，请参见 利率如何按揭 。
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