拥有出租物业可以带来经济上的回报。 如果您正在探索将这类房地产作为投资，请注意其风险和责任。
出租物业：概述
买房或出租公寓以牟利的想法听起来很诱人。 但是，为了获得收入和长期资本增值而购买租赁房地产可能会起伏不定。 例如，住房市场可能会根据地理位置，供求关系以及经济状况而波动。
从财务上讲，为了使出租物业真正获利，由于涉及的实际风险，您的收益应大于您在保守投资（如债券和支付股息的蓝筹股）中所能获得的收益。 从人的角度来看，并非每个人都有管理财产和房客的能力。
重要要点
- 租赁物业可能会带来经济上的回报，并具有许多税收优惠。缺点包括缺乏流动性，维护成本以及租户困难和邻里吸引力下降的可能性。 对于任何类型的房地产投资者而言，保持利率水平并咨询税务专家都是至关重要的。
出租物业的优点
拥有出租物业有几个好处。 它们包括：
税收优惠
国税局允许您从以下类别中扣除与租赁财产有关的许多费用：
- 普通和必要的支出
这意味着您可以扣除保险，抵押贷款利息，维护成本以及财产的实际损耗。
折旧可能会产生名义损失，您又可能从其他收入中扣除。 换句话说，您可以从租金收入减去费用中获得正现金流量净额，并且出于税收目的仍然有净亏损。 但是请注意，折旧还会减少出售资产时用于计算资本收益的资产成本基础。
此外，于2018年1月1日生效的2017年《减税和就业法案》为房东提供了许多新的税收优惠。 如果您拥有流通实体（也称为传递业务）并将其作为独资，有限责任公司，合伙企业或S公司经营，则您现在可以扣除等于净租金20％的金额收入-只要您扣除的所有来源的应税年度总收入（单身人士）少于$ 157, 500，夫妻共同提交的夫妻应少于$ 315, 000。
如果您正在考虑拥有出租物业，最好咨询税务专业人员，尤其是考虑到税法的最新变化。
季节性租金
1031交换
在1031年的交易所中，您可以出售租赁房地产并投资另一种“同类”房地产，而无需支付资本利得税。
租用额外空间
您也可以将房屋的房间或区域（例如车库，地下室或附属住宅）视为租金，从抵押贷款利息和其他费用中扣除一定百分比以抵消其收入，尽管您应该注意租用额外空间的潜在陷阱，包括当地分区规则。
拥有出租物业的利弊
出租物业的缺点
拥有出租物业也有缺点。 它们包括：
缺乏流动性
房地产不是流动资产。 即使在最热的市场中，也很容易需要几个月才能完成销售。 而且，如果您的时间是由紧急情况或其他意外事件引起的，那么您快速卖出的需求可能无法获得最佳价格。
税收和保险费上涨
您的抵押贷款的利息和本金可能是固定的，但不能保证税收的增加不会超过增加租金的速度。 就像自然灾害过后一样，保险费也可能飙升。
困难的房客
尽管您在尽职调查潜在的租户时，还是会遇到不理想的租户。 例如，他们可能有需要或要求苛刻，延迟付款，忘记关水等等。 否则它们可能具有破坏性，在这种情况下，税法中的折旧津贴可能会严重不足。 但是，您始终可以在标准租赁表中添加一个附加条款，以阐明有关占用，宠物，吸烟，房客保险等方面的规则。 保证金在这里也可能会有所帮助。
邻里下降
在理想情况下，您的投资物业将在其他维护良好的住宅中蓬勃发展，并且当地设施将得到改善。 结果，您的现金流量将稳定增长，并且您的成本保持稳定。 但是，社区可能会发生变化，您的投资可能会随时间贬值。 您应该注意投资所在的地方政治，就像您居住的地方一样。 通过一些尽职调查，您可以最大程度地减少这种风险。
税法的不利变化
税法不能免税。 它的改变方式可能会减少或消除房屋所有权和流通业务的部分或全部税收优惠。
房东的作用
成为房东并不适合每个人。 您可能会对增加租金感到害羞，或者对他人对待您财产的方式有所保护，这可能会导致冲突。 您甚至可能与租户变得友好，或者他们可能已经是家人或朋友。 例如，如果您对增加租金或财产护理不敢确定，那么您可能最终会收取远低于市场价格的租金或被低估的财产。
保养
在维护财产时，会进行小修和大修。 一些业主可以自己动手省钱。 但是，大多数人缺乏上门维修的时间，工具或技能。 期望支付定期的承包商费用。
特别注意事项
无论您是购买主要房屋还是租赁物业，都必须考虑抵押贷款利率的变化。 低固定利率抵押贷款债务通常可以很好地抵御通货膨胀。 如果您是房东，则定期增加租金是抵消房地产维护费用通货膨胀率上升的一种方法。
对于30年期固定利率抵押贷款，预计2019年的平均利率将在4.8％至5.3％之间。 这比2018年的平均4.19％和2017年的3.99％高，但仍然相对较低。 虽然这些利率是一个机会，但也要记住，投资物业的抵押贷款利率通常比传统房屋更高。
