什么是重复销售方法？
重复销售法是一种计算同一房地产的销售价格变化的方法 在特定的时间范围内。
住房市场分析师使用这种相对简单的方法来估计数月至数年期间的房价变化。 各种住房价格指数均采用重复销售的方法向购房者提供有关房地产市场的信息。 以及卖方，房地产投资者以及从事住房和住房金融业的人。
重要要点
- 重复销售法通过关注同一块房地产的不同销售价格来评估房屋估值随时间的变化。各种房屋价格指数都采用重复销售法，以消除考虑房屋价格差异的问题。重复销售方法并非没有缺陷，将数据限制为在抽样期内已售出两次以上的房屋，并且忽略了相同属性可能随时间变化的事实。
了解重复销售方法
住房市场被认为是美国领先的经济指标之一。 住房市场的状况和整体经济在许多方面相互联系。 当房地产价格上涨时，房主会增强信心，并经常放宽他们的钱包，从而引发消费者支出的增加。 需求增加的迹象也鼓舞了开发商，通过在新土地，新材料和新工作岗位上投资以建造新房屋来提高国内生产总值（GDP）。
住房价格指数的任务是评估房地产趋势的重要而棘手的工作。 他们中的大多数人都试图通过跟踪特定时间段内特定区域的估值来实现这一目标。 不幸的是，这些指数使用的某些计算结果可能导致房价趋势的图片不准确。
有缺陷的计算包括随机选择要跟踪的房屋样本。 这些属性可能无法出售，或者它们的结构和类型可能有很大不同。 监视特定区域房价中位数的指数（例如，全国房地产经纪人协会（NAR）中位数指数或人口普查局中位数指数）无法确定房屋结构的变化以及可能影响价格的外部市场因素。
重复销售方法进入了现场，以克服这些结构性问题。 创建它是为了跟踪当前销售与任何先前销售之间的房地产价格变化，从而帮助确保将同类商品与同类商品进行比较。
重复销售方法的优缺点
重复销售方法基于同一房产的销售来计算房价变化，从而避免了试图考虑具有不同特征的房屋的价格差异的问题。 重复销售方法还为回归分析或按地理区域计算平均销售价格提供了更准确的替代方法。
重复销售方法的概念由Martin Bailey，Richard Muth和Hugh Nourse于1963年首次提出，然后由Karl Case和Robert Shiller在1980年代后期进行了修改。
但是，重复销售方法绝不是完美无缺的。 它的主要缺点之一是，它不考虑在报告的时间段内仅售出一次的房屋。
另一个是，在一个样本期内在两个不同时间出售的财产不一定是相同的。 同一房屋的状况可能已经严重恶化或进行了大修，影响了其可比性。
重复销售方法的示例
依赖重复销售方法的最著名的房屋指数可能是S&P CoreLogic Case-Shiller国家房屋价格指数。 Case-Shiller指数通过跟踪至少经过两次独立交易的单户住宅的购买价格和转售价来衡量美国住宅市场价值的变化。
该指数不包括新建筑，公寓和合作公寓，还不包括非独立交易，例如家庭成员之间以低于市场价格的价格出售房屋。
其他使用重复销售方法的指数包括联邦住房金融局（FHFA）的每月房屋价格指数（HPI），该指数基于房利美和房地美关于单户住宅销售价格和再融资评估的数据以及《第一美国人》 CoreLogic的LoanPerformance Home Price指数，比Case-Shiller或FHFA指数涵盖的地域更大。 加拿大的主要房屋价格指数（国家综合房屋价格指数）也采用重复销售的方法。
诸如此类的指数通常报告房价与前一个月，一个季度和一年相比的变化。 房价上涨表示需求增加，而房价下跌表示需求减少。
