什么是共享升值抵押（SAM）？
共享增值抵押（SAM）是指房屋的借款人或购买者与贷方分享房屋增值百分比的情况。 作为这种额外补偿的回报，贷方同意收取低于现行市场利率的利率。
了解共享升值抵押
在财产转售过程中，共享增值抵押（SAM）与常规抵押不同。 对于标准抵押，借款人在设定的年限内向贷款人支付贷款的本金加上利息。 当借款人出售房屋时，如果仍有欠银行的余额，则出售所得将用于偿还抵押贷款。
例如，假设一个房主提供了30万美元的资金，抵押结束时，借款人还清了贷款。 假设房屋价值从300, 000美元升至360, 000美元或20％。 借款人保留20％的收益以及出售收益。
有了SAM，借款人同意在借款人出售房屋并还清抵押时，将房屋的增值部分给贷方。 支付给银行的升值金额称为或有利息，因为您要让贷方获得财产升值的利息。 或有利息是事先商定的，应由放款人在出售财产时支付。 银行通常会提供较低的SAM利率。
使用我们前面的示例，假设借款人与银行签订了共享增值抵押，该抵押的或有条款为25％。 如果您还记得，这套房屋的价值从300, 000美元升至360, 000美元，价值增加了60, 000美元。 根据SAM准则，房主将向银行支付价值60, 000美元中的25％或15, 000美元。
重要要点
- 共享增值抵押（SAM）是指房屋的借款人或购买者与贷方分享房屋价值中一定比例的增值。作为这种额外补偿的回报，贷方同意收取低于现行利率的利率市场利率：共享升值抵押可以在设定的若干年后具有逐步淘汰条款。
共同欣赏抵押的变化
共享升值抵押可以建立各种特遣队。 SAM可能包含“逐步淘汰”条款，因此该条款可能会完全逐步淘汰，或者随着时间的推移减少支付给贷方的百分比。 该条款鼓励业主不要出售财产并偿还抵押贷款。 通过某些条款，或有权益可能会完全淘汰，从而使房主在出售时不欠任何钱。
逐步淘汰条款的另一个变体可以规定，借款人仅在房屋在最初几年内出售时才支付一定比例的房价升值。 一个典型的逐步淘汰期限将规定，如果借款人在五年内出售，则应将增值的25％支付给贷方。
对于借款人来说，理想的情况是将房子保留五年，如果价值增加，则在第五年后出售，因为借款人将保持所有的价格升值。 但是，借款人可能会有风险。 如果借款人在抵押到期之前不出售房屋并持有财产，那么如果没有淘汰条款，他们可能仍必须向银行支付其升值部分。
另一方面，如果借款人在还清抵押贷款之前出售了房产，SAM可以帮助贷方弥补任何损失的利息。 银行通过抵押贷款收取的利息赚钱，如果买主出售房屋，银行将损失以后的任何利息。 如果出售了该物业，则分担的增值抵押有助于抵消贷款的部分利息损失。
实践中的共同升值抵押
有时，房地产投资者和房屋贷款人会使用共享升值抵押。 鳍状肢是那些购买和翻新物业以期获利的投资者。 鳍状肢的SAM往往在不断增长的房地产市场中效果最好。 但是，这类住房贷款通常有还款期限。 在截止日期之前未售出的房地产通常会以当时的市场汇率为剩余余额进行再融资。
共享增值抵押的另一个用途是抵押贷款超过房屋或水下的价值。 如果购房后房屋市场下跌，则可能发生水下抵押。 银行可能会提供贷款修改以减少抵押贷款债务，以匹配房屋的较低市场价值。 作为回报，银行可以要求将贷款修改为共享的增值抵押。
但是，SAM可能存在各种税收问题，借贷方可能无法获得与借款人相同的税收增值收益。 因此，重要的是联系税务顾问或会计师，以帮助弄清是否值得追求共享增值抵押。
