为抵押贷款再融资意味着还清现有的贷款并用新的贷款代替。 房主进行再融资的原因有很多：获得较低的利率； 缩短他们的抵押期限； 从浮动利率抵押贷款（ARM）转换为固定利率抵押贷款，反之亦然； 利用房屋净值为大笔交易筹集资金或巩固债务。
由于再融资可能要花费贷款本金的3％至6％之间的费用，并且与原始抵押贷款一样，它需要评估，产权查寻和申请费，因此对于房主而言，确定再融资是否是明智的财务决定很重要。
再融资以确保较低的利率
进行再融资的最好理由之一是降低现有贷款的利率。 从历史上看，经验法则是，如果您可以将利率至少降低2％，那么再融资是个好主意。 但是，许多贷方表示，节省1％的存款足以激励他们进行再融资。
重要要点
- 降低抵押贷款利率是进行再融资的最佳理由之一。当利率下降时，请考虑通过再融资来缩短抵押期限并显着减少支付的利息。转用固定利率抵押贷款或可调整利率抵押贷款利率-根据利率和您打算留在当前房屋中的时间而定是合理的。轻敲股权或合并债务可能是再融资的好理由-否则有时会使债务陷阱变得更糟。
降低利率不仅可以帮助您省钱，还可以提高房屋净值的利率，还可以减少每月还款额。 例如，对于100, 000美元的房屋，利率为9％的30年固定利率抵押贷款的本金和利息支付为804.62美元。 同样的贷款利率为4.5％，您的还款额将减少为506.69美元。
再融资以缩短贷款期限
当利率下降时，房主通常有机会为另一笔贷款再融资，而该笔贷款的月付款额没有太大变化，期限明显较短。 对于价值100, 000美元的房屋的30年固定利率抵押贷款，再融资利率从9％降至5.5％可以将期限缩短为一半至15年，而每月还款额的微小变化也将从804.62美元降至817.08美元。
重新融资以转换为可调整利率或固定利率抵押
虽然ARM通常开始提供的利率低于固定利率抵押贷款，但定期进行调整可能会导致利率上涨高于固定利率抵押贷款提供的利率。发生这种情况时，转换为固定利率抵押贷款会导致较低的利率，消除了对未来加息的担忧。
相反，如果利率下降，则从固定利率贷款转换为ARM可能是一种合理的财务策略。 如果利率继续下降，ARM上的定期利率调整将导致利率降低和每月抵押贷款支付额减少，从而避免每次利率下降时都需要再融资。 另一方面，随着抵押贷款利率上升，这将是不明智的策略。
对于通常不打算在家里居住超过几年的房主来说，转换为ARM（每月付款通常比定期抵押贷款的金额低）可能是个好主意。 如果利率下降，这些房主可以降低其贷款的利率和每月还款额，但是他们不必担心未来的更高利率，因为他们在住房中的寿命不会足够长。
筹集股本或合并债务的再融资
尽管前面提到的再融资理由在财务上都是合理的，但抵押贷款再融资对于永无休止的债务而言可能是一个滑坡。
房主通常会在家中使用股权来支付主要费用，例如房屋改建或孩子的大学教育费用。 这些房主可以通过改建为房屋增加价值或抵押贷款的利率低于从其他来源借入的货币的利率来证明再融资是合理的。
另一个理由是抵押贷款的利息可以抵税。尽管这些论点可能是正确的，但增加抵押贷款的年数很少是明智的财务决定，也不用花一美元的利息来获得30-美分减税。 另请注意，自《减税和就业法》生效以来，如果您在2017年12月15日之后购买房屋，可以扣除利息的贷款额从100万美元减少到75万美元。
许多房主通过再融资来巩固自己的债务。 从表面上看，用低息抵押贷款代替高息债务是一个好主意。 不幸的是，再融资并不会带来自动的财务审慎。 仅当您确信一旦再融资使您摆脱债务后，您便可以抵制支出的诱惑，请采取此步骤。
要偿还本金的3％至6％需要花费数年的时间，因此，除非您计划在当前房屋中呆几年以上，否则不要这样做。
请注意，在抵押，再融资为他们提供可用信贷后，曾经在信用卡，汽车和其他商品上产生高利息债务的人中，有很大比例的人会再次这样做。 这会造成立即四倍的损失，包括浪费的再融资费用，房屋的资产损失，新抵押贷款的额外年数增加的利息支付以及信用卡再次用完后高息债务的返还-可能结果是债务循环的无穷无尽和最终的破产。
底线
如果再融资可以减少抵押贷款偿还额，缩短贷款期限或帮助您更快地建立股权，那么它可能是一项重大的财务举措。 如果谨慎使用，它也可以成为控制债务的宝贵工具。 在您进行再融资之前，请仔细查看您的财务状况，并问自己：我打算继续住在房子里多久？ 通过再融资可以节省多少钱？
《减税和就业法案》改变了您可以扣除利息的贷款额度：如果您在2017年12月15日之后购买房屋，贷款额将从100万美元降至75万美元。
同样，请记住，再融资的成本为贷款本金的3％至6％。 用较低的利率或较短的期限所节省下来的成本来弥补这一成本需要数年的时间。 因此，如果您不打算在家里呆几年以上，那么再融资的费用可能会抵消任何潜在的节省。 还需要记住的是，一个精明的房主总是在寻找减少债务，增加资产净值，省钱和消除抵押贷款的方法。 再融资时从您的权益中提取现金无助于实现任何这些目标。
