您的房屋翻新会成功吗？

改造单户住宅的某些区域是房主增加房屋功能性和美观性的好方法，而这要由他人来承担。 通过选择合适的项目来扩大您的居住空间，可以将大部分费用以增加财产价值的形式转嫁给未来的业主。

重要要点

• 改建可以提高房屋的投资回报率（ROI）。 木制甲板，窗户更换以及厨房和浴室的升级往往会产生最高的投资回报率。 为了收回成本，改建项目通常必须修复设计或结构缺陷才能赚回建筑成本。可以在出售过程中收回租赁物业的翻新成本，但也可以通过更新房屋来提高租金。 房屋净值贷款是资助翻新项目的一种方法，它只允许付息，直到房屋被出售并收回成本。 翻新的最大错误之一是改善房屋，使其远高于邻屋的平均水平。 房价往往反映出当地购房者的口味和他们愿意支付的金额。

装修前要考虑的事项

任何给定的翻新项目的投资回报率（ROI）取决于当地市场特征，出售房地产时住宅房地产市场的状况以及所完成工作的质量。 从历史上和平均而言，某些项目，例如增加木甲板，厨房和浴室的升级以及窗户的更换，无论物业的位置或住宅物业市场的状况如何，都显示出最大的投资回报率。

更大的翻新并不总是更好，因为花费更多并不总是可以确保更大的价值创造。

但是，除非改造项目旨在解决结构问题或设计缺陷，否则房主不太可能获得比建筑成本更多的回报。 如果考虑到成本回收与通过增加房产来享受更多乐趣一样重要，那么房主在决定进行哪些项目时应考虑潜在购买者的口味。

对于改造租赁物业的投资者而言，不仅可以在出售时收回其改善成本，还可以通过更新后的住所要求提高租金来收回。

尽管如此，房主仍需谨慎选择要完成的项目，因为潜在的价值收益只能在有购房者愿意为装修支付的程度上实现。

考虑你的位置

在考虑任何类型的项目时，必须确保所做的改进适合于特定类型的住宅和当地财产区域。 房主经常犯的一个错误是，其房屋的装修远高于邻屋的平均水平。 由于附近的服务，以及该地区的房屋在该买方的价格范围内出售，因此买方被吸引到特定的社区。 尽管与附近的其他房屋相比，其房屋的改善水平要好于附近其他房屋，但仍可能获得相同水平的兴趣，但仅由于额外的改善，它不可能获得远高于平均水平的溢价。

房地产经纪人将知道给定社区中平均价格或低于平均价格的房屋的百分比增值何时较高，而在各自市场中价格最高的房屋的百分比增值较低。 正是在这些经济活动增加和房地产需求增加的时期内，改善将对房屋的市场价值产生最大的影响。

时间也会影响改进的增加属性值的能力。 进行结构或设计方面的改进（例如增加建筑物或完成原始空间）将比例如更新厨房和浴室或技术改进（例如新的空调系统）在更长的时间范围内增加价值，因为后者往往已过时随着时间的推移。

地理位置还将对项目最快或最大的投资回报产生重大影响。 例如，地下游泳池的维护时间和成本使其难以收回安装成本，并且在某些情况下会降低房屋的整体价值。 但是，在美国南部地区可能并非如此，那里长期的高温天气使游泳池成为某些房主的宝贵增值场所。

政府如何提供帮助

由于抵押贷款利息可从所得税中扣除，因此山姆大叔可能会帮助补贴住房装修费用，从而使建筑成本对业主的负担减轻了。

对于规避风险的人，拥有足够房屋净资产的业主可以使用金融工具，例如现金再融资或房屋净值贷款，为建筑项目提供资金。 使用这些方法，完成计划中的项目所需的唯一现金就是维持贷款的利息支付，在大多数情况下，这是可扣税的。 最终出售该房产时，可以偿还本金。

项目投资回报

作为房主进行任何房屋改建项目的最终原因是从住在更新的房屋中获得的乐趣。 对于那些希望也能从重塑中获利的人来说，有几种来源可以洞悉特定项目的预期回报。 例如， REALTOR® 杂志每年发布一次“成本与价值”报告，该报告比较常见的改建项目的成本并显示房主可以期望的回报。 这些投资回报估算基于当时的住宅房地产市场基本面以及平均建筑成本。

表1包含全国平均估算值，但房主可以在Remodeling Online上找到更多具体信息，针对美国不同地理区域提供相同的估算值。这些最常见的改建项目的平均投资回收率范围使潜在卖方可以大致了解哪些项目具有在销售中返还大部分项目成本的最大可能性。 平均回收率的差异由所执行工作的范围和质量来解释，较小，较少有用的项目位于范围的较低端。

平均装修/改建成本回收
装修/改建	平均成本回收
木甲板加法	80-85％
壁板更换	75-83％
小厨房装修	75-83％
车窗更换	75-80％
浴室改建	70-78％
大型厨房装修	70-78％
阁楼卧室装修	65-76％
地下室改造	65-75％
两层加法	65-74％
车库增加	60-70％