什么是经济适用房投资？
成功的房地产投资者不仅仅是房东。 他们是精明的企业高管。 房地产投资者的运作就像投资组合经理和业务经理一样，他们致力于在为客户创造价值的同时最大化利润。 本文讨论了经济适用房投资作为一种商业和投资策略。本文首先定义了经济适用房，并考察了代表最佳目标市场的三个人口群体。 然后，文章讨论了经济适用房的获利能力和适销性以及融资以及经济适用房投资的社会意义。
重要要点
- 负担得起的住房被纳入许多房地产投资者的投资组合中，主要是因为有相关的政府税收抵免。对负担得起的住房感兴趣的房地产投资者应确保此类投资在其所在地区是有利可图的和可交易的。投资者应计算购买，装修所涉及的成本理想情况下，投资者将以合理的价格在理想区域拥有最佳物业，以确保有足够的需求和获利能力。
了解经济适用房
经济适用住房的概念是为收入有限的社会成员提供住房。 如果财产所有者将一定比例的财产用作经济适用房（例如，建筑物中的出租单元如此多），则会获得税收抵免。 房客还每月从政府那里得到租金的援助。 通常有四类人需要负担得起的住房。
老年人和残疾人
65岁以上的人和残疾人在美国人口中占很大比例。 研究表明，这些数字正在增加，并将在未来20至30年内达到创纪录的水平。 这些群体中的人们需要靠近公共场所的住房，并对其进行改造以帮助他们的日常生活。 修改包括坡道而不是楼梯，无障碍浴室，扶手以及经修改的橱柜和壁橱。
学生们
成人和非传统大学生的数量不断增加，这增加了对校外住房的需求。 有家庭的成年学生需要在校园附近的私人住房。 国际学生需要全年均可使用的住房，因为与节假日和暑假中频繁的国际旅行相比，它更便宜，更方便。
军队
军事人员在基地内和基地外都有住房选择。 基地型房屋需要施工，物业管理和地面维护，而基地型房屋则需要额外的位置协助，定制施工和购买融资。 离底座的外壳必须靠近底座，并且易于移入和移出。 军事住房投资者应熟悉联邦合同以及每个服务部门的具体准则。
复健和再入境计划
一部分人口需要过渡性住房。 例如，无家可归者和家庭，康复中的成瘾者以及刚从惩教设施中释放出来的人需要中途住房。 一些在国家保护服务和精神卫生计划中的成年人和儿童需要集体住宅和以社区为基础的住房。 公寓和寄宿房应足够大，以为居民提供足够的设施和私密性，但也必须促进适合每个群体的安全性和可及性。
经济适用房投资要求
可负担性对投资者来说很重要，因为它决定了两个关键因素：盈利能力和适销性。 诸如第8节之类的补贴住房计划通过支付部分租金的市场价格，帮助低收入家庭负担租金。 经济适用房的投资者应该知道其所在地区的中位数收入，以确定他们购买物业并将其用于经济适用房时可能获得的回报类型。
有几种来源可以帮助投资者确定中位数收入。 美国人口普查局汇总各州，县和城市的平均收入。 房地产网站为有兴趣在特定地区购买房屋的人们提供此信息。 最后，还可以通过州和地方政府，经济发展机构和房屋管理局获得信息。
- 对于负担得起的租金，请计算您所在地区中位收入的30％。 这是您每可负担房屋租金的预期总收入。对于可负担房屋所有权，请计算本金，利息，财产税，房主保险和协会费用中位数的35％。 然后，根据该地区的实际价格减去税金，保险费和其他费用，计算出您的预期销售价格。 使用差额，原理和利息，根据您所在地区的实际利率确定购买价格。 银行或抵押专业人士可以帮助您快速确定这些金额。
盈利能力
要确定一项投资的潜在获利能力，请估算您的运营费用。 对于出租单位，从您作为所有者支付的税金和保险开始。 包括所有公用事业，建筑物和地面维护成本以及转移成本，例如检查，占用证明，注册以及您所在县或市要求的其他费用。
对于销售单位，请确定您的融资成本，购置和销售时的结账成本，建筑或修复所需的材料和人工成本以及转移成本。
对于租赁和销售单位，请确定您的营销和广告费用。 如果您无法吸引租房者或买家，那么最大的项目就会失败。 即使是简单有效的广告策略，也会花费金钱和时间。 考虑影响您底线的经商成本。
接下来，确定您的收入。 对于租赁单位，请使用每个可负担单位的预期总收入。 对于销售单位，请使用上面确定的购买价格。 使用标准公式：
收入-费用=毛利
考虑您的现金流量。 如果您支付水电费，则某些程序允许补贴机构支付额外的费用，以支付一部分房客水电费。 最后，查看您的所得税情况。 折旧会影响您的应纳税额，并且会对实际现金流量或实际净利润产生不同的影响。
适销性
经济适用房投资者必须找到并修改符合当地住房主管部门提供的租金补贴准则的单位。 对于卖方而言，应着重于将要在市场上出售的产品的建造和修复成本降至最低。
- 从简单的逻辑开始。 如果它不赚钱，那就没有市场。 反之亦然，利用止赎房屋的优势。 由于丧失抵押品赎回权，许多单户和二至四户房屋被废弃了。请与当地经济发展机构联系，后者以低于市场价格的价格购买这些房屋并出售给当地开发商或与之签约以进行修复和转售。 另外，了解您所在地区警长销售的来龙去脉。 检查您要定位的每个县的指南，因为指南可能在同一地区或州的县之间有所不同。 这些单位通常是在看不见的地点购买的，可能会带来可观的修复成本和转售时间。与房地产经纪人合作，了解当地由所有者（FSBO）出售的市场。 您可能会发现卖空的机会，其中卖方或销售代理已安排了减少抵押贷款还款的安排，以利于降低快速销售的价格。 这些单元可能是最便宜的修理和转售。
成功的投资者知道何时以及如何进入市场。 别忘了对租赁单元进行持续的买卖持仓分析。 如果劳动力，材料和融资成本很高，那么现在可能不是购买更多房产的时候。 如果您的市场上有更多租房者，那么即使利率很低，现在可能也没有一个赚钱的时间来出售单位。 如果您所在地区的市场租金和中位数收入较高，那么现在可能是保留财产以产生每月租金收入的最有利时机。
与您的退休投资组合一样对待您的房地产投资组合，再加上一些油漆和固定装置。
理财
研究可供投资者使用的各种融资方式。 阅读Fannie Mae，Freddie Mac和HUD Multifamily Financing的网站。 与当地银行家和商业抵押经纪人或顾问合作，确定贷方计划并寻找私人投资者。 加入当地的房屋建筑商，改建和房地产投资者协会。 成为商会会员并与经济发展机构有联系。 使用这些关系来确定公共和私人融资与运营伙伴关系。
行动计划
- 被告知。 了解全国和您所在地区的经济适用房。 为经济适用房创造市场。 确定您所在区域的利基并填满。 与志同道合的投资者和融资来源建立合作伙伴关系。成为有利可图的投资者。 兼任投资组合经理和业务经理。 运用传统的投资智慧和商业策略建议。
经济适用房投资的特殊考虑
经济适用房投资者必须是房东，投资者和业务主管。 作为房东，融入人为因素。 请记住，您可以通过帮助家庭和社区来创建市场。 作为投资者，创建房地产蓝筹组合。 在最理想的区域以最优惠的价格拥有最好的属性，可以带来最大的利润。
作为业务主管，创建品牌，产生商誉并最大程度地提高品牌的市场价值，而不仅限于单个部门。 请记住，您的活动还为建筑工人和房地产销售代理商创造了就业机会。 您的营销和财产管理活动有助于在单位所在地区吸引工人加入劳动力大军。 您不仅可以创造个人利润，还可以通过负担得起的住房投资为人们和社区创造经济机会。
