您是否有兴趣购买定影液，但没有现金进行改型？ 或者，也许您已经节省了用于翻新的钱，并且找到了自己喜欢的房子，但贷方不允许您购买它，因为这套房子被认为没有厕所就无法居住。 市场上总是有一些资金匮乏的前业主没有维护的财产，房客对他们的待遇很差，或者被取消抵押品赎回权的前业主故意捣毁。 像您这样的人是否应该有一种方法来修复这些邻里的烦恼并使它们恢复活力？
政府的礼物
有一种购买定影液的方法，它是由联邦政府提供给您的。 联邦住房管理局（Federal Housing Administration）的修复贷款产品FHA 203（k）贷款是为想要修复或修复受损房屋以便可以将其作为主要居住地的人而设计的。 这些贷款得到政府的认可，以鼓励贷方提供原本被认为是有风险的贷款产品。 由于涉及风险和费用，修复项目通常由专业的房地产投资者处理，他们可以用现金购买房地产，因此不需要任何银行来批准该房地产的条件。
本文将介绍您需要节省多少钱，两种不同类型的203（k）贷款，符合条件的房地产，符合条件的维修等—简而言之，您需要了解哪种类型的贷款适合您您。 （有关背景知识，请参阅： 确保联邦住房管理局（FHA）抵押贷款 。）
您需要多少现金
FHA 203（k）贷款使您可以在贷款中包括维修和相关费用（材料和人工）所需的资金。 如果您想购买拆掉厨房的房屋，则可以在贷款中包括新橱柜，台面，地板，冰箱，火炉，烤箱，微波炉，水槽，洗碗机，垃圾处理的价格以及费用。设计，许可和安装所有组件。 贷款还可以包括10-20％的应急准备金，用于超出或超出维修估计的费用。 您还可以在装修房屋时获得最多六个月的抵押贷款付款，以支付抵押贷款，这样您就不必再支付双倍的住房费用。
203（k）抵押的类型
FHA 203（k）抵押有两种类型：普通抵押和简化抵押（也称为“修改”）。 常规用于需要结构维修的物业； 精简版是针对那些仅需进行非结构性维修的人员。 可以用于购买或再融资。
对于常规的203（k）购买贷款，最高抵押金额基于财产的原值加上修复费用或修复后财产期望值的110％中的较小者。 这意味着如果您需要25, 000美元的维修费用，则您不想购买原价为150, 000美元的房屋，除非您有额外的10, 000美元现金，因为您最多可以借到165, 000美元（150, 000美元的110％）。 简化的贷款允许购房者在购买价格上最多增加35, 000美元，以支付改善的费用。 （要了解更多信息，请参阅： 按揭：您能负担多少？ ）
当然，无论如何，您都有收入来支持抵押贷款-您不能仅仅因为房子需要而贷出一定金额的贷款。
符合条件的属性
FHA 203（k）贷款仅供业主而非投资者使用。 以下类型的属性是合格的：
- 单户住宅到四户住宅至少已完成一年的现有建筑拆除，只要保留现有基础的一部分即可将现有房屋移至新的基础混合用途的住宅部分（商业/住宅） ）财产获得FHA批准的公寓
拥有如此众多的合格物业，几乎每个人都可以找到有资格获得203（k）贷款的合适物业。
融资条件以及允许的修复和维修费用
无论您认为房子需要做什么工作，贷方和FHA都有自己的要求，您也必须满足这些要求。 美国住房和城市发展部（HUD）“要求该计划资助的房地产必须符合某些基本能效和结构标准”，以“符合HUD的最低房地产标准（24 CFR 200.926d和/或HUD手册4905.1）”以及所有当地法规和法令。”
能源效率标准包括填缝，隔热和通风，以及为家庭使用正确尺寸的供暖和空调系统。 还要求房屋在每个睡眠区附近都装有烟雾探测器。
您可能会对203（k）贷款可以资助的各种房屋维修和改善感到惊讶。 这些包括但不限于以下内容：
- 绘画室的增加甲板地块的平整和排水浴室的改建厨房的改建，包括完成阁楼或地下室结构改建的设备以及修理或减少住宅中单元的数量（例如，从单户到复式）新的第二层增加消除了含铅涂料的问题加热，通风和空调系统（HVAC），管道屋顶，地板，节能，残疾人通道
FHA不允许通过203（k）贷款来为“豪华物品”（例如网球场，游泳池，热水浴池和烧烤炉）提供资金，但是有些您可能认为是奢侈的物品（例如漩涡浴缸）是实际允许的。 与您的贷方谈谈您要进行的特定改进，以了解您可以融资的方式。
完成修复
完成购买并拥有房屋后，即可开始维修和改建。 FHA要求所有维修必须在六个月内完成，尽管贷方可能需要更短的时间。
您将立即开始像在任何房屋上一样进行抵押贷款付款。 毕竟，您拥有它-如果您还没有生活在其中，那并不重要。 但是，如前所述，您可以为前几笔抵押贷款供资。
修复和维修资金将存入托管账户，并在工作完成并进行检查时予以释放，以确保HUD批准。 一旦完成所有工作，HUD还必须批准成品。
应避免的问题
许多贷方不提供FHA 203（k）贷款，无论是因为他们不知道如何做还是不想做多余的文书工作。 您应该避免与没有FHA 203（k）贷款经验的放贷人合作-过程非常复杂。 与不知道自己在做什么的人合作，不要让自己头痛。
另外，请确保您没有对房屋过度投资-不要在维修和改善上花费太多，以至于如果一天卖掉房屋，您将无法收回成本。 查看您附近的现成住房的平均销售价格，并尝试将您的住房置于此范围内。 您不想在拥有200, 000美元房屋的社区中拥有300, 000美元的房屋，因为大多数有能力负担得起300, 000美元房屋的人都希望住在一个更好的社区，在该社区中所有房屋都具有同等价值。
缺点
FHA 203（k）贷款的偿还期比其他类型的贷款更长。 他们通常需要60至90天才能完成交易，而其他贷款（包括常规FHA贷款）通常需要30至45天才能完成交易。 如果您急于搬家，那么203（k）贷款就不是您想要的产品。 您还可以期望支付更高的利率，因为房屋装修贷款会增加风险。 （有关更多信息，请查看 抵押点-重点是什么？ ）
这些贷款也更适合贷方，并且需要专门的贷款知识，因此要找到适合您的贷方可能会更加困难。 申请和装修过程对房主来说是很多工作，并且涉及很多繁文tape节。 一些借款人报告称，他们无法获得修复资金，这给该过程增加了更多压力。
底线
虽然找到FHA 203（k）贷款的放款人并完成申请和装修过程可能还需要更多工作，但付出的额外努力可以得到回报。 该贷款产品可以让您购买仅需重新装修即可居住的完美房屋。 这也使您有可能从租住过渡到拥有房屋，因为当您没有负担得起的可动用现成房屋时，您的价格范围内可能会有一个修理工。 （有关更多信息，请参见 您准备好买房了吗？ ）
