当利率上升时，投资者就会寻求庇护–以及他们能找到的任何优质资产。 至少根据历史数据，房地产投资信托（REIT）等替代投资可能是一个不错的选择。 让我们看看房地产投资信托在高利率和低利率期间的表现如何。
快速REIT回顾
房地产投资信托（REIT）是一种公开交易的证券，通过房地产或抵押贷款投资于房地产，其价格在主要证券交易所（如股票）上波动。 结果，房地产投资信托基金提供了高水平的流动性（在处理房地产时，这是罕见的质量）。 信托通常专门针对特定的房地产类型，例如住宅公寓，商业建筑，仓库或酒店设施。 REIT也有区域变体形式，专注于美国，欧洲，中国或日本等特定国家/地区的房地产。 （有关更多信息，请参见： 5种房地产投资信托基金以及如何进行投资 。）
房地产投资信托提供许多好处，包括多元化，上述流动性，少量投资和税收优惠（取决于当地法律）。 （有关更多说明，请参见 投资REIT 。）
REIT返回Vs。 利率
REIT.com的一份报告显示，REIT与股票市场之间的关联度一直处于历史低位（两种证券如何相对移动）。 同一份报告显示房地产投资信托基金和债券收益率之间的相似低水平关联。
（下面的修剪表突出显示了REITs-bonds相关性。）
受欢迎的REIT指数的收益与10年期债券利率之间的类似历史比较表明存在反比关系。 我们根据10年期利率绘制受欢迎的FTSE NAREIT所有REIT指数的年收益
国债：
从涵盖45年的上图可以明显看出，利率上升似乎不利于REIT回报，反之亦然。 在1980年至1985年的高利率时期，房地产投资信托基金的回报率较低，而在2008年利率触及纪录低位后迅速上升。
但是，还有其他因素和其他详细的观察因素需要考虑，即使在高利率时代，这也可能表明REITs投资的正收益。 深入研究利率高企且出现有趣观察结果的特定时间段：
自1981年以来，利率一直处于下降趋势。 过渡期间出现了一些零星的峰值，但总体而言一直在持续下降（尽管截至2018年10月，它们已经开始逐渐回升）利率。 每过5年或10年期，较低的利率范围就被认为是“高利率”。
- 1979年至1984年：这段时期内利率处于10％-14％的高位。 房地产投资信托基金的回报率也在9％-32％的高位范围内。1991-1997年：这段时期出现了新的高利率范围，从6％-8％不等。 REIT指数的回报率在12％-36％的范围内，1994.2000-2001年期间的回报率为1％：下一个高利率范围是2000-2001年，当时利率徘徊在5.5％左右。 房地产投资信托基金的回报率在16％至26％之间。
房地产投资信托基金在过渡的低息时期如何定价？
- 1973-1974年：利率相对较低，从6.9％到7.4％不等（随后几年为10％到14％的高范围）。 房地产投资信托基金表现不佳，年亏损额在-42％至-27％范围内。1998-1999年：利率在4％-5.5％的范围内，房地产投资信托基金的收益仍为负-18％至-6％。2007-2012年：随着利率从4％逐渐降至2％以下，房地产投资信托基金的年度亏损持续在-45％至-5％的范围内，2009年仅出现正收益。
这些观察表明，房地产投资信托基金可能实际上并不对利率方案有任何依赖性。 房地产投资信托投资的回报实际上可能没有利率波动。
房地产投资信托对投资者的好处
房地产投资信托基金还有其他好处，即使在高利息期间也使其成为不错的投资选择：
- 收入机会 ：房地产投资信托被视为基于收益的证券。 尽管他们的价格可以升值，但REIT回报的很大一部分来自股息。 如果房地产投资信托将至少90％的收入分配给其单位持有人，则无需缴纳公司税。 这种税收减免导致将股息收入定期分配给REIT股东，即使在高利率的情况下，有效的净收益率也常常高于债券（或股票）的收益率。 全球多元化 ：房地产投资信托基金提供对全球市场的投资。 自1990年代以来，英国，新加坡，日本，澳大利亚，荷兰，南非和许多其他国家/地区已允许REIT上市，从而使投资者可以在外国房地产市场中投资。 例如，如果在美国当地的房地产市场由于高利率的影响而陷入困境，那么拥有新加坡房地产市场敞口的美国投资者如果在其投资组合中持有新加坡房地产中的房地产投资信托，便可以从中受益。 特定行业的暴露 ：如果利率上升，并非房地产中的所有子行业都可能受到不利影响。 例如，住宅租金可能会受到影响，但黄金地段的购物中心可能不会受到影响。 仔细研究房地产市场，利率对特定子行业的影响以及基于其基础房地产持有的特定房地产投资信托，无论利率影响如何，都可以使房地产投资信托投资获利。 （有关更多信息，请参见： 3个优于市场的酒店房地产投资信托基金 以及 住宅，医疗保健和办公房地产投资信托基金 。）
底线
在查看了相关模式和历史数据之后，REIT的收益似乎仍然独立于利率期限。 经过仔细研究和对房地产子行业和地理区域的正确选择，投资者可以认为房地产投资信托基金是对利率高度敏感的传统股票和债券的良好替代品。
