什么是专属房地产投资信托基金？
专属房地产投资信托只是一个由单个公司控制所有权的房地产投资信托（REIT）。 与房地产业务相关联的公司可能会发现，针对特殊的税收减免，将房地产资产捆绑到REIT中是有利的。 具有许多商店或分支机构的零售商和银行可以使用这种减税策略。
重要要点
- 专属房地产投资信托基金是指一家公司拥有超过50％股权的房地产投资信托基金，专属房地产投资信托基金通常是子公司，作为房地产投资信托基金，专属房地产投资信托基金享有与标准房地产投资信托基金相同的税收优惠。母公司和专属REIT子公司。 会计和税务专业人士应确保他们完全遵守包括专属房地产投资信托基金在内的所有联邦和州法律。
了解专属房地产投资信托
可以创建专属房地产投资信托基金，以利用房地产投资信托基金（REIT）提供的税收优惠。 公司可以选择在房地产投资信托基金中发展或控制所有权以获得专属地位。 拥有控制权或俘虏地位的定义是房地产投资信托基金超过50％的投票所有权。
为管理自己的房地产而建立专属房地产投资信托的公司通常会将其归类为租赁房地产或抵押房地产投资信托。 抵押房地产投资信托基金提供抵押资金，以保证互惠收入，这通常是房地产投资信托基金收入的基础。 公司还可以通过以下方式使用专属房地产投资信托：将房地产转移到REIT，然后从这些REIT租赁房地产。
房地产投资信托
专属房地产投资信托（REIT）就是拥有单个公司所有权的房地产投资信托。 除此之外，专属REIT就是REIT。 如果某个实体符合国税局和《国税法》第26标题的某些要求，则可以归为房地产投资信托。 REIT可以是信托，协会或公司，但无论它们是否必须全部选择作为公司征税。
《内部税收法》允许所有房地产投资信托基金将其所有收入分配给其股东。 这使得房地产投资信托基金类似于税法下的合伙企业，因为合伙企业通常没有任何收入，而是通过K-1分配其所有收入。
房地产投资信托基金必须满足几个要求，才有资格获得通常代表房地产投资信托基金的收入分配税减免。 一些最重要的要求包括：
- 选举为公司法人的税收至少90％来自股息，利息，租金或其他不动产的总收入至少75％的不动产，现金等价物和政府证券所代表的总资产必须拥有100个或更多人的实益拥有权（控股公司可以任命高管为股东，以满足此要求）
如果一个实体满足房地产投资信托基金的要求，它必须至少将其收入的90％支付给股东，因此被允许将收入分配作为扣除额。 要求的分配后的任何余额均按必要的公司税率征税。
子公司会计
专属房地产投资信托被视为子公司，因此必须以某种方式在母公司的财务中考虑其所有权。 通常，有三种方法可以在母公司的财务报表中说明子公司和子公司所有权。 公司可以报告合并财务报表，也可以通过权益法或成本法核算所有权。
根据公认会计原则（GAAP），如果母公司拥有超过50％的所有权，则公司可以选择创建合并子公司财务各个方面的合并财务报表。 通常，母公司在综合财务报表报告中加入专属房地产投资信托是不利或不适用的，因为专属房地产投资信托基金本身会获得税收优惠，这通常是创建专属房地产投资信托的原因。 因此，专属REIT所有权通常通过权益法或成本法计入母公司的财务中。
专属房地产投资信托税收优惠
专属房地产投资信托基金税有多种税收优惠。 《内部税收法》第26章讨论了房地产投资信托的联邦税收，但各州可能也有自己的房地产投资信托税收规则，可以增加或减少税收优惠。
通常，专属房地产投资信托基金的母公司可以扣除其支付给专属房地产投资信托基金的租金或抵押付款成本，这会减少其应纳税所得额。 这不一定是巨大的好处，因为它通常无论如何都会扣除这些费用，但是它可以在付款处理等方面产生一些有益的优势。最大的优势之一是母公司从专属信托基金中获得了一部分股息分配可能会以较低的税率征税。
专属REIT享有REIT地位的所有税收优惠。 它可以扣除分配给股东的收入的90％或更多。 它还会为所有剩余收入支付联邦公司税率。
管理专属房地产投资信托的法律
由于专属房地产投资信托基金的子公司可以潜在地创造若干优势，因此有针对它们的联邦和州规定。 一般而言，大多数立法将俘虏定义为控制50％的所有权。 联邦法律要求任何待遇都是公平的，并且要与财产估价和公平的谈判保持一致。 一些州有自己的特殊要求，在某些情况下存在限制，可能会全面消除避税策略。 总体而言，会计和税务专业人士应确保专属房地产投资信托基金和专属房地产投资信托基金会计共同遵守所有联邦和州法律。
