什么是商业抵押支持证券（CMBS）？
商业抵押贷款支持证券（CMBS）是固定收益投资产品，由商业房地产抵押而非住宅房地产抵押。 CMBS可以为房地产投资者和商业贷方提供流动性。
因为没有用于规范CMBS结构的规则，所以它们的评估可能很困难。 CMBS的基础证券可能包括许多条款，价值和财产类型不同的商业抵押，例如多户住宅和商业房地产。 CMBS提供的预付款风险比住宅抵押支持证券（RMBS）少，因为商业抵押的期限通常是固定的。
商业按揭证券如何运作
与抵押债务义务（CDO）和抵押抵押债务（CMO）一样，CMBS也是债券形式。 构成单一商业抵押支持证券的抵押贷款在发生违约时充当抵押，本金和利息转移给投资者。 贷款通常包含在信托中，并且在条款，财产类型和金额上高度多样化。 证券化到CMBS的基础贷款包括通常位于同一信托范围内的诸如公寓楼和综合体，工厂，酒店，办公楼，写字楼和购物中心等物业的贷款。
抵押贷款通常是无追索权债务，即仅由抵押担保的任何消费者或商业债务。 在违约的情况下，贷方不得扣押借款人超出抵押品的任何资产。
因为CMBS是复杂的投资工具，所以它们需要广泛的市场参与者-包括投资者，主要服务商，总服务商，特殊服务商，定向证书持有者，受托人和评估机构。 这些参与者中的每一个都扮演着特定的角色，以确保CMBS正确执行。
CMBS市场约占美国固定收益市场总额的2％。
CMBS的类型
支持CMBS的抵押贷款根据其信用风险级别分为几部分，通常从高级（或最高质量）到较低质量排名。 最高质量的付款将收到利息和本金，并且相关风险最低。 较低的档次提供较高的利率，但是承担较高风险的档次也吸收了随着档次下降而可能发生的大部分潜在损失。
CMBS结构中的最低档将包含投资组合中风险最高（可能是投机性）的贷款。 设计CMBS结构所涉及的资产证券化过程对于银行和投资者都非常重要。 它允许银行总共发行更多的贷款，并且使投资者更容易获得商业房地产，同时获得比传统政府债券更高的收益。
但是，投资者应了解，在CMBS中一笔或多笔贷款违约的情况下，必须先付清最高的部分付款，并附带利息，然后较低的部分才能获得任何资金。
重要要点
- CMBS由商业物业抵押而不是住宅房地产抵押。商业抵押支持证券以债券形式存在，基础贷款通常包含在信托中。CMBS中的贷款充当抵押品，本金和利息通过如果发生违约，则归投资者所有。
对CMBS的批评
通常，只有非常富有的投资者才能投资CMBS，因为对于普通投资者而言，这里没有太多选择。 尽管许多房地产共同基金将部分投资组合投资于CMBS，但很难找到仅投资于此类资产类别的共同基金或交易所交易基金（ETF）。
CMBS的要求
2016年12月，美国证券交易委员会（SEC）和金融业监管局（FINRA）出台了新法规，通过为涵盖的机构交易（包括抵押抵押债务）建立保证金要求来减轻CMBS的某些风险。
