支持固定利率债务融资的商业房地产投资者有时会发现，在贷款到期日之前清算债务时，他们必须支付预付款罚款。 在不同的预付款方式中，诽谤是利率上升时提供最大灵活性和潜在财务收益的方式。
什么是ea亵？
顾名思义，不当行为是一种减少借款人决定预付固定利率商业房地产贷款时所需费用的方法。 取消抵押权的选择不是将现金支付给贷方，而是允许借款人将另一笔现金流量资产交换为贷款的原始抵押品。
新抵押品（通常是国债）的风险通常要比原始商业房地产资产低得多。 在这种情况下，放款人的境况要好得多，因为放款人会获得相同的现金流量，反过来会得到更好的，经过风险调整的投资。 尽管取消放款给贷方的好处是显而易见的，但借款人也可以受益匪浅。 如果贷款利率升至高于抵押贷款利率，借款人可以创造价值，并在预付时将现金放入口袋。 由于在商业房地产贷款的谈判过程中可以选择诽谤，因此借款人应考虑使用诽谤，以保留通过融资创造价值的可能性。
败诉理由
浮动利率商业房地产贷款是为建筑或桥梁融资等短期需求提供融资的一种合适方法，该资本是在租赁阶段借给房地产所有者的资本； 当物业最终产生现金流量时，将其偿还。
尽管利率风险很高，并且财务下行空间没有限制，但一些借款人仍将进行长期的可变利率融资。 当贷款到期前很可能出售具有现金流的物业时，通常会发生这种情况。
借款人使用浮动利率融资的原因有很多。 一个重要的原因是规避了贷方就固定利率债务的预付款所要求的预付款罚款。 在可变利率融资中，贷方不承担再投资风险，因为贷款利率随市场浮动。 偿还后，可以再次以相同的市场利率贷出资金。
放贷人的风险
当偿还资本然后以较低的市场利率借出资金时，固定利率融资有可能造成财务损失或降低贷方的收益。 由于存在潜在的再投资风险，贷方通常要求以固定利率借贷的人支付某种预付款罚款。 最初，贷方要求“维持收益率”，即要求借款人在贷款到期前的剩余时间内支付预付资本的利率差（贷款利率与现行市场利率之间的差额）。 由于存在与发起新抵押资产相关的机会和财务成本，因此，诽谤被设计为消除再投资风险和重新抵押预付资本的一种方式。
不信任行为使借款人可以用提供与原始贷款相同现金流量的资产来代替其贷款的抵押品。 这种资产交换使贷方可以在整个贷款期内继续获得预期的收益，而不必寻找新的借贷机会来替代预付资本。 如前所述，交换风险较小的资产（以美国国库券代替商业房地产）可降低贷方投资的总体风险。 对于将这些抵押贷款证券化的机构来说，这甚至是更大的好处。 通过增加投资者获得所有合同约定的利息和本金支付的可能性，诽谤行为会大大增加抵押贷款支持证券的价值以及贷方的利润。
借款人的利益和问题
与维持收益率不同，当市场利率升至合约贷款利率以上时，冒名顶替为借款人提供了上涨的潜力。 维持收益率之所以称为罚款，是因为借款人无论市场利率向哪个方向变动，都需要支付某种付款。 它通常由收益维持计算或预付金额的较大者构成。 由于诽谤行为需要购买国库券，因此利率变动直接影响这些资产的成本，并确定诽谤行为是成本还是预付时的意外之财。
在大多数情况下，诽谤涉及购买期限等于贷款剩余期限的国债，票面利率可提供必要的收入以抵消合同规定的定期利息和本金支付。 然后，将这些债券分配给废止信托，该信托将定期的现金流量传递给贷方，直到债券到期。 根据减少贷款所需的债券利率与市场利率之间的差异，国库券将以折价或溢价交易。
当利率上升时，国债（或任何固定收益投资）损失价值并变得更便宜。 发生这种情况时，借款人能够以低于偿还贷款所需的价格购买所需的债券，从而增加了现金储备。 相反，当利率下降时，固定收益投资变得更加昂贵。 这要求借款人在预付款时支付的金额要大于贷款余额。 不利的一面是，维持收益率计算将得出使贷款减值所必需的额外资本数量完全相同。 这没有考虑购买使债务减债所必需的债券所产生的任何交易成本。 这些成本取决于买卖价差或债券供求的力量。 从好的方面来看，贬低收益是有益的，而维持产量仍将需要支付一定的罚款。
与选择收益率维持或长期可变利率融资的借款人相比，取消抵押权的选择为固定利率借款人提供了优势。 对于认为自己有能力预测利率变动的借款人来说，这是一个很好的战术决策。 对于知道短期内将被要求出售其房地产但又担心如果选择使用浮动利率债务而担心债务偿还的潜在增加的房地产投资者来说，这也是一个不错的选择。
借款人使用投资组合级债务（一项由多个商业物业抵押的贷款）发现，放款人有时会要求借款人偿还的贷款比例要高于资产对投资组合的价值贡献。 当贷方认为借款人出售的资产的风险低于投资组合中的其余资产时，就会出现这种情况。 由于资产组合的风险越小，资产组合的风险就越大，贷方将需要预付款项，以补偿他们承担的更大风险，从而有效地使剩余投资组合去杠杆化并降低投资者的杠杆回报率。
由于诽谤导致交换资产的风险小于抵押品，因此借款人可以在出售资产后在投资组合中保留相同百分比的债务。 经贷款人同意，在提起诉讼时，有可能增加剩余资产的债务百分比。
给借款人的另一个好处是，放贷人通常不需要任何类型的付款（无论是预付款还是通过提高贷款利率）来获得de废选择权。 如果利率上升，借款人就有创造价值的潜力； 因此，可以想象，放贷人可以要求出售期权的赔偿。
底线
借款人需要了解其预付款选项，以便做出正确的资产管理决策。 例如，在利率显着增加的时期，可能最好出售次优的商业资产，因为通过减免贷款而产生的价值。 不利的一面是，即使在价值优化之后，保留资产也是有意义的。 预付款项上剩余的时间直接影响预付款项的成本。 在所有条件均等的情况下，预付款罚款随着时间的推移而逐渐消失。
在商讨商业房地产贷款的条款时，即使无意在到期前提前偿还债务，借款人也应要求降低其固定利率贷款的能力。 与市场上其他预付款选项相比，诽谤提供的独特优势非常重要，因为它具有在市场利率上升时引发创收事件的能力。 可以想象，在利率上升期间，更喜欢采用固定利率融资的房地产所有者可以从其债务中产生资本收益，这可以抵消房地产价值的下降。 使用财务杠杆购买待售固定资产的投资者应考虑采用带固定费用的固定利率融资，作为短期，可变利率融资的有吸引力的替代方案。
