金融危机+ 10：现在的房价在哪里？

雷曼兄弟（Lehman Brothers）倒闭和随之而来的金融危机已经过去十年了，经济似乎正在蓬勃发展。 在连续3, 453天（近9年半）的时间里，股票市场创下了现代历史上最长的牛市纪录，没有进行重大修正。 今年早些时候，美国失业率降至3.8％，为18年来最低。

住房是造成大萧条的危机的核心。 但是现在，在大多数情况下，房地产市场也很热：价格上涨，库存下降，放贷标准放宽，这使得更多的人可以获得抵押贷款。 根据FICO Research最近的一篇博客文章，“围绕新产生的抵押贷款观察到的第一个明确趋势是，随着我们远离大萧条，承保标准似乎有所放宽，因此，越来越多的消费者获得抵押贷款。 ”

住房危机101

尽管如此，房屋建设仍是坎a的十年。 回想一下引发危机的劣质贷款做法：崩溃前的住房过剩促使贷方向几乎愿意在虚线上签字的任何人发放贷款-即使个人显然无法还款-只是填补剩余库存。 向 没有收入，没有工作和资产的 借款人发行的NINJA贷款非常猖, ，广泛发行的2/28次级可调节利率抵押贷款（ARM）使借款人破产。 这些贷款在头两年为借款人提供了低于市场“先导”利率的贷款，此后，利率跃升至更高的水平，常常使支付能力难以承受。

从2006年第一季度到2012年，这些次贷ARM抵押贷款的抵押品赎回权开始率（到目前为止）高于固定抵押，ARM抵押，次级固定和FHA贷款，如下图抵押银行家协会的图表所示。 同期，次贷ARM的拖欠率最高。

这些贷款的债务被重新打包成可投资产品，包括抵押贷款支持的证券，这些产品被出售给银行，对冲基金，保险公司，养老基金甚至富裕的个人。 当借款人开始违约其贷款时，这对于买卖抵押支持证券的任何金融机构（或个人）都是灾难性的。 后果帮助颠覆了整个金融业。 股票市场崩溃，银行倒闭，房价暴跌，数百万人失业，退休储蓄和房屋的巨大损失。

今日房屋价格

根据房地产数据公司CoreLogic的特别报告，全国房价指数在2006年4月达到峰值，在衰退正式结束约两年后，在2011年3月达到最低点，并在2017年10月恢复了顶峰。 内华达州经济衰退期间的跌幅最大，房价下跌了60％。 紧随其后的是CoreLogic的下表，亚利桑那州和佛罗里达州紧随其后，分别下降了51％和50％，该图显示了所选状态下最大的峰谷下降。

“在2011年终于触底后，房价开始缓慢回升至现在的水平，” CoreLogic首席经济学家弗兰克·诺瑟夫特（Frank Nothaft）说。 “需求增加，供应减少以及就业市场蓬勃发展，使一些受灾最严重的住房市场的房价上涨。 然而，许多人仍未回到崩溃前的水平。”

尽管许多州已恢复到危机前的水平，但这并不是个好消息。 自危机以来，更严格的贷款标准使抵押贷款变得困难，一些业内人士认为，抵押贷款导致库存和价格趋紧，甚至超出了危机前的峰值。

面对高昂的价格，严格的贷款标准以及全现金买家的竞争，许多购房者现在别无选择，只能租房。 根据城市研究所的数据，在包括旧金山在内的一些大都市地区，只有25％的居民有能力购买房屋。 实际上，房地产网站Zillow的数据显示，2006年至2016年间，美国50个最大城市中的租房者比例有所上升。 如今，出租人口的百分比处于1965年以来的最高水平。

房地产评估和咨询公司米勒•塞缪尔（Miller Samuel）首席执行官乔纳森•米勒（Jonathan Miller）表示：“我们确实处于宿醉阶段。” “仅仅因为价格上涨并不意味着我们已经康复。 仍然是扭曲的，这是由于信贷条件。”

负担能力取决于市场

当房地产市场在2006年4月达到顶峰时，将近三分之二的美国人口最多的都会区被高估了，只有五个都会区（仅占1％）被低估了。 2011年3月，市场触底反弹，只有27个市场（占人口最多的都会区的7％）被高估。 如今（截至2017年12月，可获得的最新数据），美国人口最多的都会区在被低估，高估和 有价值的 市场之间几乎平分秋色，这意味着它们的“长期，可持续发展”根据当地可支配收入等本地市场基本要素的数据得出的价格水平”。

	高估了	价值	被低估
00年1月：开始	6％	87％	7％
06年11月：峰值	67％	32％	1％
11月3日：TROUGH	7％	42％	52％
DEC '17：当前	33％	35％	32％